Obtenir un prêt immobilier à Majorque en tant que non-résident : ce que les banques exigent vraiment

On pense souvent qu’un non-résident qui achète un bien à Majorque doit forcément tout payer comptant. C’est une idée reçue. Les banques espagnoles prêtent volontiers aux acheteurs étrangers, et le marché du crédit immobilier pour non-résidents est bien établi, bien encadré et accessible aux acheteurs de toute l’Union européenne et d’ailleurs. Les conditions diffèrent de celles proposées aux résidents espagnols et le dossier à fournir est plus détaillé, mais pour un acheteur disposant de revenus stables, d’un historique de crédit sans incident et d’une idée claire des étapes à suivre, obtenir un prêt pour un bien à Majorque est une démarche simple et tout à fait gérable. Ce guide vous dit tout ce qu’il faut savoir, de ce que les banques examinent réellement aux coûts à prévoir, en passant par le calendrier, de la demande jusqu’à la remise des clés.

Un non-résident peut-il obtenir un prêt immobilier en Espagne ?

Oui, sans aucun doute. Toutes les grandes banques espagnoles, dont CaixaBank, Banco Santander, BBVA, Banco Sabadell et Bankinter, proposent des prêts immobiliers conçus spécialement pour les acheteurs étrangers non-résidents. Selon le Colegio de Registradores, près de 93 000 achats immobiliers ont été réalisés en Espagne par des étrangers en 2024, soit environ 15 % de l’ensemble des transactions, et une part non négligeable de ces achats a été financée par un prêt. Les non-résidents originaires des pays de l’UE, du Royaume-Uni, des États-Unis, de Suisse, du Canada et de la plupart des autres pays à monnaie stable peuvent déposer une demande.

La différence fondamentale entre un prêt pour résident et un prêt pour non-résident en Espagne ne tient pas à la possibilité d’emprunter, mais au montant, aux conditions et au niveau de justificatifs exigé. Bien comprendre ces différences avant de commencer votre recherche à Majorque vous place dans la meilleure position possible au moment de faire une offre.

Combien pouvez-vous emprunter ? Les règles de LTV

La différence pratique la plus importante entre les prêts pour résidents et pour non-résidents en Espagne concerne la quotité de financement, ou LTV (Loan-to-Value). Il s’agit du pourcentage de la valeur du bien que la banque accepte de prêter, le reste devant être apporté par l’acheteur.

Les résidents espagnols peuvent généralement emprunter jusqu’à 80 % de la valeur d’expertise d’un bien. Pour les non-résidents, le plafond se situe en général entre 60 et 70 %, selon la banque, le profil financier de l’acheteur et la nature du bien. Pour les citoyens de l’UE ou les acheteurs au profil financier particulièrement solide, certaines banques peuvent aller jusqu’à 70, voire 75 %. Lorsque les revenus de l’acheteur sont perçus dans une autre devise que l’euro, certaines banques adoptent une approche un peu plus prudente, généralement autour de 60 %, pour tenir compte du risque de change.

Concrètement, en tant qu’acheteur non-résident à Majorque, vous devez prévoir un apport en liquidités de 30 à 40 % du prix d’achat, plus 10 à 14 % supplémentaires pour couvrir les taxes d’acquisition, les frais de notaire, les frais du Registre foncier et les honoraires d’avocat. Pour un bien à 500 000 euros, cela signifie disposer de 200 000 à 270 000 euros en liquidités, le prêt venant compléter le solde.

Il est également important de savoir que la banque prête toujours sur la base du plus faible des deux montants entre le prix d’achat et sa propre expertise indépendante (tasación). Si l’expert de la banque estime le bien à une valeur inférieure au prix convenu, la LTV est calculée sur la valeur d’expertise, et non sur le prix. Tout écart entre le montant maximal prêté par la banque et le prix d’achat doit être couvert par les fonds propres de l’acheteur.

Taux d’intérêt pour les non-résidents en 2025 et 2026

Les taux des prêts immobiliers espagnols ont suivi la tendance européenne : forte hausse en 2022 et 2023, puis baisse progressive tout au long de 2024 et en 2025, la Banque centrale européenne ayant abaissé son taux directeur à plusieurs reprises. L’Euribor à 12 mois, qui sert de référence aux prêts à taux variable en Espagne, s’établissait à environ 2,27 % en janvier 2026, bien en dessous de son pic de 4,2 % d’octobre 2023.

Pour les acheteurs non-résidents, les prêts à taux fixe se situent actuellement entre 3 et 4,5 % environ par an, selon la banque, la durée du prêt, la LTV et le profil financier du demandeur. Les prêts à taux variable sont calculés sur la base de l’Euribor augmenté d’une marge bancaire, généralement comprise entre 0,5 et 2 %. Les non-résidents paient en général une prime de 0,3 à 0,7 % par rapport aux taux accordés aux résidents, reflet de l’évaluation du risque supplémentaire que les banques appliquent aux emprunteurs étrangers.

Le taux fixe est devenu le choix privilégié de la plupart des acheteurs non-résidents à Majorque, surtout parce qu’il offre des mensualités prévisibles dans une devise qui, pour beaucoup, n’est pas celle de leur pays. Un taux fixe supprime le risque de voir les mensualités augmenter avec l’Euribor, un avantage appréciable pour les acheteurs dont les revenus sont en livres sterling, en dollars américains ou dans une autre devise hors zone euro.

La durée des prêts accordés aux non-résidents est généralement plafonnée entre 20 et 25 ans, contre 30, voire 40 ans pour les résidents espagnols. La plupart des banques fixent également un âge maximal à l’échéance du prêt, généralement entre 70 et 75 ans.

Capacité de remboursement : la règle du taux d’endettement

Les banques espagnoles appliquent un test de solvabilité strict. Le total des remboursements mensuels, y compris le prêt espagnol envisagé et les crédits en cours dans le pays d’origine du demandeur, ne doit pas dépasser 30 à 35 % des revenus nets mensuels justifiés. C’est une limite ferme, que les banques appliquent de manière constante, quel que soit le patrimoine apparent du demandeur.

Les revenus doivent être justifiés et stables. Les salariés sont évalués sur la base de leur contrat de travail et de leurs derniers bulletins de salaire. Les indépendants sont évalués sur la base de leurs déclarations fiscales, généralement des deux ou trois dernières années, les banques recherchant des revenus réguliers et démontrables sur toute la période plutôt qu’une seule bonne année. Les revenus perçus en devise étrangère sont pris en compte au taux de change en vigueur, certaines banques appliquant une petite marge de sécurité pour tenir compte des fluctuations.

Documents requis : la liste complète

Le dossier à constituer pour une demande de prêt non-résident en Espagne est plus fourni que ne l’imaginent beaucoup d’acheteurs, et tous les documents qui ne sont pas rédigés en espagnol doivent faire l’objet d’une traduction officielle par un traducteur assermenté (traductor jurado). Pour les acheteurs de pays hors UE, certains documents peuvent en outre devoir être revêtus d’une apostille pour être acceptés.

Le dossier type comprend : un passeport en cours de validité, votre NIE, un justificatif de domicile dans votre pays de résidence, vos déclarations de revenus personnelles des deux ou trois dernières années, vos bulletins de salaire ou comptes d’indépendant des trois à six derniers mois, vos relevés bancaires des trois à six derniers mois, un rapport de solvabilité de votre pays de résidence, le détail de vos prêts immobiliers ou engagements financiers en cours, ainsi que la Nota Simple et le contrat d’achat du bien que vous achetez. Les acheteurs américains doivent également fournir les documents FATCA, notamment le formulaire W-9 et les relevés fiscaux de l’IRS.

Quelles banques sont les plus adaptées aux acheteurs non-résidents ?

Le service HolaBank de CaixaBank est spécialement conçu pour la clientèle internationale : il accepte les documents dans leur langue d’origine pour la pré-approbation initiale et rend une étude de faisabilité sous 72 heures. Banco Santander propose des offres de prêt dédiées aux non-résidents avec un accompagnement en anglais. BBVA offre une demande entièrement en ligne, avec un simulateur de prêt disponible en anglais. Banco Sabadell dispose de lignes d’assistance en anglais, en français et en allemand pour les demandes de prêt des non-résidents.

De nombreux acheteurs à Majorque constatent qu’en passant par un courtier indépendant spécialisé dans les prêts espagnols pour non-résidents, ils obtiennent de meilleurs résultats qu’en s’adressant directement à une seule banque. Un courtier spécialisé peut soumettre le dossier à plusieurs banques en même temps, comparer les offres et négocier les marges et les frais de dossier avec un poids que les acheteurs particuliers ont rarement.

Le processus de prêt, étape par étape

Tout commence par une pré-évaluation : vous transmettez des informations financières de base à une banque ou à un courtier, qui vous donne une estimation indicative de votre capacité d’emprunt. Une fois le bien trouvé, un contrato de arras (compromis de vente) est signé et un acompte d’environ 10 % du prix d’achat est versé, ce qui déclenche la demande formelle. La banque commande alors une expertise indépendante (tasación), d’un coût de 300 à 600 euros, à la charge de l’acheteur. La banque émet ensuite son offre ferme et contraignante (oferta vinculante) qui, en vertu de la loi sur le crédit immobilier de 2019, doit être remise au moins dix jours avant la signature. Un rendez-vous chez le notaire pour l’acta de transparencia, obligatoire au moins un jour ouvrable avant la signature, permet de confirmer de manière indépendante que l’acheteur comprend toutes les conditions essentielles du prêt. Enfin, l’acte de vente et l’acte de prêt sont signés en même temps chez le notaire. Il faut généralement compter de six à dix semaines entre le dépôt du dossier complet et la signature.

Combien coûte le prêt immobilier ?

La loi espagnole sur le crédit immobilier de 2019 a nettement amélioré la situation des emprunteurs en transférant plusieurs frais à la banque. Selon les règles actuelles, la banque prend en charge les frais de notaire de l’acte de prêt, les frais d’inscription au Registre foncier, le droit de timbre sur l’acte de prêt (AJD) et les frais de gestoría. L’acheteur paie les frais d’expertise du bien et, le cas échéant, les frais de dossier de la banque, généralement autour de 1 % du montant emprunté. L’ensemble des frais d’acquisition (ITP pour les biens anciens, TVA et AJD pour le neuf, notaire, Registre foncier et honoraires d’avocat) représente de 10 à 14 % du prix d’achat et doit être entièrement financé par l’apport personnel de l’acheteur.

Le risque de change : un point d’attention pour les acheteurs hors zone euro

Pour les acheteurs dont les revenus sont en livres sterling, en dollars américains ou dans une autre devise hors zone euro, un prêt libellé en euros crée une exposition permanente au risque de change. Si l’euro s’apprécie par rapport à votre devise, vos mensualités deviennent plus chères en termes réels. De nombreux propriétaires non-résidents à Majorque conservent une réserve sur un compte en euros ou mettent en place une conversion de devises régulière pour régler leurs mensualités à un taux convenu à l’avance. Les services de change spécialisés sont largement utilisés à cette fin par les propriétaires internationaux.

Travailler avec Imperial Properties

Chez Imperial Properties, nous accompagnons les acheteurs à chaque étape du financement : nous vous aidons à évaluer ce que vous pourrez probablement emprunter avant même de commencer vos recherches, puis nous vous mettons en relation avec des courtiers spécialisés et des avocats indépendants qui ont une longue expérience des achats de non-résidents partout à Majorque. Rendez-vous sur www.imperial-properties.com ou contactez directement notre équipe pour commencer.