La fin du Golden Visa en Espagne : ce que tout acheteur à Majorque doit savoir en 2026

Pendant de nombreuses années, le programme Golden Visa espagnol a offert aux acheteurs non européens une voie toute tracée : investir au moins 500 000 € dans l'immobilier et obtenir en retour un titre de séjour en Espagne. Ce dispositif a attiré d'importants investissements internationaux à Majorque et rendu l'île plus attrayante encore pour les acheteurs venus du Royaume-Uni, des États-Unis, du Moyen-Orient et d'ailleurs. Cette voie a officiellement fermé en avril 2025, et toute personne qui envisage d'acheter à Majorque en 2026 doit comprendre ce qui a changé, ce qui n'a pas changé et les options qui restent ouvertes.

Un point essentiel doit être clair d'emblée : la fin du Golden Visa ne limite en rien votre droit d'acheter un bien à Majorque. Toute personne, quelle que soit sa nationalité, peut acquérir un bien immobilier sur l'île. Ce qui a changé, c'est le lien entre propriété et résidence. Acheter une maison à Majorque ne vous donne plus le droit d'y vivre durablement, et cette distinction a, dans la pratique, une importance considérable.

Pourquoi le Golden Visa a été supprimé

La décision du gouvernement espagnol de mettre fin au programme Golden Visa a été motivée avant tout par des préoccupations liées à l'accessibilité du logement et à la pression que les investissements étrangers exerçaient sur le marché résidentiel, en particulier dans des villes comme Madrid et Barcelone. Le président du gouvernement, Pedro Sánchez, a cité des chiffres montrant que plus de 27 000 biens avaient été achetés par des résidents non européens dans le cadre du dispositif pour la seule année 2023. La décision a été présentée comme une mesure de politique du logement et s'applique à toute l'Espagne, y compris aux îles Baléares.

Il faut souligner que la fin du Golden Visa n'a pas réduit l'appétit des acheteurs internationaux pour l'immobilier majorquin. Le marché de l'île reste extrêmement dynamique, et les raisons de fond qui attirent les acheteurs — le climat, la qualité de vie, la stabilité des prix, les infrastructures et la richesse culturelle — sont intactes. Ce qui a changé, c'est la démarche administrative pour celles et ceux qui souhaitent également obtenir une résidence légale.

La règle des 183 jours : le chiffre le plus important à retenir

Que vous ayez ou non un statut de résident officiel, le droit fiscal espagnol prévoit un seuil que tout propriétaire sur l'île doit bien connaître. Si vous passez plus de 183 jours en Espagne au cours d'une année civile, vous devenez résident fiscal espagnol au regard de la loi. Dès lors, l'ensemble de vos revenus mondiaux — pensions de retraite, dividendes, revenus locatifs de biens situés dans d'autres pays et plus-values sur des actifs à l'étranger — doit être déclaré à l'administration fiscale espagnole. Pour les ressortissants des États membres de l'UE, cette distinction a certaines conséquences ; pour les Britanniques depuis le Brexit et pour les Américains, la situation est quelque peu différente et nécessite des conseils professionnels spécifiques.

Conséquence pratique : de nombreux acheteurs qui pensaient pouvoir passer autant de temps qu'ils le souhaitaient à Majorque sans se soucier de leur statut de résident se heurtent désormais à la réalité juridique. Les ressortissants non européens, y compris les citoyens britanniques depuis le Brexit, sont soumis à la règle des 90 jours sur 180 de l'espace Schengen s'ils ne disposent pas d'un titre de séjour valide. Dépasser cette durée comporte de vrais risques, et les règles sont de plus en plus strictement appliquées.

Les voies de résidence qui subsistent en 2026

La bonne nouvelle, c'est que plusieurs voies sérieuses et bien établies vers la résidence espagnole restent ouvertes, chacune adaptée à un profil d'acheteur différent.

Le visa de résidence non lucrative (Non-Lucrative Visa) est la voie traditionnelle de l'Espagne pour les personnes qui souhaitent y vivre sans travailler sur place. Il s'adresse aux retraités et à ceux qui peuvent subvenir à leurs besoins grâce à des revenus passifs, à leur épargne ou à des revenus perçus entièrement hors d'Espagne. Pour en bénéficier, les demandeurs doivent justifier de ressources suffisantes, actuellement de l'ordre de 2 400 € par mois pour une personne seule, avec des montants supplémentaires pour les personnes à charge. Le visa exige également une assurance santé privée sans ticket modérateur. Il est accordé d'abord pour un an, puis renouvelable par périodes de deux ans. Après cinq ans de résidence légale continue, la résidence permanente devient accessible, et la nationalité suit le délai habituel de dix ans. Changement important introduit en 2025 : le gouvernement espagnol a rétabli une obligation de présence physique minimale de 183 jours par an pour conserver ce visa, qui ne peut donc plus être détenu par quelqu'un vivant principalement ailleurs.

Le visa nomade numérique (Digital Nomad Visa), créé en janvier 2023 par la loi espagnole sur les startups, est désormais une option bien établie pour les travailleurs à distance et les indépendants dont les clients ou employeurs sont principalement établis hors d'Espagne. Pour en bénéficier, les demandeurs doivent justifier de revenus d'au moins 2 849 € environ par mois, être titulaires d'un diplôme pertinent ou d'au moins trois ans d'expérience professionnelle dans leur domaine, et disposer d'une assurance santé privée. Au moins 80 % de l'activité professionnelle doit être réalisée pour des clients situés hors d'Espagne. Ce visa convient particulièrement aux acheteurs qui travaillent à distance pour des entreprises internationales ou qui dirigent une activité à la clientèle internationale.

Le visa entrepreneur (Entrepreneur Visa) offre une voie aux ressortissants non européens capables de présenter un projet d'entreprise viable et innovant, présentant un intérêt économique clair pour l'Espagne. Il n'a pas été touché par la fin du Golden Visa et reste ouvert. Il nécessite l'approbation du projet par les autorités espagnoles compétentes et comporte ses propres exigences financières et pratiques.

Pour les salariés d'une entreprise non espagnole mutés en Espagne dans le cadre de leur activité professionnelle, la voie des professionnels hautement qualifiés associée à la loi Beckham espagnole constitue une option particulièrement intéressante. Dans le cadre de ce régime, les personnes éligibles sont imposées comme des non-résidents au regard de la fiscalité espagnole pendant six ans : leurs revenus de source étrangère, y compris les dividendes, les revenus locatifs de biens situés à l'étranger et les plus-values sur des actifs étrangers, échappent entièrement à l'impôt espagnol. La demande doit être déposée dans les six mois suivant le début de l'activité en Espagne, et ce délai ne peut pas être rouvert une fois dépassé.

Ce qu'il vous faut toujours pour acheter à Majorque

Quelle que soit votre nationalité et quelle que soit la voie de résidence envisagée, l'achat d'un bien à Majorque exige certains documents. Tout acheteur a besoin d'un NIE, le Número de Identificación de Extranjero, numéro d'identification fiscale espagnol attribué aux étrangers. Sans NIE, aucune transaction immobilière ne peut aboutir, et il convient d'en faire la demande bien avant tout projet d'achat. Un compte bancaire espagnol est également nécessaire, à la fois pour la transaction elle-même et pour les impôts et factures courantes par la suite. La plupart des acheteurs à Majorque font aussi appel à un avocat spécialisé en immobilier en Espagne pour mener les vérifications préalables, examiner les contrats et suivre la procédure jusqu'à la signature chez le notaire.

Les frais d'acquisition à Majorque, en plus du prix d'achat lui-même, représentent généralement entre 10 et 12 % de la valeur du bien. Pour les biens anciens, ils comprennent l'impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP), à un taux de 8 à 11 % selon la valeur du bien, ainsi que les frais de notaire, les frais d'inscription au registre foncier et les honoraires juridiques. Pour les biens neufs, la TVA de 10 % et le droit de timbre (AJD) de 1,5 % s'appliquent à la place de l'ITP.

Anticiper fait toute la différence

Les acheteurs qui rencontrent des difficultés sont presque toujours ceux qui dissocient le projet immobilier de la question de la résidence. Dans la pratique, les deux sont étroitement liés, et l'ordre dans lequel vous les abordez compte. Demander un visa trop tôt ou trop tard peut créer des complications, et chaque catégorie de visa a des conséquences fiscales différentes qu'il faut comprendre avant, et non après, la signature de l'achat.

Majorque reste l'une des destinations les plus attrayantes d'Europe pour une résidence secondaire, une installation définitive ou un investissement à long terme. Les règles qui permettent aux acheteurs non européens d'obtenir le droit d'y vivre ont changé, mais les voies restent ouvertes et l'île elle-même n'a absolument pas changé. Avec de bons conseils juridiques et financiers pris suffisamment tôt, le chemin entre une simple visite à Majorque et une vie sur l'île est parfaitement clair.

L'équipe d'Imperial Properties accompagne régulièrement des acheteurs confrontés à ces questions et peut vous mettre en relation avec des spécialistes juridiques et fiscaux de confiance qui connaissent ce domaine en détail. Le premier échange ne vous coûte rien, et il peut vous faire gagner beaucoup par la suite.