Comment obtenir une licence de location touristique (ETV) à Majorque : le guide complet 2026

Si vous possédez un bien à Majorque et envisagez de le louer à des vacanciers, la première chose à savoir est que la location touristique de courte durée — toute location de moins de 30 jours — n'est légale qu'avec une licence spécifique. Cette licence s'appelle ETV, pour Estancia Turística en Vivienda, et sans elle, proposer votre bien sur des plateformes comme Airbnb ou Booking.com est illégal et peut entraîner des amendes qui commencent à 5 000 euros et dépassent 50 000 euros dans les cas graves.

Le système ETV est l'un des points essentiels à comprendre avant d'acheter un bien d'investissement à Majorque, car le cadre réglementaire actuel a rendu la situation bien plus complexe — et bien plus avantageuse pour ceux qui détiennent déjà une licence — qu'il y a seulement quelques années.

Le moratoire : pourquoi les nouvelles licences sont limitées

Depuis 2022, le gouvernement baléare applique un moratoire sur la délivrance de nouvelles licences ETV dans l'ensemble des îles. Ce moratoire traduit une décision politique délibérée de limiter l'expansion de l'hébergement touristique dans les zones résidentielles, de préserver l'accès au logement pour les habitants et de maîtriser la capacité d'accueil touristique de l'île. Le Consell de Mallorca devait réexaminer la situation et publier de nouvelles règles de zonage et de quotas, un processus qui avance lentement. En 2026, le moratoire reste en vigueur pour la plupart des types de biens et des secteurs.

La conséquence pratique est importante. Quiconque achète aujourd'hui un bien à Majorque qui ne dispose pas déjà d'une licence ETV valide ne peut pas obtenir de nouvelle licence de location touristique de courte durée dans la plupart des secteurs. La seule voie légale pour accéder au marché de la location courte durée est d'acheter un bien qui possède déjà une licence valide. Les biens dotés d'une licence ETV valent donc davantage que des biens comparables sans licence — une prime que les agents indépendants estiment généralement entre 15 et 25 %.

Les trois types de licence ETV

Il existe à Majorque trois catégories de licence de location touristique, chacune conçue pour des types de biens et des situations différents.

L'ETV standard s'applique aux maisons individuelles — villas, fincas et maisons indépendantes. C'est la catégorie la plus simple. Une ETV pour un bien individuel est délivrée pour une durée indéterminée : elle n'expire pas et ne nécessite aucun renouvellement périodique. L'accord des propriétaires voisins n'est pas requis. Le bien peut être loué à des touristes toute l'année.

L'ETVPL s'applique aux biens situés dans des immeubles collectifs — appartements et maisons mitoyennes ou jumelées. Cette catégorie est soumise à bien plus de restrictions. La licence est délivrée pour des périodes de cinq ans renouvelables. La communauté des propriétaires de l'immeuble doit avoir approuvé, à la majorité, l'utilisation des appartements de l'immeuble pour la location touristique, et cette approbation doit être documentée et jointe à la demande. De nombreuses communautés de propriétaires à Majorque ont expressément voté l'interdiction de la location touristique dans leur immeuble, ce qui rend impossible l'obtention d'une ETVPL dans ces immeubles, quels que soient les autres critères. Le coût d'une licence ETVPL est de 875 euros par plaza — c'est-à-dire par place d'hébergement autorisée.

L'ETV60 est une catégorie spéciale destinée aux propriétaires qui occupent le bien comme résidence principale déclarée — leur adresse d'empadronamiento — mais souhaitent le louer à des touristes pendant des périodes limitées. Avec une licence ETV60, un bien peut être loué à des touristes 60 jours par an au maximum, dont au moins 30 en juillet ou en août. La licence est valable cinq ans et renouvelable. Son coût total est d'environ 292 euros pour la fenêtre annuelle de location de deux mois. L'ETV60 s'adresse surtout aux résidents qui souhaitent tirer un revenu de leur logement pendant leurs vacances ou leurs voyages.

Les conditions que le bien doit remplir

Quel que soit le type de licence, tout bien candidat à une ETV doit remplir un ensemble de conditions minimales. Il doit avoir au moins cinq ans d'existence en tant que résidence privée. Il ne peut pas s'agir d'un logement bénéficiant d'une protection officielle ou soumis à un prix plafonné réglementé. Il ne peut pas être situé en sol rustique protégé. Il ne doit pas avoir fait l'objet d'une sanction grave ou très grave liée à une activité de location touristique. Il ne peut pas être loué à la chambre — seul le bien entier peut être loué, à un seul groupe. Le maximum autorisé est de six chambres et douze lits, avec au moins une salle de bains pour trois lits.

Le bien doit également disposer d'une cédula de habitabilidad valide — le certificat d'habitabilité — et d'un certificat de performance énergétique à jour, avec la note requise selon l'âge du bâtiment. Ces deux certificats ont une durée de validité de dix ans et doivent être en cours de validité au moment de la demande. C'est un détail qui piège certains acheteurs de biens anciens : si l'un des certificats a expiré, il doit être renouvelé avant que la demande d'ETV puisse avancer.

La DRIAT : le document de demande

Pour démarrer l'activité de location touristique, le propriétaire doit déposer une DRIAT — Declaración Responsable de Inicio de Actividad Turística, ou déclaration responsable de début d'activité touristique — auprès du service du tourisme du Consell de Mallorca. La DRIAT n'est pas une demande classique examinée et approuvée au fil du temps : une fois correctement déposée, l'activité est automatiquement autorisée à démarrer. En cas d'erreurs ou de documents manquants, un délai de régularisation de dix jours s'applique en vertu de la loi 30/1992.

Après le dépôt de la DRIAT, le service du tourisme inspecte le bien afin de vérifier l'exactitude des informations fournies et la conformité du bien à toutes les exigences applicables. Si des informations fausses ou inexactes sont découvertes, la licence est suspendue et l'inscription radiée du Registre du tourisme.

Ce que le numéro ETV implique en pratique

Chaque licence ETV porte un numéro d'enregistrement au format ETV/xxxx/xxxx. Ce numéro doit figurer dans toutes les annonces du bien — sur Airbnb, sur Booking.com, dans tout support marketing imprimé ou numérique, ainsi que sur le contrat de location remis aux hôtes à leur arrivée. Faire la promotion d'un bien touristique sans afficher le numéro de licence constitue en soi une infraction passible d'amendes. Des plateformes comme Airbnb filtrent désormais ce numéro et peuvent retirer les annonces qui ne justifient pas d'un enregistrement valide.

Les titulaires d'une licence ETV ont également des obligations permanentes. Ils doivent s'enregistrer auprès de la Guardia Civil ou de la Policía Nacional pour transmettre chaque semaine les données des hôtes — nom, numéro de passeport ou de pièce d'identité, dates de séjour — peu après chaque arrivée. Il s'agit d'une exigence de sécurité standard pour tous les hébergements touristiques en Espagne. Ils doivent fournir des services touristiques, notamment un ménage régulier, le linge de lit et les serviettes. Ils doivent souscrire une assurance responsabilité civile couvrant le bien pendant l'occupation touristique. Enfin, ils doivent s'enregistrer au titre de la taxe de séjour et percevoir puis reverser l'Ecotasa — la taxe touristique de Majorque — pour chaque hôte et chaque nuit de séjour.

Le zonage : où la location touristique est autorisée

La possibilité de détenir une licence ETV dépend non seulement du bien lui-même, mais aussi de son emplacement. Chaque commune de Majorque dispose de son propre plan de zonage urbain — la zonificación —, qui divise le territoire en zones où la location touristique est autorisée et en zones où elle est restreinte ou interdite. Les zones classées comme touristiquement saturées font l'objet des contrôles les plus stricts. À Playa de Palma, par exemple, les appartements étaient historiquement totalement exclus de la location touristique, et les biens de type villa y sont désormais autorisés dans certains cas, pour 60 jours par an au maximum.

Avant d'acheter un bien dans le but de le louer aux touristes, il faut vérifier le classement de zonage de ce bien précis. Cela ne peut pas se déduire du type de bien ni de sa situation dans une zone touristique : il faut une confirmation spécifique du service d'urbanisme municipal compétent ou d'un avocat connaissant le zonage local. Imperial Properties travaille avec des juristes de confiance qui peuvent vérifier ce point dans le cadre des vérifications préalables.

Acheter un bien disposant déjà d'une licence ETV

Compte tenu du moratoire sur les nouvelles licences, la voie la plus sûre pour accéder au marché de la location touristique à Majorque en 2026 est d'acheter un bien qui détient déjà une ETV valide. Lorsqu'un bien est vendu, la licence ETV est transférée avec lui, à condition que le nouveau propriétaire continue de remplir toutes les conditions auxquelles la licence a été accordée et qu'il informe les autorités compétentes du changement de propriétaire.

Avant de finaliser l'achat d'un bien présenté comme disposant d'une licence ETV, plusieurs points doivent être vérifiés. La licence doit être confirmée comme active et en règle au Registre du tourisme — ni suspendue ni sanctionnée. Le nombre de plazas autorisées doit correspondre à la capacité réelle du bien. La cédula de habitabilidad et le certificat énergétique doivent être à jour. Et la communauté des propriétaires, le cas échéant, ne doit pas avoir voté depuis le retrait de son autorisation de la location touristique. Tout cela exige un véritable audit juridique.

Le potentiel de revenus locatifs

Le marché de la location touristique à Majorque offre de solides rendements pour les biens bien situés et dotés des bonnes licences. Pendant les mois de pointe de juillet et d'août, la demande dépasse systématiquement l'offre, et les tarifs hebdomadaires des villas et appartements sous licence affichent des primes qui reflètent à la fois la rareté des biens licenciés et l'attrait durable de l'île comme destination méditerranéenne haut de gamme. Les biens du sud-ouest — à Calvià, Santa Ponsa, Puerto Portals, Andratx et Bendinat — ainsi qu'à Palma et dans ses environs bénéficient d'une demande internationale soutenue tout au long des intersaisons de printemps et d'automne, désormais plus longues, comme en plein été.

L'équipe d'Imperial Properties est bien placée pour vous indiquer quels biens disponibles disposent d'une licence ETV valide et quel est leur potentiel de revenus en pratique. Pour les acheteurs qui souhaitent bien comprendre ce marché avant de se décider, nous pouvons organiser des échanges avec des sociétés spécialisées dans la gestion locative et des conseillers juridiques dans le cadre des visites. Rendez-vous sur www.imperial-properties.com ou contactez directement notre équipe.