Impôt sur les plus-values en Espagne : ce que paient les propriétaires à Majorque lorsqu'ils vendent

Plus-values en Espagne à Majorque : 19 % pour les non-résidents, retenue de 3 %, Plusvalía Municipal, déductions et dépôt du Modelo 210.

L'impôt sur les plus-values en Espagne est l'un des postes financiers les plus importants pour quiconque vend un bien à Majorque. Il concerne aussi bien les résidents que les non-résidents, porte sur le bénéfice réalisé lors de la vente et obéit à des règles plus nuancées — et à certains égards plus favorables — que ne l'imaginent bien des propriétaires lorsqu'ils découvrent le système. Avant toute vente, il est indispensable de bien comprendre les taux, les déductions auxquelles vous avez droit, la retenue de 3 % applicable aux vendeurs non résidents et la Plusvalía Municipal, cet impôt distinct que la mairie perçoit en plus de tout le reste. Ce guide fait le tour de la question.

L'impôt sur les plus-values en Espagne : ce qu'il est — et ce qu'il n'est pas

En Espagne, l'imposition des plus-values immobilières ne constitue pas un impôt autonome. Pour les résidents fiscaux espagnols, la plus-value tirée de la vente d'un bien est déclarée dans la déclaration annuelle d'impôt sur le revenu IRPF (Modelo 100), au titre de la renta del ahorro — les revenus de l'épargne. Pour les non-résidents, l'obligation équivalente relève de l'IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) et se déclare au moyen du Modelo 210. Dans les deux cas, l'impôt porte sur la plus-value nette — c'est-à-dire la différence entre le prix de vente et le coût d'acquisition, après déductions autorisées — et non sur la totalité du prix de vente.

Il s'ajoute à la Plusvalía Municipal, dont il est distinct : un impôt local prélevé par la mairie sur l'augmentation théorique de la valeur du terrain. Les deux impôts s'appliquent à la vente d'un bien urbain à Majorque, et tous deux sont à la charge du vendeur, sauf mention contraire expresse dans le contrat de vente.

Taux d'imposition des plus-values pour les non-résidents

Pour les non-résidents qui vendent un bien en Espagne, le taux d'imposition des plus-values est un taux forfaitaire de 19 % sur la plus-value nette. Ce taux s'applique à tous les non-résidents, qu'ils soient citoyens de l'UE ou non — y compris, et c'est important, les ressortissants britanniques, dont le statut de non-résidents hors UE depuis le Brexit ne modifie pas le taux appliqué aux plus-values de cession immobilière. Le taux forfaitaire de 19 % sur les plus-values de cession est le même pour toutes les catégories de non-résidents ; c'est le taux général de l'IRNR sur les revenus, de 24 %, qui varie selon la résidence, et non le taux appliqué aux plus-values de vente immobilière.

Ce point est souvent mal compris. Des propriétaires britanniques ayant lu que le taux de l'IRNR hors UE est de 24 % supposent parfois qu'il s'applique à leur plus-value de cession. Pour la plus-value elle-même, le bon taux applicable aux cessions immobilières réalisées par des non-résidents est bien de 19 %.

Taux d'imposition des plus-values pour les résidents fiscaux espagnols

Pour les résidents fiscaux espagnols — en gros, les personnes qui passent plus de 183 jours par an en Espagne — l'impôt sur la plus-value de vente d'un bien est calculé selon un barème progressif des revenus de l'épargne. Les taux 2026 sont les suivants :

Il s'agit de taux marginaux : chaque taux ne s'applique qu'à la fraction de la plus-value comprise dans la tranche correspondante, et non à la totalité. Le calcul repose sur le même barème des revenus de l'épargne dans toute l'Espagne ; les taux des communautés autonomes n'affectent pas les revenus de l'épargne, de sorte que les particularités régionales des îles Baléares ne modifient pas l'imposition des plus-values.

Calculer la plus-value imposable : ce qui est déductible

La plus-value imposable se calcule ainsi : prix de vente net moins coût d'acquisition. Tout se joue dans ce qui entre dans chacun de ces deux montants.

Le prix de vente net correspond au prix de vente déclaré chez le notaire, diminué des frais de vente directement liés à l'opération — commission de l'agence immobilière, honoraires juridiques côté vendeur et frais de préparation justifiés. La Plusvalía Municipal payée lors de la vente peut également être déduite de la plus-value.

Le coût d'acquisition correspond au prix d'achat d'origine, augmenté des frais justifiés payés lors de l'achat — frais de notaire, frais d'inscription au registre foncier, droits de mutation (ITP) ou TVA s'il s'agissait d'un bien neuf, droits de timbre et honoraires juridiques. Les améliorations et rénovations justifiées ayant augmenté la valeur du bien peuvent aussi être ajoutées, à condition d'être étayées par des factures et reçus officiels. Les frais d'entretien courant et de réparation ne sont pas déductibles.

La différence — prix de vente net moins coût d'acquisition — constitue la plus-value imposable. C'est sur ce calcul que l'on gagne ou perd des sommes importantes. De nombreux vendeurs sous-estiment leur coût d'acquisition en oubliant d'y inclure l'ensemble des frais payés à la signature ; un gestor ou un avocat fiscaliste disposant de l'escritura d'origine et des justificatifs peut généralement reconstituer le montant exact.

Un exemple chiffré

Dans cet exemple, l'écart entre un coût d'acquisition correctement justifié et un coût insuffisamment documenté est considérable. Un vendeur qui aurait oublié d'inclure les frais d'achat et les améliorations pourrait faire apparaître une plus-value imposable de 300 000 € au lieu de 200 000 €, soit 19 000 € d'impôt en plus.

La retenue de 3 %

Pour les vendeurs non résidents, le système espagnol d'imposition des plus-values prévoit une retenue obligatoire au moment de la vente. L'acheteur est légalement tenu de retenir 3 % du prix de vente convenu et de le verser directement à l'Agencia Tributaria au moyen du Modelo 211, dans un délai d'un mois à compter de la signature. Il ne s'agit pas d'un impôt en soi, mais d'un acompte sur l'impôt définitif dû par le vendeur sur sa plus-value.

Le vendeur dispose ensuite de quatre mois à compter de la date de vente pour déposer le Modelo 210, calculer l'impôt réellement dû sur la plus-value nette et, soit régler le solde éventuel, soit demander le remboursement si la retenue de 3 % dépasse l'impôt effectivement dû. Le traitement des remboursements par l'Agencia Tributaria prend généralement de six à douze mois.

Concrètement : pour une vente à 700 000 €, l'acheteur retient 21 000 € et les verse à l'administration fiscale. L'impôt réellement dû par le vendeur s'élève à 38 000 € (comme dans l'exemple ci-dessus) ; un complément de 17 000 € est donc à payer lors du dépôt du Modelo 210. Si la plus-value était plus faible — mettons 50 000 € seulement —, l'impôt serait de 9 500 € pour 21 000 € retenus, soit 11 500 € à se faire rembourser.

La Plusvalía Municipal : l'impôt distinct de la mairie

Outre l'impôt national sur les plus-values (IRNR/IRPF), la vente d'un bien urbain à Majorque déclenche la Plusvalía Municipal — l'Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Il s'agit d'un impôt local prélevé par la mairie concernée (Palma, Calvià, Andratx ou toute autre commune où se situe le bien) sur l'augmentation théorique de la valeur du terrain pendant la durée de détention. Il s'applique aux résidents comme aux non-résidents.

Depuis un arrêt du Tribunal constitutionnel de 2021, les vendeurs peuvent choisir entre deux méthodes de calcul : la méthode objective (fondée sur la valeur cadastrale multipliée par des coefficients) ou la méthode de la plus-value réelle (fondée sur l'augmentation proportionnelle effective de la valeur du terrain). Il est conseillé de calculer les deux et de retenir celle qui aboutit à l'impôt le plus faible — dans bien des cas, la méthode de la plus-value réelle est plus avantageuse pour les biens majorquins qui se sont fortement valorisés.

Point essentiel : si le bien n'a pas pris de valeur depuis l'achat, la Plusvalía Municipal ne s'applique pas. Depuis un arrêt de 2022, les vendeurs peuvent contester l'impôt lorsqu'aucune augmentation réelle de la valeur du terrain n'a eu lieu, ce qui suppose toutefois de justifier les valeurs cadastrales d'origine et actuelles et de se faire accompagner par un professionnel pour mener la démarche à bien.

Principales exonérations pour les résidents fiscaux espagnols

Plusieurs exonérations de l'impôt sur les plus-values sont ouvertes aux résidents fiscaux espagnols, mais pas aux non-résidents :

Exonération pour réinvestissement dans la résidence principale — si un résident fiscal espagnol vend sa résidence habituelle et réinvestit la totalité du produit de la vente dans l'achat d'une nouvelle résidence habituelle dans un délai de deux ans (avant ou après la vente), la plus-value est exonérée. Le bien doit avoir réellement constitué la résidence principale pendant une durée minimale requise. Un réinvestissement partiel donne droit à une exonération proportionnelle. Cette exonération n'est pas accessible aux non-résidents.

Exonération des plus de 65 ans — les résidents fiscaux espagnols âgés de 65 ans ou plus qui vendent leur résidence habituelle sont totalement exonérés, sans obligation de réinvestissement. Là encore, cela ne s'applique pas aux non-résidents.

Exonération pour rente viagère — les résidents de plus de 65 ans qui réinvestissent jusqu'à 240 000 € de plus-values issues de la vente de tout actif dans une rente viagère éligible, dans un délai de six mois, sont exonérés sur cette fraction de la plus-value. Non accessible aux non-résidents.

Conventions de non-double imposition

L'Espagne a signé des conventions de non-double imposition avec la plupart des pays européens — dont le Royaume-Uni, l'Allemagne, les Pays-Bas, la Suède, la Norvège et la France — ainsi qu'avec les États-Unis et de nombreux autres pays. En vertu de ces conventions, l'impôt sur la plus-value payé en Espagne est généralement pris en compte sous forme de crédit d'impôt dans le pays d'origine du propriétaire, ce qui réduit ou supprime la double imposition d'une même plus-value. Le traitement exact varie selon les pays, et l'articulation entre l'impôt espagnol et les règles fiscales du pays d'origine relève d'un spécialiste de la fiscalité internationale plutôt que d'un simple calcul.

Déclaration et délais

Les non-résidents doivent déposer le Modelo 210 dans les quatre mois suivant la date de l'acte notarié de transfert du bien. Une déclaration tardive — ou l'absence de déclaration — fait perdre le droit au remboursement de la retenue de 3 % et entraîne des intérêts de retard et d'éventuelles pénalités. Le formulaire se dépose sur le portail en ligne de l'Agencia Tributaria et, dans la pratique, la grande majorité des vendeurs non résidents confient cette démarche à un gestor ou à un avocat fiscaliste espagnol.

Les résidents fiscaux espagnols intègrent la plus-value dans leur déclaration annuelle d'IRPF, déposée entre avril et juin de l'année suivant la vente.

L'imposition des plus-values lors de la vente d'un bien à Majorque reste tout à fait maîtrisable et, avec des frais d'achat et des améliorations correctement justifiés, souvent plus légère que ce que les vendeurs imaginent au départ. La clé, c'est une préparation professionnelle : un gestor qui dispose de tout l'historique des escrituras et des justificatifs, connaît les déductions applicables et respecte les délais obtiendra un résultat nettement meilleur que si vous tentez de vous y retrouver seul.