Faut-il une expertise structurelle pour acheter à Majorque ?

Une expertise est-elle obligatoire en Espagne ? Inspections indépendantes à Majorque, limites de la tasación bancaire et quand y recourir.

L'Espagne n'a pas d'équivalent du « building survey » britannique : aucune expertise standard que l'acheteur commande automatiquement avant la signature, et aucun professionnel chargé de parcourir le bien à la recherche de défauts pour le compte de l'acheteur. Ce n'est pas un oubli ; c'est simplement un système différent, réparti en plusieurs éléments distincts plutôt que réuni dans un seul rapport. Comprendre comment ces éléments s'articulent compte plus à Majorque que presque partout ailleurs, compte tenu du nombre de fincas anciennes et de biens de caractère sur le marché.

Ce que les vérifications de votre avocat ne couvrent pas

Les vérifications de votre avocat (examen de la Nota Simple, contrôle du Catastro, confirmation de l'absence de dettes en cours) constituent un examen juridique et documentaire, pas une inspection physique. Elles vous disent qui est propriétaire du bien et s'il est grevé de charges, mais rien sur une toiture qui fuit, des remontées capillaires ou un mur porteur qui bouge. Ce sont des questions totalement distinctes et, dans le système espagnol, personne ne les vérifie automatiquement.

Pourquoi l'évaluation de la banque ne la remplace pas non plus

Nous avons expliqué le fonctionnement de la tasación (évaluation bancaire) dans un guide séparé, et le point essentiel mérite d'être rappelé ici tant il est source de confusion : une évaluation hypothécaire sert à protéger l'intérêt du prêteur quant à la valeur du bien, pas à protéger l'acheteur contre les vices cachés. L'expert mesure le bien et vérifie qu'il correspond globalement à sa description enregistrée, mais il n'est pas mandaté pour traquer l'humidité, les poutres fissurées ou une installation électrique vétuste. Si vous financez votre achat par un prêt immobilier, il est tentant de croire que la procédure de la banque vous couvre sur l'état du bien. Ce n'est pas le cas.

Qui contrôle réellement l'état d'un bien

Si vous souhaitez une véritable évaluation physique, vous la commandez vous-même, séparément, auprès d'un arquitecto técnico, un expert du bâtiment qualifié, équivalent approximatif d'un « chartered surveyor » britannique, indépendant à la fois de votre avocat et de l'agent du vendeur. Il inspecte la structure, la toiture, l'humidité, les fissures et les installations, et vérifie si d'éventuelles extensions ou modifications correspondent à ce qui est légalement enregistré, puis remet un rapport écrit avec photos et, le cas échéant, des estimations du coût des réparations. Pour tout bien autre qu'un appartement moderne sans complication, c'est ce qui se rapproche le plus en Espagne d'une expertise à la britannique, et elle reste entièrement facultative, sauf si vous choisissez d'en faire une condition de votre achat.

Quand la dépense en vaut la peine

Pour un appartement neuf dont les garanties légales courent encore, une inspection structurelle complète est souvent inutile. Pour une finca ancienne, un bien de caractère qui accuse son âge, ou tout bien présentant des fissures, des traces d'humidité ou une toiture qui semble d'origine, le calcul est tout autre. Majorque ne manque pas de propriétés rurales magnifiquement rénovées dont le caractère fait tout le charme, et c'est précisément le type de bien pour lequel une inspection indépendante se rentabilise souvent plusieurs fois, soit en détectant un problème sérieux avant que vous ne vous engagiez, soit en vous donnant la certitude qu'il n'y en a pas.

L'ITE : une inspection d'une tout autre nature

Vous rencontrerez peut-être des références à l'ITE, ou Inspección Técnica de Edificios (inspection technique des bâtiments), qu'il ne faut pas confondre avec une expertise avant achat. L'ITE est une inspection périodique que certaines communes imposent aux bâtiments au-delà d'un certain âge ; elle est commandée par la communauté des propriétaires dans son ensemble et non par un acheteur individuel, et elle vérifie l'état général de l'immeuble à des fins de sécurité et d'habitabilité, sans servir les vérifications d'un acquéreur en particulier. C'est une information de contexte utile si le vendeur peut vous en présenter une récente, mais elle ne remplace pas votre propre inspection indépendante.

À quel moment la commander

Le bon moment pour organiser une inspection indépendante est avant de signer les arras, ou en prévoyant dans ce contrat une condition suspensive qui subordonne l'achat à un résultat satisfaisant. La commander après la signature vous laisse une position bien plus faible pour renégocier ou vous retirer si un problème sérieux apparaît, puisque vous êtes alors déjà lié par le régime classique de pénalités des arras, que nous avons détaillé ailleurs sur ce blog.

En pratique

Dans la chaîne d'achat espagnole classique, personne n'est payé pour trouver des problèmes à votre place. Votre avocat vérifie les documents, l'expert de la banque vérifie la valeur et, à moins que vous ne fassiez expressément appel à un arquitecto técnico, personne ne vérifie l'état physique du bien. Pour tout bien plus ancien qu'un appartement récent, c'est une lacune qu'il vaut la peine de combler vous-même avant d'engager votre acompte.