Ley de Costas : ce que la loi littorale espagnole implique pour l'achat d'une maison en bord de mer à Majorque

La Ley de Costas pour les acheteurs à Majorque : domaine public, bande de passage de 6 m, zone de protection de 20 ou 100 m, deslinde et vérifications clés.

La Ley de Costas est la loi espagnole sur le littoral. Elle rend le rivage public et définit en arrière de celui-ci des zones de protection, normalement de 100 mètres, ou de 20 mètres lorsque le terrain était déjà urbain en 1988. Dans ces zones, les nouvelles habitations sont interdites et les travaux sur les habitations existantes sont encadrés.

Pour quiconque achète une villa ou un appartement en front de mer à Majorque, c'est l'une des lois les plus importantes à comprendre. Elle détermine ce que vous possédez, ce que vous pouvez construire et qui a le droit de passer le long du mur de votre jardin.

Ce que protège la Ley de Costas

Le texte en vigueur est la loi 22/1988 du 28 juillet, profondément réformée par la loi 2/2013. Elle définit le long de la côte une bande de domaine public, le dominio público marítimo-terrestre (domaine public maritime et terrestre), qui comprend la zone du rivage atteinte par les plus fortes tempêtes connues, les plages et les dunes, ainsi que les falaises abruptes en contact avec la mer jusqu'à leur crête.

Ce domaine public appartient à l'État. Il est inaliénable, imprescriptible et insaisissable. La loi précise également que les possessions privées ne peuvent lui être opposées, quelle que soit leur ancienneté et même lorsqu'elles figurent au registre foncier. Autrement dit, si une partie d'un terrain se trouve dans le domaine public, un titre de propriété n'y change rien.

Les zones que tout acheteur en bord de mer doit connaître

Toutes les zones se mesurent vers l'intérieur des terres à partir de la limite intérieure du rivage, la ligne fixée par le bornage officiel, appelé deslinde.

• Servitude de passage (servidumbre de tránsito) : une bande de 6 mètres qui doit rester dégagée en permanence pour les piétons et pour les véhicules de surveillance et de secours. Dans les endroits difficiles ou dangereux, elle peut être portée à 20 mètres au maximum.
• Servitude de protection (servidumbre de protección) : 100 mètres en règle générale, que l'État peut étendre jusqu'à 100 mètres supplémentaires lorsqu'un tronçon de côte l'exige. Lorsque le terrain était déjà classé urbain à l'entrée en vigueur de la loi en 1988, la zone de protection est de 20 mètres.
• Les 20 premiers mètres : dans les 20 premiers mètres de la zone de protection, aucune clôture ni aucun enclos n'est autorisé, sauf dans les conditions fixées par voie réglementaire.
• Zone d'influence : au moins 500 mètres vers l'intérieur des terres, où l'urbanisme doit éviter les murs d'immeubles et les concentrations excessives de volumes le long de la côte.

La différence entre 20 et 100 mètres est énorme pour un bien en bord de mer, et elle dépend du statut urbanistique du terrain en 1988. Elle doit être vérifiée parcelle par parcelle.

Ce qui est permis et interdit dans la zone de protection

La zone de protection est un terrain privé, et vous pouvez y posséder une maison. Ce que la loi encadre, c'est ce qui s'y passe. L'article 25 interdit notamment :

• les nouvelles constructions à usage d'habitation ;
• les lignes électriques aériennes à haute tension ;
• le déversement de gravats ou d'eaux usées non traitées ;
• la publicité par panneaux ou par moyens audiovisuels.

Les cultures et plantations sont autorisées sans autorisation préalable. Les usages qui, par nature, ne peuvent se situer ailleurs, les services liés à l'usage de la plage et les installations sportives non couvertes sont permis avec l'autorisation correspondante.

Pour les maisons existantes construites légalement avant la loi, les règles sont plus souples que ne le craignent de nombreux acheteurs. Les réparations et améliorations sont autorisées tant qu'elles n'augmentent pas le volume du bâtiment. Lorsqu'un bornage révisé fait entrer un bâtiment existant dans la zone de protection, la réforme de 2013 autorise les travaux de réparation, d'amélioration, de consolidation et de modernisation, à condition qu'ils n'augmentent ni le volume, ni la hauteur, ni la surface, et qu'ils améliorent l'efficacité énergétique du bâtiment.

Les constructions situées dans la bande de passage de 6 mètres sont dans une position plus fragile, car la loi les considère comme non conformes à l'urbanisme. Si c'est le cas d'un bien qui vous intéresse, notre guide sur le statut fuera de ordenación explique ce qu'il implique.

Le deslinde et le registre foncier

L'État trace la limite du domaine public au moyen de la procédure de deslinde. Lorsqu'un deslinde est engagé, le registre foncier inscrit une note marginale sur les biens concernés, avertissant que la procédure peut les faire entrer, en tout ou en partie, dans le domaine public ou dans la zone de protection. Une fois approuvé, le deslinde suffit à rectifier toute inscription au registre qui le contredirait.

Lorsqu'un bien situé dans la zone de protection est inscrit pour la première fois, sa description doit indiquer s'il jouxte ou non le domaine public. Ces informations figurent dans l'extrait du registre, ce qui explique pourquoi la nota simple est l'un des premiers documents à examiner pour tout achat sur le littoral.

L'accès public à la mer

La loi garantit l'accès public au littoral. En zone urbaine, l'urbanisme doit prévoir des accès routiers à la mer espacés de 500 mètres au plus et des accès piétons espacés de 200 mètres au plus. Aucun ouvrage ne peut bloquer un accès existant sans qu'une alternative équivalente soit prévue.

Concrètement, c'est pourquoi tant de maisons en bord de mer à Majorque donnent sur un sentier côtier public. Pour la plupart des propriétaires, cela fait tout simplement partie du charme de la vie au bord de l'eau, mais il est bon de le savoir avant d'acheter.

Qui gère le littoral aux Baléares

Depuis le 1er juillet 2023, le gouvernement des Baléares gère une grande partie de l'administration du littoral dans les îles, notamment les autorisations dans le domaine public et dans la bande de passage. L'État conserve des compétences clés, parmi lesquelles la fixation des redevances d'occupation du domaine public et l'émission des rapports obligatoires. Vous pouvez lire l'annonce officielle du transfert sur le site de La Moncloa.

Le texte consolidé complet de la loi est publié au Boletín Oficial del Estado.

Les vérifications avant d'acheter en bord de mer

• Vérifiez s'il existe un deslinde approuvé pour ce tronçon de côte et où passe la ligne par rapport à la parcelle.
• Déterminez si la zone de protection est de 20 ou de 100 mètres sur cette parcelle.
• Examinez la nota simple pour repérer toute note marginale ou mention du domaine public.
• Assurez-vous que le bâtiment existant et ses éventuelles extensions ultérieures disposent des bons permis.
• Si vous prévoyez de rénover, vérifiez avec un architecte, avant de signer, les travaux autorisés par la réglementation littorale.

Un avocat indépendant et un architecte local qui connaissent la côte valent chaque euro investi lors d'un achat en front de mer. Établir les faits dès le départ protège à la fois l'achat et sa valeur de revente future.

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