Le rôle du notaire dans un achat immobilier à Majorque : ce qu'il vérifie réellement (et ce qu'il ne vérifie pas)
Le notaire à Majorque : ce que vérifie un notario espagnol lors d'un achat, ce qu'il ne vérifie pas, et pourquoi un avocat indépendant reste nécessaire.
Table des matières
Presque tous les acheteurs étrangers que nous accompagnons arrivent au rendez-vous de signature en pensant que le notaire de Majorque est là pour les protéger. C'est une idée compréhensible si vous venez du Royaume-Uni, où votre conveyancer travaille exclusivement pour vous, ou d'un système où « notaire » et « représentant juridique » veulent dire à peu près la même chose. En Espagne, ce n'est pas le cas, et l'écart entre ce que les gens attendent et ce que fait réellement un notaire est l'une des sources de confusion les plus fréquentes que nous observons lors d'un achat immobilier.
Comprendre cette distinction avant le jour de la signature, et non pendant, change la façon dont vous préparez un achat à Majorque.
Ce qu'est réellement un notaire en Espagne
Un notaire espagnol (notario) est un officier public nommé à l'issue d'un concours d'État et affecté par le ministère de la Justice. Ce n'est pas un avocat privé, et il ne travaille ni pour vous ni pour le vendeur. Son rôle est neutre par définition : il est là pour certifier qu'une transaction s'est déroulée correctement au regard du droit espagnol, et non pour négocier au nom de quiconque ni pour conseiller l'une ou l'autre partie sur l'intérêt de l'opération.
Cette neutralité est le point essentiel à comprendre. Un notaire français ou un conveyancer britannique effectue des recherches approfondies sur le bien et protège concrètement l'acheteur tout au long de la transaction. Un notario espagnol ne joue absolument pas ce rôle.
Ce que vérifie le notaire
Le jour de la signature, le notaire vérifie l'identité et la capacité juridique de toutes les personnes présentes, en s'assurant que chaque partie est bien celle qu'elle prétend être et qu'elle a le pouvoir légal de signer. Lorsqu'un vendeur est représenté par un avocat ou un mandataire en vertu d'une procuration, le notaire vérifie que le document est valable et couvre la transaction concernée.
Le notaire obtient également une Nota Simple du Registre foncier juste avant la signature, qui confirme qui est légalement inscrit comme propriétaire et indique les charges enregistrées sur le bien, comme un prêt hypothécaire en cours. Il lit à haute voix l'intégralité de l'Escritura Pública, l'acte authentique de vente, avant que les deux parties ne la signent, et certifie que l'acte a été correctement passé. Une fois l'acte signé, le notaire est chargé de le transmettre au Registro de la Propiedad pour inscription, l'étape qui enregistre officiellement le changement de propriétaire.
Ce que le notaire ne vérifie pas
C'est là que le décalage entre attentes et réalité pose de vrais problèmes. Le notaire ne procède à aucune vérification du titre au-delà de ce que montre le Registre foncier le jour même. Il ne vérifie pas si le bien présente des irrégularités d'urbanisme, s'il dispose d'un permis d'habiter valable (cédula de habitabilidad), ni s'il relève des catégories que nous avons déjà abordées sur ce blog, comme le statut fuera de ordenación. Il ne contrôle pas les éventuels arriérés de charges dus à la comunidad de propietarios, et ne recherche pas non plus si un litige relatif à la plusvalía municipal est en cours sur le bien.
Plus important encore pour quiconque négocie un achat, le notaire ne vous conseille pas sur les conditions de l'opération elle-même. Il n'est pas là pour vous dire si le prix est juste, pour signaler une clause qui vous désavantage ni pour renégocier quoi que ce soit en votre nom une fois à la table. Lorsque vous êtes assis face au notaire, le fond de l'accord doit déjà être réglé.
Pourquoi un avocat indépendant reste indispensable
Le rôle du notaire étant volontairement limité, le travail de protection qu'un acheteur français ou britannique attendrait de son notaire ou de son conveyancer revient, en Espagne, à un abogado (avocat) indépendant travaillant uniquement pour l'acheteur. Un bon avocat examine la Nota Simple à l'avance plutôt que le jour de la signature, vérifie la situation du bien au Catastro, confirme que l'IBI et les charges de copropriété sont à jour, examine le permis d'habiter ou le dossier d'urbanisme éventuel, et négocie le contrat d'arras (acompte) bien avant que vous n'arriviez chez le notaire.
Le résumé pratique que nous donnons à nos clients est simple : le notaire rend la vente légale, votre avocat la rend sûre. Les deux comptent, mais ils ne sont pas interchangeables, et considérer le notaire comme un substitut à un conseil juridique indépendant est l'un des malentendus les plus coûteux qu'un acheteur étranger puisse commettre à Majorque.
Acheter par procuration
Beaucoup de nos clients internationaux ne peuvent pas être sur l'île pour la signature elle-même. Le droit espagnol permet d'accorder une procuration notariée à un avocat ou à un représentant, qui peut alors se présenter au rendez-vous chez le notaire et signer au nom de l'acheteur. C'est une pratique courante pour les achats à Majorque impliquant des acheteurs établis au Royaume-Uni, en Allemagne, en Scandinavie ou plus loin encore, et elle n'affaiblit en rien la valeur juridique de la transaction, à condition que la procuration soit correctement rédigée et couvre la vente concernée.
Si vous prévoyez une signature en été, mieux vaut réserver votre rendez-vous chez le notaire longtemps à l'avance. Juillet et août sont les mois les plus chargés en signatures sur l'île, et les disponibilités se réduisent considérablement.
Combien coûte un notaire
En Espagne, les honoraires de notaire sont fixés par un barème réglementé en vertu du Real Decreto 1426/1989 et révisés périodiquement. Ils ne sont donc pas négociables et ne varient pas sensiblement d'une étude à l'autre ; ils sont proportionnels à la valeur de la transaction au lieu d'être convenus au cas par cas. Dans la plupart des achats à Majorque, c'est l'acheteur qui supporte ce coût, même si les parties pourraient en principe en convenir autrement. Comparés au coût global d'un achat, les frais de notaire représentent un poste modeste, mais l'acte ne peut pas être inscrit sans notaire.
Savoir exactement ce qu'un notaire fera et ne fera pas pour vous est l'un des meilleurs moyens d'aborder un achat à Majorque en étant bien préparé, et c'est une discussion à avoir avec votre représentant juridique bien avant le jour de la signature.