Louer votre bien à Majorque : revenus, licences, frais de gestion et réalité fiscale

Location à Majorque en 2026 : moratoire ETV, revenus d'un bien sous licence, frais de gestion, fiscalité des non-résidents et réalité de l'investissement.

Louer un bien à Majorque avec une licence de location touristique est réellement lucratif — une villa de trois chambres bien située à Santa Ponsa, dotée d'une licence ETV, peut générer de 40 000 à 70 000 € de revenus locatifs bruts sur une saison complète. Mais en 2026, la question de la licence est la première et la plus importante que tout acheteur ou propriétaire doit comprendre, car la réponse a fondamentalement changé depuis 2022 et les conséquences pratiques pour les acquéreurs sont considérables. Cet article dresse le tableau complet : ce que signifie le moratoire sur les licences ETV et pourquoi il a fait grimper la valeur des biens sous licence, quels revenus espérer de manière réaliste selon les gammes de prix et les secteurs du sud-ouest, ce que facturent les sociétés de gestion professionnelles et ce qu'elles font réellement pour ce prix, et quelle est la situation fiscale d'un propriétaire non résident percevant des revenus locatifs d'un bien à Majorque.

Le moratoire sur les licences ETV — ce qu'il implique en 2026

L'ETV (Estancias Turísticas en Viviendas) est la licence de location touristique qui permet de louer légalement un logement résidentiel à Majorque à des vacanciers pour des séjours de moins d'un mois. Sans licence ETV, publier une annonce pour votre bien majorquin sur Airbnb, Booking.com ou toute autre plateforme et accepter des réservations de courte durée est illégal aux Baléares, quelle que soit la façon dont le bien est présenté ou les conditions de réservation. Le gouvernement des Baléares a instauré en février 2022 un moratoire sur la délivrance de nouvelles licences ETV, et en 2026 ce moratoire reste en vigueur dans toutes les îles. Aucune nouvelle licence ETV n'est délivrée pour la plupart des types de biens et des zones. La seule voie légale pour accéder aujourd'hui au marché de la location touristique de courte durée à Majorque consiste à acheter un bien disposant déjà d'une licence ETV valide, dont le transfert est expressément prévu dans l'acte de vente.

Les conséquences du moratoire sur le marché immobilier étaient prévisibles. Les biens sous licence ETV se vendent avec une prime importante par rapport aux biens comparables sans licence. Une villa de trois chambres à Santa Ponsa dotée d'une licence ETV sera généralement proposée 15 à 25 % plus cher qu'une villa équivalente qui n'en a pas, ce qui reflète le potentiel de revenus que représente la licence et le fait que l'offre de biens sous licence est figée et diminue progressivement, certains étant reconvertis en résidence à l'année. Pour les acheteurs qui envisagent un bien comme véhicule d'investissement, avec des revenus locatifs venant compenser les frais de détention, le statut ETV de tout bien envisagé doit être la première question posée et le premier point vérifié — non pas lors des vérifications préalables à l'achat, mais avant même d'organiser la visite.

Une exception mérite d'être signalée. La licence ETV360 permet la location touristique d'un bien toute l'année jusqu'à 60 jours par an — une catégorie restreinte qui autorise certains revenus de location touristique sans nécessiter une licence complète sous quota. Toutefois, la limite annuelle de 60 jours réduit considérablement le potentiel de revenus par rapport à une licence ETV360 ou ETVPL complète, et le cadre réglementaire de cette catégorie, même limitée, s'est nettement durci depuis 2022.

Ce que rapporte réellement un bien sous licence

Les revenus locatifs bruts des biens sous licence ETV dans le sud-ouest de Majorque en 2026 varient considérablement selon le type de bien, l'emplacement, les prestations ainsi que la qualité de l'annonce et de la gestion. Les chiffres ci-dessous reposent sur les performances habituelles du marché pour des biens bien présentés, gérés activement par des professionnels et bien visibles sur les principales plateformes de réservation.

La haute saison — juillet et août — représente une part disproportionnée du revenu annuel, avec des prix à la nuitée généralement supérieurs de 50 à 100 % à ceux de la moyenne saison. Juin et septembre sont de bons mois d'intersaison dans le sud-ouest, avec des taux d'occupation de 70 à 85 % atteignables pour les biens bien situés. Mai et octobre sont plus calmes, mais de mieux en mieux remplis à mesure que la population de résidents internationaux allonge la saison. Les biens de Portals Nous et du secteur de Bendinat bénéficient d'une demande à l'année de la part des propriétaires de yachts de passage, des visiteurs professionnels et de la communauté internationale au sens large, qui font du sud-ouest une véritable zone résidentielle à l'année plutôt qu'une simple destination estivale.

Le revenu brut n'est pas le revenu net. Les coûts liés à l'exploitation d'un bien en location touristique réduisent sensiblement le revenu brut, et les acheteurs qui envisagent un bien locatif comme investissement doivent modéliser soigneusement la situation nette.

Ce que coûte réellement une gestion professionnelle

La majorité des biens sous licence ETV du sud-ouest de Majorque activement loués aux touristes sont gérés par des sociétés professionnelles de gestion locative saisonnière plutôt que directement par leurs propriétaires. Pour un propriétaire non résident qui ne peut pas être présent pour accueillir les voyageurs, nettoyer le bien entre deux réservations, gérer les problèmes d'entretien et assurer la communication avec les locataires, la gestion professionnelle est quasiment indispensable. Les principaux coûts sont les suivants.

La commission de gestion est le premier poste de dépense. Les sociétés de gestion complète à Majorque facturent 20 à 30 % des revenus locatifs bruts. Cette commission couvre la gestion des annonces sur plusieurs plateformes (Airbnb, Booking.com, Vrbo, le site de la société), la stratégie tarifaire et l'ajustement dynamique des prix, la communication avec les voyageurs, la garde des clés et l'accueil, l'inspection du bien avant et après chaque séjour et la coordination des éventuels travaux d'entretien. Pour un bien générant 50 000 € bruts, une commission de gestion de 25 % représente 12 500 € par an. Les frais de ménage facturés aux voyageurs compensent généralement tout ou partie du coût direct du nettoyage, mais la commission de gestion reste un pourcentage fixe de l'ensemble des recettes.

Les frais de plateforme. Airbnb prélève aux hôtes 3 % du montant de la réservation au titre des frais de service. Booking.com prélève une commission de 15 %. La plupart des sociétés de gestion utilisent plusieurs plateformes et négocient leurs propres tarifs, mais les acheteurs doivent comprendre que les frais de plateforme font partie intégrante de l'équation économique de la location, même s'ils n'apparaissent pas toujours séparément.

Entretien et consommables. Un bien en location touristique exige un niveau d'entretien courant plus élevé qu'un bien à usage résidentiel. Les dégâts causés par les voyageurs, l'usure accélérée du mobilier, des équipements et des installations, et l'exigence d'une présentation digne d'un hôtel entre deux réservations génèrent des coûts qui n'existent pas pour un bien occupé par son propriétaire. Un budget entretien et consommables de 2 000 à 5 000 € par an est réaliste pour une villa de trois ou quatre chambres bien gérée et activement louée aux touristes.

Charges de copropriété, assurance et services. Les charges de copropriété restent dues quelle que soit l'activité locative. Une assurance spécifique à la location saisonnière — distincte de l'assurance habitation classique et indispensable lorsque le bien est régulièrement occupé par des locataires payants — coûte environ 800 à 1 500 € par an pour une villa type à Majorque. Les consommations (électricité, eau, gaz) pendant les séjours sont soit incluses dans le prix de la location, soit relevées et refacturées ; la formule la plus courante dans le sud-ouest consiste à les inclure dans le prix de la nuitée jusqu'à un seuil d'utilisation raisonnable, l'excédent étant refacturé au voyageur.

La fiscalité des revenus locatifs — la situation des non-résidents

Les propriétaires non résidents à Majorque qui perçoivent des revenus de location touristique sont soumis sur ces revenus à l'impôt espagnol sur le revenu des non-résidents (IRNR). La situation fiscale dépend du pays de résidence fiscale du propriétaire et de la convention de non-double imposition entre l'Espagne et ce pays, mais le cadre général est le suivant.

Les propriétaires résidant dans l'UE ou l'EEE peuvent déduire les dépenses admises de leurs revenus locatifs avant le calcul de l'IRNR. Sont notamment déductibles la commission de gestion, les frais de ménage, les frais de plateforme, l'entretien, l'assurance, les charges de copropriété, le coût du mobilier et des équipements (amorti sur leur durée de vie utile), les impôts locaux (IBI et IVTM) et les intérêts d'emprunt si le bien est hypothéqué. Le revenu locatif net après déductions est imposé à 19 %. En pratique, pour un bien supportant d'importants frais de gestion et d'entretien, le revenu net imposable peut être nettement inférieur au revenu locatif brut.

Les propriétaires résidant hors de l'UE et de l'EEE — y compris, depuis le Brexit, les résidents du Royaume-Uni — ne peuvent déduire aucune dépense et sont imposés à 24 % sur le revenu locatif brut. La différence est substantielle. Un résident britannique percevant 50 000 € de revenus locatifs bruts d'un bien à Majorque doit un IRNR de 12 000 € sur ce montant brut. Les mêmes revenus perçus par un résident allemand, après déduction de 15 000 € de frais de gestion et de 3 000 € d'autres dépenses admises, sont soumis à un IRNR de 19 % sur 32 000 €, soit 6 080 €. La situation fiscale post-Brexit des résidents britanniques percevant des revenus locatifs à Majorque est l'une des surprises les plus fréquentes pour les acheteurs britanniques, et elle mérite d'être examinée en détail avec un conseiller fiscal espagnol avant tout achat d'un bien locatif.

La taxe de séjour (ECOPELL). Tous les biens en location touristique aux Baléares doivent facturer aux voyageurs l'écotaxe (Impost sobre Estades Turístiques), qui s'élève en 2026 à 4 € par adulte et par nuit en haute saison (de mai à octobre) et à 2 € par nuit en basse saison. Cette taxe est perçue auprès des voyageurs par le propriétaire ou la société de gestion et reversée chaque trimestre à l'Agencia Tributaria de les Illes Balears. Elle ne constitue pas un coût pour le propriétaire, mais c'est une obligation administrative, et une collecte ou un reversement incorrects peuvent entraîner des amendes.

La réalité de l'investissement

Pour un acheteur dont l'objectif premier est de profiter d'un bien à Majorque, les revenus locatifs n'étant qu'un objectif secondaire destiné à compenser les frais, l'équation économique d'un bien sous licence ETV dans le sud-ouest est simple et généralement favorable — un bien bien géré peut couvrir les charges de copropriété, l'assurance, l'entretien et les frais de gestion avec un excédent, tout en permettant au propriétaire d'en profiter en dehors des semaines de forte location. Pour un acheteur dont l'objectif premier est le rendement locatif, le calcul exige une modélisation rigoureuse intégrant l'ensemble des coûts face à des projections de revenus réalistes, avant de convenir du prix d'achat. La prime payée pour une licence ETV est un coût réel qui doit être amorti par les revenus locatifs sur la durée de l'investissement.

S'il est une conclusion que le marché de 2026 rend indiscutable, c'est celle-ci : si les revenus locatifs font partie de votre projet pour un bien à Majorque, le statut ETV de ce bien est le premier et le plus important des points à établir. Le moratoire sur les nouvelles licences en a fait une question binaire — soit le bien dispose d'une licence, soit il n'en a pas, et dans ce cas, aucun dispositif ne permet d'en obtenir une en 2026.

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