Succession et transmission pour les propriétaires à Majorque : ce qu'il faut savoir en 2026

Devenir propriétaire à Majorque est l'une des décisions les plus gratifiantes que prennent nombre de nos clients. C'est aussi une décision dont les implications juridiques et financières vont bien au-delà de l'achat lui-même — et l'une des plus importantes concerne le sort du bien lorsque vous ne serez plus là. La préparation de la succession d'un bien détenu en Espagne surprend de nombreux propriétaires internationaux, à la fois par sa complexité et, de plus en plus, par le caractère favorable des règles désormais applicables aux îles Baléares pour les proches parents.

Ce guide présente le cadre en vigueur en 2026 : le fonctionnement du droit successoral espagnol, son articulation avec le droit de votre pays d'origine, ce que proposent les îles Baléares en matière de droits de succession, et les démarches concrètes que les propriétaires devraient entreprendre dès maintenant plutôt que de laisser leurs héritiers s'en charger plus tard.

Le point de départ : le droit espagnol s'applique aux biens situés en Espagne

Le principe fondamental est simple. Si vous possédez un bien en Espagne, c'est le droit espagnol qui régit son sort à votre décès. Cela vaut quelle que soit votre nationalité, quel que soit votre lieu de résidence au moment du décès et quel que soit le contenu de votre testament dans votre pays. Un testament britannique, allemand ou français n'a aucune autorité automatique sur un actif espagnol. Vos héritiers devront composer avec le système juridique et fiscal espagnol, et ils devront le faire dans des délais précis.

Cela dit, le règlement européen 650/2012 — parfois appelé « Bruxelles IV » — a introduit un outil important pour les citoyens de l'Union européenne. En vertu de ce règlement, les citoyens des États membres de l'UE peuvent choisir, dans leur testament, que leur succession soit régie par la loi de leur nationalité plutôt que par celle de leur pays de résidence. Un ressortissant allemand résidant habituellement à Majorque peut ainsi choisir que le droit successoral allemand s'applique à l'ensemble de ses biens dans le monde, y compris son bien en Espagne. Ce choix peut avoir des conséquences pratiques importantes — notamment au regard des règles de réserve héréditaire imposées par le droit espagnol, qui diffèrent sensiblement du droit successoral de la plupart des pays d'Europe du Nord.

Les ressortissants britanniques sont dans une situation différente. Le Royaume-Uni n'a pas adopté Bruxelles IV, ce qui signifie que les Britanniques ne peuvent pas recourir aussi simplement au mécanisme de choix prévu par le règlement. Les propriétaires britanniques à Majorque ont besoin de testaments spécialement rédigés qui tiennent compte des deux systèmes juridiques, et un conseil juridique spécialisé est indispensable.

La réserve héréditaire : la règle qui change tout

En droit espagnol, une part importante de la succession est légalement réservée à ce que l'on appelle les héritiers réservataires — généralement les enfants ou descendants et, à défaut, les parents. Ce système, appelé la legítima, signifie qu'en Espagne, le testateur ne peut pas disposer librement de l'ensemble de son patrimoine, quel que soit le contenu de son testament. La part réservée aux descendants représente les deux tiers de la succession : un tiers constitue la réserve stricte, qui doit être partagée à parts égales entre tous les enfants ; un deuxième tiers peut être attribué à un ou plusieurs descendants au choix du testateur ; et seul le dernier tiers est véritablement libre d'être légué à qui que ce soit.

Pour les propriétaires qui ont choisi leur loi nationale en vertu de Bruxelles IV, les règles espagnoles de réserve héréditaire peuvent ne pas s'appliquer — mais les règles successorales de leur propre loi nationale peuvent imposer d'autres contraintes. Le droit allemand, par exemple, prévoit sa propre part réservataire. L'intérêt de Bruxelles IV n'est pas de supprimer totalement la réserve héréditaire, mais de permettre aux propriétaires d'organiser leur succession dans un cadre qu'ils comprennent et qu'ils ont sans doute déjà pratiqué dans leur pays d'origine.

Les droits de succession aux îles Baléares : une situation exceptionnelle

Voici la très bonne nouvelle, et elle a considérablement évolué ces dernières années. Aux îles Baléares — qui comprennent Majorque, Minorque et Ibiza —, la fiscalité successorale applicable aux proches parents est désormais exceptionnellement favorable.

Depuis mai 2023, le gouvernement baléare a ramené les droits de succession à un niveau quasi nul pour les bénéficiaires des groupes I et II. Le groupe I regroupe les descendants de moins de 21 ans. Le groupe II regroupe les descendants de 21 ans et plus, les conjoints et partenaires enregistrés, ainsi que les ascendants tels que les parents. Concrètement, les enfants, conjoints et parents d'un propriétaire majorquin décédé ne paient aucun droit de succession sur ce dont ils héritent au titre de biens situés aux îles Baléares. Depuis juillet 2025, cette exonération de 100 % a été étendue aux donations, en plus des successions, au sein de ces groupes.

Pour les parents plus éloignés — les bénéficiaires du groupe III, qui comprend les frères et sœurs, oncles, tantes, neveux et nièces —, la réduction est de 60 % des droits de succession baléares. Le groupe IV, qui couvre les parents plus éloignés et les personnes sans lien de parenté, bénéficie d'une réduction de 35 %.

Il s'agit d'une évolution réellement importante. Avant ces réformes, les droits de succession représentaient une charge financière considérable pour les héritiers de biens espagnols, en particulier pour les héritiers non-résidents, historiquement imposés selon les barèmes nationaux plutôt que selon les barèmes régionaux plus généreux. Un arrêt de la Cour de justice de l'Union européenne rendu en 2014, suivi de modifications de la législation espagnole, a mis fin à cette discrimination envers les non-résidents : les héritiers non-résidents de biens situés aux Baléares bénéficient désormais des mêmes réductions régionales que les héritiers résidents.

Le délai de six mois

L'une des questions les plus concrètes et les plus urgentes pour les héritiers est celle des délais. Après le décès d'un propriétaire, les héritiers disposent de six mois à compter de la date du décès pour déposer la déclaration de succession et payer les droits éventuellement dus. Une prolongation de six mois supplémentaires peut être demandée, mais elle doit l'être dans les cinq premiers mois suivant le décès, et des intérêts courent sur les droits impayés pendant la période de prolongation.

Le non-respect de ce délai entraîne des pénalités de cinq à vingt pour cent des droits dus, plus les intérêts. Plus important encore, les héritiers ne peuvent ni transférer le titre de propriété, ni accéder aux comptes bancaires espagnols, ni vendre le bien tant que la déclaration de succession n'a pas été déposée et les droits éventuels payés. Faire appel rapidement à des avocats espagnols spécialisés en successions après un décès n'est donc pas simplement conseillé : c'est indispensable pour éviter retards et frais supplémentaires.

L'importance d'un testament espagnol

La mesure la plus importante qu'un propriétaire à Majorque puisse prendre pour préparer sa succession est de rédiger un testament espagnol en bonne et due forme. Un testament espagnol ne remplace pas celui établi dans votre pays d'origine — les deux peuvent et doivent coexister —, mais un testament espagnol portant spécifiquement sur vos biens en Espagne rend la succession nettement plus rapide, moins coûteuse et moins éprouvante pour vos héritiers.

Sans testament espagnol, les héritiers font face à une procédure plus complexe et plus longue. Ils doivent obtenir un certificat de dernières volontés auprès du Registre central espagnol pour vérifier s'il existe un testament espagnol. En l'absence de testament, ils doivent demander une déclaration d'héritiers ab intestat — une Declaración de herederos abintestato — auprès d'un notaire espagnol, ce qui implique des documents, du temps et des frais supplémentaires. Le bien est alors transmis selon les règles espagnoles de la succession ab intestat, qui ne reflètent pas forcément vos souhaits.

Un testament espagnol doit comporter une clause explicite de choix de loi en vertu de Bruxelles IV si vous souhaitez que votre loi nationale régisse votre succession. Il doit être signé devant un notaire espagnol et inscrit au Registre central des dernières volontés à Madrid, afin que vos héritiers puissent le retrouver sans difficulté après votre décès.

La succession étape par étape

Pour les héritiers qui doivent gérer un bien à Majorque après un décès, la procédure suit un ordre précis. Il faut d'abord obtenir l'acte de décès et le faire traduire officiellement s'il a été établi hors d'Espagne. On demande ensuite un certificat de dernières volontés au registre espagnol. S'il existe un testament, le notaire s'en sert pour préparer l'acte d'acceptation de succession — l'escritura de aceptación de herencia —, par lequel les héritiers acceptent formellement leur héritage. La déclaration de succession doit ensuite être déposée auprès de l'administration fiscale baléare, et les droits éventuels payés. Enfin, le changement de propriétaire est inscrit au Registre foncier. Ce n'est qu'une fois cette inscription effectuée que les héritiers peuvent librement vendre le bien, l'hypothéquer ou en disposer autrement.

Les plus-values lorsque les héritiers vendent le bien

Un point que les héritiers négligent parfois est ce qui se passe s'ils décident ensuite de vendre le bien dont ils ont hérité. L'impôt espagnol sur les plus-values s'applique à la différence entre la valeur d'acquisition du bien et son prix de vente. Pour un bien hérité, la valeur d'acquisition retenue est la valeur déclarée pour les droits de succession au moment de l'héritage — et non le prix payé à l'origine par le défunt. Grâce à cette revalorisation de la base, les héritiers qui vendent relativement peu de temps après avoir hérité ne sont pas imposés sur toute la plus-value accumulée du vivant du propriétaire initial.

Anticiper dès maintenant fait toute la différence

Entre l'exonération de 100 % des droits de succession accordée par les îles Baléares aux enfants, conjoints et parents, la possibilité pour les citoyens de l'UE de choisir leur loi en vertu de Bruxelles IV et la relative simplicité de la succession espagnole lorsqu'un testament espagnol en bonne et due forme existe, la détention d'un bien à Majorque n'a jamais été aussi simple du point de vue de la transmission — à condition que le travail préparatoire soit fait à l'avance.

Imperial Properties travaille régulièrement avec des juristes de confiance à Majorque qui traitent précisément ces questions pour les propriétaires internationaux. Nous vous mettrons volontiers en relation avec eux lors de votre achat ou à tout moment par la suite. Rendez-vous sur www.imperial-properties.com ou contactez directement notre équipe.

Remarque : cet article fournit des informations d'ordre général uniquement. Le droit des successions, la fiscalité successorale et la planification patrimoniale sont des domaines très complexes qui dépendent entièrement de la situation de chacun. Demandez toujours un conseil personnalisé à un avocat et à un conseiller fiscal espagnols qualifiés.