Les non-résidents peuvent-ils acheter un bien immobilier à Majorque ?

La réponse courte est oui. Les non-résidents, qu'ils viennent de l'Union européenne ou d'ailleurs, ont parfaitement le droit d'acheter un bien immobilier à Majorque et partout en Espagne. Le pays a une longue tradition d'accueil des acheteurs internationaux, et le cadre juridique qui encadre la propriété étrangère est clair et bien défini. Cela dit, acheter en tant que non-résident implique un ensemble d'exigences, d'obligations fiscales et de frais annuels qui diffèrent de ceux des résidents espagnols. Bien comprendre ces différences avant de vous engager est l'une des meilleures choses que vous puissiez faire pour protéger votre investissement et faire en sorte que la possession de votre bien à Majorque soit aussi simple et agréable que possible.

L'exigence légale : le NIE et un compte bancaire espagnol

Avant de pouvoir finaliser tout achat immobilier en Espagne, les acheteurs étrangers doivent obtenir un NIE (Numero de Identificacion de Extranjero, numéro d'identification des étrangers). Il s'agit d'un numéro d'identification personnel délivré par les autorités espagnoles aux non-résidents, indispensable à chaque étape de l'achat, y compris la signature de l'acte de vente chez le notaire. Le NIE doit être obtenu en Espagne, en personne ou par l'intermédiaire d'un représentant légalement mandaté, et il est conseillé d'entamer la démarche le plus tôt possible, car les délais administratifs varient selon la province et la période de l'année.

Outre le NIE, vous aurez besoin d'un compte bancaire espagnol. Il sert non seulement à l'achat lui-même, mais aussi au paiement des impôts annuels et des factures courantes une fois que vous êtes propriétaire. La plupart des grandes banques espagnoles, dont CaixaBank et Santander, ont l'habitude d'ouvrir des comptes pour des acheteurs étrangers non-résidents, et la démarche est simple dès lors que les bons documents sont réunis.

Frais d'achat et taxes au moment de la vente

Pour l'achat d'un bien ancien, ce qui correspond à la majorité des biens résidentiels mis en vente à Majorque, la principale taxe due lors de la vente est l'Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, appelé ITP (droits de mutation). Il s'agit d'un impôt régional des îles Baléares appliqué au prix d'achat par tranches. Les taux actuels aux Baléares sont de 8 % sur les premiers 400 000 € du prix d'achat, 9 % sur la tranche comprise entre 400 001 et 600 000 €, 10 % sur la tranche comprise entre 600 001 et 1 000 000 €, 12 % sur la tranche comprise entre 1 000 001 et 2 000 000 €, et 13 % sur tout montant au-delà de 2 000 001 €.

Pour un bien neuf vendu par un promoteur, l'ITP est remplacé par la TVA espagnole (IVA) à 10 % du prix d'achat, à laquelle s'ajoutent les droits de timbre (AJD) d'environ 1,2 %. Notez que, qu'il s'agisse d'un bien neuf ou ancien, les frais de notaire, d'inscription au registre foncier, d'avocat et de gestion administrative (gestoria) ajoutent environ 1 à 2 % au coût total de l'achat. Pour établir un budget fiable, comptez entre 8 et 12 % du prix d'achat de frais au total pour un bien ancien, et entre 11 et 13 % pour un bien neuf.

Les impôts annuels des propriétaires non-résidents

Posséder un bien à Majorque en tant que non-résident entraîne un ensemble d'obligations fiscales annuelles qui surprennent de nombreux acheteurs venant de pays dotés d'autres systèmes de fiscalité immobilière. Les connaître à l'avance vous évite toute dépense imprévue une fois propriétaire.

La première obligation annuelle est l'IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), une taxe locale calculée sur la valeur cadastrale du bien et non sur sa valeur de marché. Les taux sont fixés par chaque commune et vont généralement de 0,4 à 1,1 % de la valeur cadastrale. Pour la plupart des biens majorquins, le montant annuel reste modeste au regard de la valeur de marché, car les valeurs cadastrales sont en général nettement inférieures aux prix de transaction réels.

La deuxième obligation est l'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR), déclaré chaque année au moyen du Modelo 210. Même si vous ne louez pas votre bien et le laissez entièrement vide lorsque vous ne l'occupez pas, la loi fiscale espagnole applique un revenu locatif présumé à tous les biens résidentiels détenus par des non-résidents. Ce revenu imputé est calculé en pourcentage de la valeur cadastrale du bien, puis imposé à 19 % pour les résidents de l'UE et de l'Espace économique européen (EEE), ou à 24 % pour les résidents de pays situés hors de l'UE et de l'EEE.

Si vous louez votre bien, vous êtes imposé sur les loyers réellement perçus et non sur le revenu imputé, aux mêmes taux. Les résidents de l'UE et de l'EEE peuvent déduire les charges admises, notamment les frais d'entretien, les intérêts d'emprunt, les charges de copropriété, l'assurance et les frais de gestion locative, avant de calculer leur revenu imposable. À la suite d'un arrêt de l'Audiencia Nacional (Cour nationale espagnole) du 28 juillet 2025, les résidents hors UE peuvent désormais eux aussi déduire les charges liées à un bien loué, ce qui marque un changement important par rapport à la situation antérieure.

L'impôt sur la fortune

Les îles Baléares appliquent un impôt sur la fortune aux actifs détenus en Espagne. Pour les non-résidents, cet impôt ne concerne que les actifs espagnols, et uniquement lorsque leur valeur totale dépasse 3 000 000 €. Au-delà de ce seuil, le taux baléare va de 0,28 % à 3,45 % selon la valeur des actifs détenus. Pour la majorité des acheteurs non-résidents, cet impôt n'a pas d'incidence significative, mais pour les acquisitions de grande valeur, c'est un point de planification qu'un conseiller fiscal spécialisé saura traiter efficacement.

L'impôt sur la plus-value lors de la revente

Lorsque vous vendez un bien à Majorque en tant que non-résident, vous êtes redevable de l'impôt espagnol sur la plus-value réalisée. Selon l'administration fiscale espagnole (Agencia Tributaria), les non-résidents paient un impôt forfaitaire de 19 % sur la plus-value de cession d'un bien immobilier, qu'ils vivent dans l'UE, dans l'EEE ou ailleurs. Le taux plus élevé de 24 % applicable aux résidents hors UE et EEE concerne d'autres revenus, comme les revenus locatifs ou imputés, et non les plus-values. La plus-value imposable correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d'achat initial, avec des ajustements possibles pour les frais d'achat justifiés, les honoraires d'avocat et toute dépense d'amélioration prouvée.

Lors de la vente, la loi espagnole impose à l'acheteur de retenir 3 % du prix de vente convenu et de les verser directement à l'administration fiscale espagnole pour le compte du vendeur non-résident. Cette retenue constitue un acompte sur l'impôt sur la plus-value dû par le vendeur. Si l'impôt final est inférieur aux 3 % retenus, le vendeur dispose de quatre mois pour déposer le Modelo 210 et demander le remboursement de la différence. S'il est supérieur, le vendeur verse directement le complément. Il est donc essentiel, pour tout propriétaire qui envisage de vendre un jour, de conserver des justificatifs clairs des frais d'achat initiaux, des honoraires d'avocat et de tous les travaux d'amélioration.

La plusvalía municipal

En plus de l'impôt sur la plus-value, le vendeur doit aussi généralement s'acquitter de la plusvalía municipal, une taxe locale prélevée par la commune concernée sur l'augmentation de la valeur cadastrale du terrain pendant la durée de détention. Son montant varie selon la commune, la durée de détention et l'emplacement du bien ; il est donc utile de demander un calcul à votre mairie avant de convenir d'un prix de vente, afin de connaître clairement ce montant à l'avance.

Le projet de taxe sur les acheteurs hors UE : où en est-on ?

En janvier 2025, le Premier ministre espagnol a présenté un ensemble de mesures sur le logement comprenant un projet de taxe supplémentaire visant les acheteurs non-résidents hors UE. Le gouvernement espagnol a déposé un projet de loi au Parlement en mai 2025. À la date de cet article, ce texte n'a pas été adopté. Dans sa rédaction actuelle, la proposition ne vise que les particuliers non-résidents hors UE qui achètent un bien résidentiel ancien ; elle ne concerne pas les résidents de l'UE, y compris les ressortissants britanniques titulaires d'un titre de séjour espagnol valide, et ne s'applique pas aux achats soumis à la TVA, ce qui inclut les biens neufs. La situation continue d'évoluer, et les acheteurs hors UE qui envisagent un achat à Majorque doivent impérativement prendre un conseil juridique à jour avant d'aller plus loin.

Les voies d'accès à la résidence pour les acheteurs

Pour les acheteurs hors UE achetant en Espagne un bien d'une valeur de 500 000 € ou plus (sans prêt hypothécaire sur ce montant), l'Espagne proposait jusqu'ici un Golden Visa, qui accordait un droit de séjour en Espagne et la libre circulation dans l'espace Schengen. Le gouvernement espagnol a toutefois supprimé le programme Golden Visa en avril 2025. D'autres voies d'accès à la résidence restent ouvertes, notamment le visa non lucratif pour les personnes disposant de revenus passifs suffisants qui souhaitent vivre en Espagne sans y travailler, et le visa nomade numérique pour les travailleurs à distance. Chacune comporte des seuils de revenus, des exigences documentaires et des conséquences fiscales spécifiques ; il est vivement recommandé de consulter un spécialiste de l'immigration et un conseiller fiscal avant de choisir une option.

Pour les résidents de l'UE, posséder un bien à Majorque sans demander officiellement la résidence espagnole est tout à fait simple. Grâce à la libre circulation au sein de l'UE, les ressortissants européens n'ont besoin d'aucun visa ni permis supplémentaire pour acheter, détenir et utiliser un bien en Espagne.

L'importance d'un conseil professionnel

Acheter un bien à Majorque en tant que non-résident est un chemin bien balisé, emprunté avec succès chaque année par des milliers d'acheteurs internationaux. La clé est de mettre en place correctement, dès le départ, vos dispositions juridiques, fiscales et bancaires. La procédure d'achat espagnole est rigoureuse et offre de solides garanties aux acheteurs, mais elle récompense la préparation. Un avocat local qualifié, un conseiller fiscal spécialisé et un agent immobilier compétent qui connaît les exigences propres aux acheteurs non-résidents : ce sont ces trois professionnels qui font la différence entre une transaction simple et une transaction inutilement compliquée.

Chez Imperial Properties, nous travaillons avec un réseau établi d'avocats et de conseillers fiscaux indépendants anglophones, germanophones, francophones et hispanophones, spécialisés précisément dans ce domaine. Nous serons heureux de vous mettre en relation avec les bons professionnels et de vous accompagner à chaque étape de votre recherche et de votre achat à Majorque, en toute transparence.