L'IBI expliqué : la taxe foncière annuelle que paie chaque propriétaire à Majorque

L'IBI à Majorque : comment il est calculé, quand il est dû à Calvià et dans les autres communes, et ce qui se passe en cas d'oubli de paiement.

Chaque propriétaire à Majorque, résident ou non, reçoit chaque année un avis d'IBI, l'Impuesto sobre Bienes Inmuebles. C'est l'équivalent le plus proche de la council tax au Royaume-Uni ou de la Grundsteuer en Allemagne et, contrairement à certains impôts plus complexes liés à un achat immobilier en Espagne, c'est un impôt avec lequel les propriétaires vivent chaque année, aussi longtemps qu'ils détiennent le bien. Comprendre comment il est calculé et quand il est exigible permet d'éviter l'erreur la plus fréquente des propriétaires étrangers : oublier le paiement simplement parce que l'avis a été envoyé à une adresse qu'ils ne consultaient pas.

Ce qu'est réellement l'IBI

L'IBI est un impôt municipal, fixé et perçu par la mairie et non par l'administration fiscale nationale, et il s'applique à tout propriétaire en Espagne, quel que soit son statut de résident et que le bien soit occupé, loué ou vide. Il est calculé en pourcentage du valor catastral du bien, la valeur cadastrale attribuée par l'administration cadastrale espagnole, le Catastro ; il s'agit d'une évaluation administrative, généralement bien inférieure au prix de marché du bien. Acheter une villa de luxe pour plusieurs millions d'euros ne signifie pas que l'IBI sera calculé sur ce montant : il l'est uniquement sur le valor catastral.

Comment l'impôt est calculé

Aux Baléares, le taux général appliqué au valor catastral se situe entre 0,4 % et 1,1 %, le pourcentage exact, le tipo impositivo, étant fixé individuellement par chaque mairie. Deux biens de prix comparable situés dans des communes différentes, voire dans des quartiers différents d'une même commune, peuvent donc avoir un IBI sensiblement différent. Dans le sud-ouest, cela représente généralement quelques centaines d'euros par an pour un appartement standard, et peut atteindre quelques milliers d'euros pour une grande villa ou une finca rurale dotée d'un vaste terrain et de dépendances importantes, le montant exact dépendant toujours de l'évaluation cadastrale propre au bien.

À Majorque, la perception de l'IBI est assurée pour la plupart des communes par l'Agència Tributària de les Illes Balears, l'ATB, pour le compte des mairies. Le redevable est la personne inscrite comme propriétaire au 1er janvier de l'année concernée, un point qu'il vaut la peine de préciser explicitement dans le contrat lors d'un achat ou d'une vente en cours d'année : vendeur et acheteur conviennent parfois de partager l'impôt au prorata, même si un seul d'entre eux est techniquement le redevable inscrit.

Quand l'IBI est-il exigible ?

Les périodes de paiement varient selon les communes, mais dans la majeure partie de Majorque, la période de paiement volontaire s'étend globalement sur les mois d'automne ; à Calvià plus précisément, l'IBI et la taxe distincte d'enlèvement des ordures ménagères, la basura, sont généralement perçus ensemble aux alentours de l'été. Les dates exactes sont publiées chaque année par l'ATB et par chaque mairie, et elles peuvent légèrement varier d'une année à l'autre : mieux vaut donc consulter le calendrier en vigueur plutôt que de supposer que les dates de l'an dernier se répéteront à l'identique.

Manquer la période de paiement volontaire entraîne une majoration, généralement de l'ordre de 20 % du montant dû, et la dette peut finir par grever le bien lui-même si elle reste impayée suffisamment longtemps. C'est important pour quiconque achète un bien de revente, car une dette d'IBI laissée par un ancien propriétaire peut, dans certains cas, suivre le bien plutôt que la personne qui l'a contractée.

Pourquoi les propriétaires étrangers oublient souvent le paiement

La raison la plus fréquente pour laquelle les propriétaires non-résidents prennent du retard sur l'IBI est simple : l'avis, le recibo, est envoyé à l'adresse enregistrée pour le bien, et les propriétaires qui n'y vivent pas à l'année, ou qui n'ont pas mis à jour leurs coordonnées auprès de la mairie, ne le voient souvent jamais. Le problème s'aggrave lorsque l'adresse postale espagnole enregistrée n'est pas consultée entre deux séjours.

La solution la plus fiable consiste à mettre en place un prélèvement automatique, la domiciliación bancaria, depuis un compte bancaire espagnol, soit directement auprès de l'ATB, soit auprès de la mairie concernée. Une fois en place, le paiement s'effectue automatiquement chaque année pendant la période de perception, que le propriétaire soit ou non sur l'île pour recevoir un avis papier. La plupart des communes majorquines permettent aussi de payer en ligne sur le portail de l'ATB ou sur le site de la mairie, à l'aide du numéro de référence figurant sur un précédent avis d'IBI, une solution de secours utile la première année, avant la mise en place du prélèvement.

Ce que les acheteurs doivent vérifier avant la signature

Lors de l'achat d'un bien de revente, il est judicieux de demander au vendeur son dernier avis d'IBI. Celui-ci confirme le montant annuel actuel, le calendrier de paiement de la commune concernée et, surtout, si l'impôt a bien été payé jusqu'à ce jour, car un IBI impayé fait partie des dettes que les recherches du notaire et du registre foncier doivent faire apparaître avant la signature. La plupart des contrats d'achat précisent également qui prend en charge l'IBI de l'année, au prorata de la durée de détention du bien par chaque partie au cours de l'année civile, et il vaut la peine de le confirmer explicitement avec votre avocat plutôt que de supposer que ce sera réglé automatiquement.