La plusvalía : le coût de vente en Espagne qui surprend la plupart des propriétaires

La plusvalía en Espagne : ce que c’est, son calcul depuis la réforme de 2022, qui la paie et ce que les vendeurs à Majorque doivent prévoir.

La plupart des propriétaires à Majorque connaissent bien les taxes qu’ils ont payées à l’achat — ITP, frais de notaire, frais de registre foncier, honoraires juridiques. Ils sont moins nombreux à être vraiment préparés à ce qui les attend lorsqu’ils vendent. Parmi les frais qui prennent les vendeurs au dépourvu, la plusvalía municipal figure toujours en haut de la liste.

Ce n’est pas une taxe élevée au regard d’une transaction classique. Mais c’est une taxe à la charge du vendeur, et non de l’acheteur, qui ne porte pas sur le bénéfice tiré de la vente mais sur l’augmentation théorique de la valeur cadastrale du terrain pendant la durée de détention. Comprendre son fonctionnement, son mode de calcul et les cas où elle s’applique est indispensable pour quiconque envisage de vendre un bien à Majorque.

Qu’est-ce que la plusvalía ?

La plusvalía municipal — officiellement l’Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU, impôt sur l’augmentation de valeur des terrains urbains) — est une taxe municipale prélevée par les mairies de toute l’Espagne lors de la cession de terrains urbains. Elle s’applique lorsqu’un bien est vendu, donné ou transmis par succession, et elle porte sur l’augmentation de la valeur cadastrale du terrain (et non du bâtiment qui s’y trouve) pendant la durée de détention.

Le mot clé est « terrain ». La taxe est calculée sur la valeur du terrain sous-jacent telle qu’elle figure au catastro — le cadastre officiel —, et non sur le prix total de la transaction. En pratique, la taxe est donc souvent bien inférieure à ce que laisserait penser un pourcentage appliqué au prix de vente, mais elle est bien réelle et doit être payée.

Il s’agit d’une taxe locale, gérée par l’Ajuntament (mairie) de la commune où se trouve le bien. À Santa Ponsa, Portals Nous, Peguera et dans le reste du sud-ouest, il s’agit de l’Ajuntament de Calvià. Les taux et les modes de calcul varient légèrement d’une commune à l’autre.

Comment elle est calculée

Jusqu’en 2021, la plusvalía était calculée selon une formule fixe : la valeur cadastrale du terrain multipliée par des coefficients officiels qui augmentaient avec la durée de détention. Cette méthode générait une taxe même si le vendeur n’avait réalisé aucun bénéfice — ce qui a donné lieu à des recours lorsque les prix de l’immobilier ont chuté pendant la crise financière.

En octobre 2021, le Tribunal constitutionnel espagnol a jugé la méthode de la formule fixe inconstitutionnelle lorsque le vendeur n’avait réalisé aucun gain réel ou avait subi une perte. Le gouvernement espagnol a réagi en novembre 2021 avec une réforme instaurant deux méthodes de calcul alternatives et donnant au vendeur le droit de choisir celle qui aboutit à l’impôt le plus faible.

Méthode 1 — la méthode objective : la valeur cadastrale du terrain est multipliée par un coefficient fixé par l’État en fonction du nombre d’années de détention. Ces coefficients sont fixés chaque année par le gouvernement national et vont de 0,14 pour une détention de moins d’un an à 0,45 pour une détention de 20 ans ou plus. Le résultat est multiplié par le taux d’imposition municipal — à Calvià, il est fixé par l’Ajuntament et ne peut dépasser le maximum légal de 30 %.

Méthode 2 — la méthode du gain réel : si le vendeur peut démontrer que l’augmentation réelle de la valeur du terrain (calculée en comparant la part du prix d’achat imputable au terrain à la part du prix de vente imputable au terrain) est inférieure au résultat de la méthode 1, c’est le gain réel qui peut être retenu. Cette méthode profite aux vendeurs dont le bien ne s’est que modestement valorisé.

Les vendeurs peuvent demander à leur avocat ou à leur conseiller fiscal d’effectuer les deux calculs et d’appliquer celui qui donne le montant le plus faible. La charge de la preuve du gain réel incombe au vendeur.

Quand s’applique-t-elle ?

La plusvalía s’applique à toutes les cessions de biens urbains — ventes, donations et successions. Elle ne s’applique pas aux terrains rustiques (suelo rústico). Elle concerne aussi bien les résidents que les non-résidents qui vendent un bien en Espagne.

Depuis la réforme de 2021, les vendeurs qui peuvent démontrer qu’ils n’ont réalisé aucun bénéfice sur la vente — lorsque le prix de vente est inférieur ou égal au prix d’achat — sont exonérés de la taxe. Ils doivent pour cela fournir à la mairie des justificatifs du prix d’achat initial et du prix de vente actuel. Auparavant, cette exonération n’existait pas et les vendeurs pouvaient être imposés même sur une vente à perte.

Qui paie, et quand

Dans une vente classique, la plusvalía est payée par le vendeur. Elle doit être réglée à la mairie concernée — dans le sud-ouest, l’Ajuntament de Calvià — dans les 30 jours suivant la signature définitive de la vente (la signature de l’escritura chez le notaire). Un défaut de paiement dans ce délai entraîne des pénalités et des intérêts de retard.

Dans certaines transactions, notamment lorsque le vendeur est non-résident, l’acheteur peut convenir de retenir une somme sur le prix d’achat pour couvrir la plusvalía et la verser directement à la mairie pour le compte du vendeur. Cela protège l’acheteur si le vendeur ne paie pas — car une plusvalía impayée peut devenir une charge grevant le bien. Tout arrangement de ce type doit être consigné dans le contrat de vente.

Combien prévoir ?

Il est impossible de donner un chiffre précis sans connaître la valeur cadastrale du terrain, la durée de détention et le taux municipal applicable. À titre indicatif, pour un appartement type détenu depuis dix ans à Santa Ponsa, la plusvalía devrait se situer entre quelques centaines et quelques milliers d’euros — un montant non négligeable, mais pas rédhibitoire au regard de la valeur de la transaction.

Pour les biens plus grands, à la valeur cadastrale plus élevée, ou détenus depuis de nombreuses années, le montant peut être supérieur. Pour les biens achetés et revendus en peu de temps (moins de deux ans), le coefficient applicable aux courtes durées de détention rend la taxe relativement modeste. Un avocat immobilier ou un conseiller fiscal à Majorque peut calculer le montant probable avant que vous ne fixiez votre prix de vente.

Conseils pratiques pour les vendeurs

Conservez votre escritura de compraventa d’origine. Le prix et la date d’achat qui y figurent servent de point de départ à tout calcul de la plus valía, ainsi qu’à la méthode du gain réel si vous choisissez de l’utiliser. Si vous avez réalisé des travaux d’amélioration, leur coût peut parfois être pris en compte dans le calcul du gain — votre avocat pourra vous conseiller.

Prévoyez la plusvalía dans vos frais de vente, aux côtés des honoraires d’agence, des frais de notaire et de tout impôt sur le revenu ou sur les plus-values. Intégrez-la dans le calcul de votre produit net de vente avant de fixer votre prix de mise en vente.

Si vous vendez et achetez simultanément en Espagne, le calendrier du paiement de la plusvalía — 30 jours après la signature — peut être coordonné avec votre avocat pour éviter tout problème de trésorerie entre les deux transactions.

Imperial Properties vend des biens dans le sud-ouest de Majorque depuis 1985. Si vous envisagez de vendre et souhaitez être conseillé sur l’ensemble des coûts d’une vente, notre équipe se fera un plaisir de passer les chiffres en revue avec vous. Contactez-nous au +34 971 692 434, par WhatsApp sur wa.me/34971692434 ou par e-mail à help@imperial-properties.com.