Impôt sur les revenus locatifs d'un bien à Majorque : résidents et non-résidents

Revenus locatifs à Majorque : IRPF ou IRNR, taux de 19 % ou 24 %, revenu imputé des biens vides et déclaration via le Modelo 210.

Que vous louiez votre bien à Majorque à l'année ou occasionnellement grâce à une licence de location touristique, le traitement fiscal dépend avant tout d'une chose : êtes-vous ou non résident fiscal espagnol ? Une erreur sur ce point peut se traduire par une facture fiscale gonflée, voire par de véritables pénalités pour déclarations manquées.

La distinction de base : IRPF et IRNR

Les résidents fiscaux espagnols déclarent leurs revenus locatifs au titre de l'IRPF, l'impôt sur le revenu des personnes physiques, dans leur déclaration annuelle. Les non-résidents relèvent d'un régime totalement différent, l'IRNR, déclaré au moyen d'un formulaire spécifique appelé Modelo 210. Les deux systèmes imposent très différemment le même revenu, et les confondre est l'une des erreurs les plus courantes que nous voyons chez les propriétaires étrangers.

Ce que paient réellement les non-résidents

Dans le cadre de l'IRNR, le taux dépend de votre pays de résidence fiscale. Les résidents de l'UE, d'Islande, de Norvège et de Suisse paient 19 % sur leurs revenus locatifs nets, ce qui signifie qu'ils peuvent déduire les dépenses nécessaires, comme les charges de copropriété, l'IBI, les intérêts d'emprunt, l'assurance et les réparations, avant le calcul de l'impôt. Les résidents de tous les autres pays paient 24 % et, point crucial, sur les revenus locatifs bruts, sans aucune déduction possible. Cette seule différence peut faire payer à un bailleur hors UE un impôt effectif nettement plus élevé qu'à un bailleur de l'UE percevant exactement le même loyer.

L'impôt dû même lorsque le bien reste vide

C'est le point qui surprend le plus de propriétaires. Si votre bien n'est pas loué du tout et sert uniquement de résidence de vacances pour votre usage personnel, l'Espagne considère malgré tout qu'il génère un revenu théorique imposable. Ce revenu imputé est calculé à 2 % de la valeur cadastrale du bien, ou à 1,1 % si cette valeur cadastrale a été révisée au cours des dix dernières années, et il est imposé au même taux de 19 % ou 24 % selon votre résidence. Il s'applique que le bien soit vide, en travaux ou simplement en vente, et il est déclaré chaque année via le Modelo 210, et non chaque trimestre.

Comment et quand déclarer

Pour les non-résidents qui perçoivent de véritables revenus locatifs, le Modelo 210 est en général déposé par période de location, traditionnellement chaque trimestre, même si des changements récents permettent à certains propriétaires de regrouper leurs déclarations sur l'année s'ils remplissent des conditions précises. Le revenu imputé pour les périodes non louées est déclaré séparément, dans une déclaration annuelle portant sur l'année précédente, avec une échéance courant sur toute l'année civile suivante. Il est utile de bien distinguer ces deux obligations, car les propriétaires en remplissent souvent une et oublient complètement l'autre, en particulier la déclaration du revenu imputé pour les mois où le bien est resté vacant.

Pourquoi les bailleurs résidents sont mieux traités

Si vous êtes résident fiscal espagnol et louez un bien à l'année comme résidence principale du locataire, l'IRPF prévoit un abattement important sur le revenu locatif net avant impôt, historiquement de 50 à 90 % selon les conditions du bail et, dans certains cas, selon que le bien se trouve ou non dans une zone de marché locatif tendu officiellement désignée. Ces abattements visent précisément à encourager la location résidentielle de longue durée et ne s'étendent pas aux non-résidents relevant de l'IRNR, aussi semblable que paraisse le contrat de location sur le papier. C'est l'un des avantages fiscaux les plus nets de la résidence espagnole pour quiconque perçoit des revenus locatifs significatifs.

Les erreurs les plus fréquentes des propriétaires

Les erreurs que nous voyons le plus souvent consistent à appliquer des déductions ou des abattements réservés aux résidents à une déclaration de non-résident où ils ne s'appliquent tout simplement pas, à oublier de déclarer le revenu imputé pour les mois de vacance, et à ne pas fournir de certificat de résidence fiscale valide, ce qui peut conduire Hacienda (l'administration fiscale) à appliquer par défaut à un propriétaire de l'UE le taux hors UE plus élevé de 24 %. La copropriété ajoute une difficulté supplémentaire, puisque chaque propriétaire doit déclarer individuellement selon sa quote-part, plutôt qu'un seul propriétaire déclarant la totalité.

Bien déclarer dès le départ

Que vous louiez votre bien occasionnellement, à l'année, ou que vous le gardiez simplement pour votre usage personnel, une obligation fiscale s'y attache en tant que propriétaire non résident, et elle varie selon votre pays de résidence et l'usage réel du bien au cours de l'année. Vu la fréquence à laquelle les avantages des conventions de l'UE, les dépenses déductibles et la fréquence des déclarations interagissent, mieux vaut confier ce dossier à un comptable qui connaît bien l'IRNR plutôt que de supposer que les règles fonctionnent comme dans votre pays.