Vendre votre maison à Majorque après 65 ans : comment fonctionne l'exonération des plus de 65 ans

Exonération des plus de 65 ans : quand les résidents fiscaux ne paient pas d'impôt sur la plus-value, la rente de 240 000 € et le cas des non-résidents.

L'exonération des plus de 65 ans signifie qu'un résident fiscal espagnol âgé de 65 ans ou plus ne paie aucun impôt sur la plus-value lorsqu'il vend le logement qu'il occupe depuis au moins trois ans. Elle s'applique à la totalité de la plus-value, sans plafond et sans obligation de réinvestir.

Pour bon nombre des propriétaires que nous rencontrons à Santa Ponsa, Nova Santa Ponsa et dans le reste de Calvià, il s'agit de la règle fiscale la plus avantageuse d'Espagne. Une villa achetée dans les années 1990 et vendue aujourd'hui affiche souvent une importante plus-value latente, et la différence entre payer l'impôt et ne rien payer est considérable. Le hic, c'est que l'exonération obéit à des conditions précises, et certaines prennent les vendeurs au dépourvu. Voici comment elle fonctionne en pratique.

Qui peut bénéficier de l'exonération des plus de 65 ans

La règle figure à l'article 33.4.b de la loi espagnole sur l'impôt sur le revenu (la Ley del IRPF). Trois conditions doivent être réunies au moment de la vente. D'abord, vous devez avoir 65 ans ou plus à la date de signature de l'acte. Ensuite, vous devez être résident fiscal espagnol, ce qui signifie concrètement que vous déposez une déclaration d'impôt sur le revenu en Espagne. Enfin, le bien doit être votre vivienda habitual, votre résidence principale.

Le droit fiscal espagnol définit la résidence principale comme un logement que vous occupez de manière continue depuis au moins trois ans. La réglementation prévoit une marge utile : le bien est toujours pris en compte s'il a été votre résidence principale à un moment quelconque au cours des deux années précédant la vente. Ainsi, si vous avez déjà déménagé, par exemple pour vous rapprocher de votre famille, vous disposez d'un délai pour vendre sans perdre l'exonération.

Les tribunaux espagnols ont également clarifié deux situations importantes pour les vendeurs âgés. Le Tribunal suprême a jugé en mai 2023 qu'un logement ne perd pas son statut de résidence principale lorsque le propriétaire doit le quitter en raison d'un divorce ou d'une situation comparable, et les fiscalistes espagnols ont appliqué ce raisonnement aux propriétaires qui entrent en maison de retraite médicalisée. Un arrêt de février 2025 du Tribunal supérieur de justice de Catalogne est allé dans le même sens. Le Tribunal suprême a aussi précisé que les trois années doivent être passées dans le logement en tant que propriétaire ; les années vécues dans la maison à un autre titre ne comptent pas dans ces trois ans.

Couples et copropriété

La plupart des maisons à Majorque appartiennent à un couple, et l'exonération est personnelle. Chaque propriétaire l'applique à sa propre quote-part. Si l'un des conjoints a 66 ans et l'autre 62, seule la moitié de la plus-value du plus âgé est exonérée ; le plus jeune paie l'impôt sur sa moitié de façon normale. Pour les couples mariés sous le régime espagnol de la communauté de biens (gananciales), les deux époux doivent avoir plus de 65 ans pour que la totalité de la plus-value soit exonérée.

Le calendrier mérite donc réflexion. Si le conjoint le plus jeune fête ses 65 ans dans quelques mois, attendre cet anniversaire avant de signer chez le notaire peut supprimer l'impôt sur la moitié de la plus-value. Notre guide sur le fonctionnement des quotes-parts de propriété à Majorque explique comment l'acte consigne la part de chacun.

Vendre la nue-propriété et rester chez soi

L'exonération s'applique également lorsqu'un propriétaire de plus de 65 ans vend la nue-propriété de sa résidence principale tout en conservant un droit viager d'y habiter. Ce montage, appelé nuda propiedad avec réserve d'usufructo (usufruit), permet à un propriétaire de dégager un capital de sa maison sans déménager. Nous expliquons le fonctionnement de ce droit dans notre article sur l'usufruit en Espagne.

Résidences secondaires et règle de la rente de 240 000 euros

Une résidence secondaire, un appartement locatif ou tout autre actif ne peut pas bénéficier de l'exonération liée à la résidence principale. Il existe toutefois une seconde règle pour les plus de 65 ans. En vertu de l'article 38.3 de la même loi, la plus-value réalisée sur n'importe quel actif est exonérée si le vendeur place le produit de la vente dans une rente viagère assurée (renta vitalicia asegurada) dans les six mois suivant la vente.

Le plafond est de 240 000 euros par personne, calculé sur l'ensemble des rentes souscrites au cours de votre vie. Si vous ne réinvestissez qu'une partie du produit, seule la proportion correspondante de la plus-value est exonérée. Lors de la souscription de la rente, vous devez informer l'assureur que les fonds proviennent de la vente d'un actif, afin que le contrat soit correctement établi en vue de l'exonération.

Pour un couple qui vend conjointement un appartement de vacances, cela représente jusqu'à 240 000 euros chacun. La règle est plus restrictive que l'exonération sur la résidence principale, mais elle peut faire une réelle différence lors de la vente d'une résidence secondaire détenue de longue date.

Ce que paient les non-résidents

C'est ici que naissent la plupart des malentendus. L'exonération des plus de 65 ans relève de l'impôt espagnol sur le revenu, qui ne s'applique qu'aux résidents fiscaux espagnols. Les propriétaires vivant à l'étranger paient à la place l'impôt sur le revenu des non-résidents, où cette exonération n'existe pas. L'administration fiscale espagnole l'a confirmé dans une consultation contraignante (V2530-25) du 18 décembre 2025, concernant un vendeur de plus de 65 ans installé en France.

Les non-résidents domiciliés dans l'UE ou l'Espace économique européen peuvent néanmoins échapper à l'impôt sur la plus-value tirée de la vente de ce qui était leur résidence principale, mais uniquement en réinvestissant la totalité du produit dans une nouvelle résidence principale. À défaut de réinvestissement, la plus-value est imposée au taux applicable aux non-résidents. L'acheteur retient par ailleurs 3 % du prix et le verse à l'administration fiscale pour le compte du vendeur, montant ensuite imputé sur l'impôt final. Notre article sur l'impôt sur la plus-value lors de la vente détaille le calcul standard.

Ce que l'exonération ne couvre pas

L'exonération des plus de 65 ans supprime l'impôt national sur le revenu dû sur la plus-value. Elle ne concerne pas la plusvalía municipale, une taxe locale distincte sur l'augmentation de valeur du terrain que la mairie prélève à chaque vente. À Calvià, cette facture arrive quel que soit l'âge du vendeur. Nous expliquons son calcul dans notre guide sur la taxe plusvalía.

Les honoraires d'agence, les frais de notaire pour la part de l'acte à la charge du vendeur et la mainlevée d'un éventuel prêt immobilier restant ne sont pas non plus concernés. Et la plus-value doit tout de même être déclarée : une vente exonérée figure sur votre déclaration d'impôt sur le revenu de l'année, même si aucun impôt n'est dû.

Démarches pratiques avant de vendre

Commencez par confirmer votre résidence fiscale et la date à laquelle vous avez emménagé dans la maison ; le certificat de padrón et les factures des fournisseurs d'énergie et d'eau sont les preuves les plus simples de trois années de résidence. Vérifiez la répartition de la propriété dans votre acte, ainsi que les dates de naissance des deux propriétaires, avant de convenir d'une date de signature. S'il s'agit d'une résidence secondaire, parlez de la rente à un assureur bien avant la vente, afin que le délai de six mois ne devienne pas une course contre la montre.

Avoir une idée précise de la valeur de votre bien aide pour tout cela. Notre article sur le fonctionnement de l'estimation immobilière à Majorque explique comment sont fixés les prix de mise en vente, et vous pouvez demander une estimation gratuite de votre maison via notre formulaire d'estimation. Les règles détaillées sont publiées par l'Agencia Tributaria, et un conseiller fiscal indépendant doit confirmer la manière dont elles s'appliquent à votre situation.

Si vous envisagez de vendre à Santa Ponsa ou ailleurs dans le sud-ouest de Majorque, appelez-nous au +34 971 692 434, écrivez-nous sur WhatsApp ou par e-mail à help@imperial-properties.com. Vous pouvez aussi découvrir nos biens dans toute l'île de Majorque.