Vendre votre bien à Majorque avec un locataire en place : le bail, le droit d'achat et le prix
Un locataire occupe votre bien à Majorque ? Ce que devient le bail à la vente, son droit d'achat de 30 jours et l'effet d'un locataire sur votre prix.
Table des matières
Vous pouvez vendre un bien à Majorque occupé par un locataire, mais le bail est transmis avec lui. En vertu de la loi espagnole sur les baux urbains, l'acquéreur prend votre place en tant que bailleur et, dans la plupart des cas, le locataire doit d'abord se voir proposer d'acheter au même prix et aux mêmes conditions, avec 30 jours calendaires pour se décider.
C'est une situation que nous rencontrons plus souvent qu'on ne le pense. Un propriétaire a loué son appartement pendant qu'il travaillait à l'étranger, ou a acheté une résidence secondaire pour investir, et souhaite aujourd'hui vendre alors qu'un locataire de longue durée y vit encore. La présence du locataire n'empêche en rien la vente, mais elle change le profil des acheteurs, le déroulement des formalités et, souvent, le prix. Voici comment cela se passe concrètement.
Quelles règles s'appliquent
Cet article concerne les locations résidentielles de longue durée, dans lesquelles le locataire occupe le logement à titre de résidence. Elles sont régies par la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la loi sur les baux urbains de 1994, réformée en 2013 puis à nouveau en mars 2019.
Les locations de vacances à des touristes relèvent d'un autre régime. Les courts séjours touristiques sont exclus de la LAU et encadrés séparément par le droit du tourisme : un bien loué à des vacanciers peut donc être vendu sans aucun des droits du locataire décrits ci-dessous. Si votre bien est loué au mois à la même personne qui y habite, il s'agit presque certainement d'un bail d'habitation, quel que soit le nom donné au contrat.
Que devient le bail lorsque vous vendez
L'article 14 de la LAU est clair : l'acquéreur d'un logement loué reprend les droits et obligations du bailleur. Pour les baux signés depuis le 6 mars 2019, l'acquéreur est tenu au moins pendant les cinq premières années du contrat, ou sept ans si le bailleur d'origine était une société. Cela s'applique même si le bail n'a jamais été inscrit au registre foncier.
Concrètement, cela signifie que :
- Le locataire reste, avec le même loyer et aux mêmes conditions.
- L'acquéreur perçoit le loyer dès la signature et devient responsable des réparations, du dépôt de garantie et de tout ce qui incombe à un bailleur.
- La vente ne met pas fin au bail, et le locataire n'a rien à signer pour l'autoriser.
Les baux signés sous des versions antérieures de la loi obéissent à des règles légèrement différentes quant à leur durée et à la protection de l'acquéreur : la date de votre contrat a donc son importance. Votre avocat la vérifiera en premier lieu.
Le droit d'achat du locataire : tanteo et retracto
L'article 25 de la LAU accorde au locataire d'un logement un droit préférentiel d'acquérir le bien qu'il loue. Il s'exerce en deux temps.
- Le tanteo, droit de préemption. Avant de vendre, vous devez notifier formellement au locataire votre décision de vendre, le prix et les principales conditions. Le locataire dispose alors de 30 jours calendaires à compter du lendemain de la notification pour indiquer qu'il achète à ces conditions. La notification doit être faite de manière à pouvoir être prouvée, généralement par burofax ou par l'intermédiaire d'un notaire.
- Le retracto, droit de substitution a posteriori. Si vous n'avez pas informé le locataire, avez omis des conditions importantes, ou avez vendu moins cher ou à de meilleures conditions que celles notifiées, le locataire peut racheter le bien au nouveau propriétaire au prix réellement payé. Il dispose de 30 jours calendaires à compter du moment où l'acquéreur lui notifie la vente conclue.
La notification n'est pas valable indéfiniment. Ses effets expirent 180 jours calendaires après qu'elle a été faite : si votre vente met plus de six mois à se conclure, vous devez notifier à nouveau. Ce droit s'applique aux ventes, et non, par exemple, aux donations au sein d'une famille.
Le locataire a-t-il pu renoncer à ce droit ?
Oui. Pour les baux signés depuis le 6 juin 2013, la LAU permet au locataire de renoncer au droit d'achat dans le contrat lui-même, et de nombreux baux récents comportent précisément cette clause. Vérifiez le vôtre. Si la renonciation y figure, il vous reste une obligation : vous devez informer le locataire de votre intention de vendre au moins 30 jours avant la signature de la vente.
Les formalités chez le notaire
L'acte de vente doit préciser si le bien est loué ou libre. S'il est loué, le registre foncier n'inscrira l'acquéreur comme propriétaire que si les notifications au locataire ont été correctement faites et peuvent être justifiées. C'est pourquoi le notaire et votre avocat vous demanderont le burofax ou la notification notariale, ou le bail mentionnant la renonciation, bien avant la signature. Notre guide sur ce que vérifie le notaire explique la suite de la signature.
Veillez également à ce que l'acquéreur reçoive une copie du bail, les dernières quittances de loyer, les détails du dépôt de garantie et des éventuelles garanties, ainsi que les modalités des contrats d'eau, d'électricité et autres. Un dossier bien tenu rassure les acheteurs et accélère les choses.
L'incidence d'un locataire sur le prix
C'est la question à laquelle la plupart des vendeurs veulent vraiment une réponse. Un locataire en place change le profil de vos acheteurs.
- Les investisseurs acceptent souvent volontiers d'acheter avec un locataire en place, car le bien rapporte dès le premier jour. Ils l'évalueront en grande partie en fonction du loyer, de la durée restante du bail et du sérieux du locataire.
- Les acheteurs qui veulent habiter le logement, qui représentent l'essentiel du marché dans le sud-ouest, souhaitent généralement un bien libre d'occupation. Beaucoup n'envisageront même pas un bien loué.
Ce second groupe étant plus nombreux, un bien vendu libre touche généralement davantage d'acheteurs. C'est pourquoi de nombreux propriétaires parlent au locataire avant de mettre le bien sur le marché. Parfois, le locataire souhaite acheter. Parfois, il accepte de partir plus tôt d'un commun accord, souvent moyennant une aide aux frais de déménagement. Dans d'autres cas, le bail touche à sa fin et attendre quelques mois est judicieux. Si votre contrat vous permettait expressément de récupérer le logement pour votre usage ou celui d'un proche parent, c'est une autre voie, mais elle est encadrée par la loi et doit être maniée avec précaution.
Notre article sur le fonctionnement de l'estimation immobilière à Majorque explique comment nous fixons un prix de mise en vente, avec ou sans locataire.
Les points fiscaux à retenir
La vente est imposée de la manière habituelle, avec l'impôt sur la plus-value réalisée et la taxe municipale plusvalía, présentée dans notre guide sur la taxe plusvalía. Un bien loué n'étant pas votre résidence principale, les abattements liés à la résidence principale ne s'appliquent pas. Les revenus locatifs perçus jusqu'à la date de la vente doivent également être déclarés, comme l'explique notre article sur l'imposition des revenus locatifs. Faites toujours confirmer votre situation personnelle par un conseiller fiscal.
Comment nous vous accompagnons
Nous vendons des biens à Calvià depuis 1985, dont beaucoup avec un locataire en place. Nous pouvons estimer votre bien selon les deux scénarios, loué et libre, vous présenter les options possibles avec le locataire et travailler avec votre avocat sur les notifications pour que la vente se déroule sans accroc. Commencez par une estimation gratuite et sans engagement, ou découvrez nos biens actuellement en vente à Santa Ponsa et Nova Santa Ponsa et dans toute l'île de Majorque.
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