Licences de location touristique à Majorque : ce qui a changé, qui y a droit et ce que les acheteurs doivent savoir

Le moratoire ETV des Baléares touche les nouvelles licences touristiques dans presque tout Calvià, dont Santa Ponsa. Ce que les acheteurs doivent savoir.

L’une des décisions les plus lourdes de conséquences prises par le gouvernement des Baléares au cours de la dernière décennie est le moratoire sur les nouvelles licences de location touristique de courte durée — appelées à Majorque licences ETV (Estança Turística en Vivenda) — sur une grande partie de l’île, dont la majeure partie de Calvià. Cette décision influe de manière réellement significative sur l’économie de la propriété immobilière dans le sud-ouest, et c’est l’un des sujets les plus recherchés et les moins clairement expliqués pour les acheteurs internationaux de la région.

Ce guide explique ce qu’est une licence ETV, quelles sont les règles actuelles, où s’applique le moratoire, ce que valent les biens disposant déjà d’une licence et ce que les acheteurs doivent vérifier avant de tabler sur un quelconque revenu locatif lors d’un achat immobilier dans le sud-ouest.

Qu’est-ce qu’une licence ETV ?

Une licence ETV (Estança Turística en Vivenda — séjour touristique dans un logement) est l’autorisation officielle délivrée par l’autorité touristique du gouvernement des Baléares (ATIB — Agència Tributària de les Illes Balears) qui permet de louer un bien résidentiel à des touristes pour de courtes durées — généralement moins d’un mois. Sans licence ETV valide, publier une annonce de location saisonnière sur des plateformes telles qu’Airbnb, Booking.com ou similaires est illégal aux Baléares, et les contrôles sont bien réels.

Le régime ETV a été introduit en 2012 et modifié à plusieurs reprises depuis, de façon la plus marquante en 2017 avec la loi sur le tourisme des îles Baléares (Llei 6/2017 de modificació de la Llei 8/2012 del Turisme de les Illes Balears). Les modifications les plus récentes ont progressivement restreint l’accès aux nouvelles licences, instauré des restrictions par zones et créé des différences importantes entre ce qui est légalement possible selon les secteurs de l’île et selon les types de biens.

Le moratoire : ce qu’il signifie concrètement

Le gouvernement des Baléares a suspendu l’octroi de nouvelles licences ETV pour les appartements dans les zones les plus saturées touristiquement de l’île. À Calvià — la commune qui comprend Santa Ponsa, Nova Santa Ponsa, Peguera, Portals Nous, El Toro et l’ensemble du sud-ouest — les appartements (pisos) sont soumis à ce moratoire, et aucune nouvelle licence n’est disponible pour les appartements de ces zones depuis plusieurs années.

Il ne s’agit pas d’une interdiction générale de toute location touristique. Les distinctions essentielles sont les suivantes :

Appartements (pisos) à Calvià : les nouvelles licences ETV pour appartements sont suspendues. Les licences existantes rattachées à un bien peuvent être transmises avec celui-ci lors de la vente, mais il est impossible d’en créer de nouvelles. Un appartement à Santa Ponsa sans licence ETV existante ne peut pas, selon la réglementation actuelle, être légalement loué à des touristes en courte durée.

Villas et maisons individuelles isolées (unifamiliars aïllades) : les règles sont différentes. Les maisons individuelles isolées peuvent demander une licence ETV aux conditions fixées par la commune, notamment en matière de surface minimale de terrain et d’infrastructures. Calvià impose toutefois ses propres exigences supplémentaires, qu’il faut vérifier pour chaque bien.

Biens situés en zones non saturées : certaines zones de l’intérieur et de la campagne majorquine, hors des zones de saturation touristique, relèvent de règles différentes. Pour les acheteurs particulièrement intéressés par un revenu locatif, les biens de ces zones peuvent offrir d’autres possibilités de licence — même si Calvià est presque entièrement classée en zone saturée.

Les licences ETV existantes : quelle valeur ?

Un bien résidentiel à Calvià ou à Santa Ponsa doté d’une licence ETV existante et valide est un actif fondamentalement différent d’un bien qui n’en a pas. La licence permet de générer légalement des revenus de location touristique de courte durée. Comme aucune nouvelle licence n’est délivrée pour les appartements de ces secteurs, les licences existantes constituent un stock limité — et elles se traduisent par une nette plus-value sur le marché.

Les acheteurs intéressés par un revenu de location touristique doivent demander explicitement, dès le tout début de leurs démarches, si un appartement est vendu avec une licence ETV transmise. La licence doit figurer au registre touristique officiel du bien et peut être vérifiée auprès de l’ATIB. L’affirmation d’un vendeur ou d’un agent selon laquelle un bien peut être légalement loué en courte durée doit s’appuyer sur un numéro de licence vérifié et en cours de validité — et non sur une supposition ou un arrangement informel.

Il faut également savoir que les licences ETV sont soumises à des obligations de renouvellement annuel et à des conditions de conformité — le bien doit respecter les normes d’habitabilité, de sécurité et de qualité fixées par l’autorité touristique. Une licence expirée ou révoquée ne se transmet pas. Les acheteurs doivent demander à voir la licence en cours et son état de renouvellement avant d’aller plus loin.

La location longue durée : l’alternative

Le moratoire sur les licences de location touristique de courte durée a eu un effet secondaire évident : il a entretenu la demande de location résidentielle longue durée (alquiler de larga duración) dans le sud-ouest. Les propriétaires qui ne peuvent pas légalement louer leur bien aux touristes peuvent toujours le louer en bail résidentiel longue durée — généralement des contrats d’un an ou plus — dans le cadre du droit locatif espagnol classique (Ley de Arrendamientos Urbanos).

La location longue durée dans le sud-ouest atteint des loyers élevés, portés par une demande constante de résidents présents dans la région pour leur travail, leur famille ou leur mode de vie, et qui ne sont pas en mesure d’acheter. Les rendements de la location résidentielle longue durée à Calvià sont compétitifs par rapport aux autres marchés côtiers espagnols et sont soutenus par une offre limitée qui ne devrait pas évoluer à court terme.

Pour les acheteurs qui ne dépendent pas d’un revenu de location touristique, la location longue durée offre une source de revenus plus simple, moins réglementée et moins lourde à gérer que la location touristique. Pour ceux qui recherchent précisément un revenu de location touristique, la question de l’ETV est fondamentale et doit être réglée avant l’achat — pas après.

Ce que les acheteurs doivent vérifier

Avant de faire la moindre offre sur un bien du sud-ouest dans le but d’en tirer un revenu locatif, les vérifications suivantes sont indispensables.

Premièrement, confirmez le type de bien. S’agit-il d’un appartement (piso), d’une maison mitoyenne (adosado), d’une villa (xalet/villa) ou d’un rez-de-chaussée avec jardin privatif ? Le type de bien détermine le régime applicable. Un appartement situé sur la commune de Calvià ne peut actuellement pas obtenir de nouvelle licence ETV. Une villa individuelle peut y être éligible, sous conditions.

Deuxièmement, si le vendeur affirme que le bien dispose d’une licence ETV existante, demandez le numéro de licence et vérifiez-le directement auprès de l’ATIB sur atib.es. Assurez-vous que la licence est en cours, valide, ne fait l’objet d’aucune procédure disciplinaire et est correctement associée à la référence cadastrale du bien.

Troisièmement, confirmez la zone. Calvià dispose de sa propre réglementation municipale, qui s’applique en parallèle des règles régionales des Baléares. Les services d’urbanisme et de tourisme de l’Ajuntament de Calvià peuvent confirmer le statut de n’importe quelle adresse.

Quatrièmement, consultez un avocat immobilier espagnol (abogado) spécialisé en droit du tourisme des Baléares avant de fonder votre décision d’achat sur des projections de revenus locatifs. Les sanctions pour location sans licence ETV valide comprennent des amendes pouvant atteindre 400 000 € et le retrait forcé des plateformes de location.

La vue d’ensemble

Le moratoire ETV s’inscrit dans une politique plus large du gouvernement des Baléares visant à faire face à la crise de l’offre de logements, provoquée par le surtourisme et la transformation de logements résidentiels en hébergements touristiques. Cette orientation politique — soutenue par les manifestations contre le tourisme de masse annoncées pour le 26 juillet 2026 — a peu de chances de s’inverser. La tendance va plutôt vers un nouveau durcissement que vers une libéralisation.

Pour les acheteurs qui souhaitent vivre dans le sud-ouest ou faire de leur bien une résidence secondaire saisonnière, cela n’a aucune incidence concrète. Pour ceux dont la décision d’achat repose en partie ou principalement sur un revenu de location touristique, c’est le fait réglementaire le plus important à établir avant d’aller plus loin.

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