L'usufruit en Espagne : comment fonctionne le droit d'usage viager dans la transmission de patrimoine à Majorque

Comment fonctionne l'usufruit sur un bien en Espagne, comment il est évalué fiscalement, et pourquoi les propriétaires à Majorque l'utilisent pour transmettre.

Il arrive qu'une annonce à Majorque précise qu'un bien est vendu « en nuda propiedad » ou que le vendeur « se reserva el usufructo ». Pour les acheteurs peu familiers du droit immobilier espagnol, cela peut ressembler à une complication inhabituelle. En pratique, il s'agit d'un montage juridique bien établi, utilisé en permanence par les familles majorquines et de plus en plus par les propriétaires étrangers qui organisent la transmission de leur bien à la génération suivante sans perdre eux-mêmes le droit d'y vivre.

Bien comprendre l'usufruit est important, que ce soit vous qui mettiez en place ce type de montage pour votre propre patrimoine, ou que vous soyez un acheteur à qui l'on propose un bien sur lequel quelqu'un d'autre détient déjà ce droit.

Ce qu'est réellement l'usufruit

L'usufruit, usufructo en espagnol, est le droit d'utiliser un bien et d'en tirer profit, notamment d'y habiter ou de le louer et d'en percevoir les revenus, sans en être pleinement propriétaire. La pleine propriété d'un bien, le pleno dominio, se divise en deux droits distincts : l'usufruit, détenu par l'usufruitier, et la nue-propriété, nuda propiedad, détenue par le nu-propriétaire. L'usufruitier peut utiliser le bien et en tirer profit ; le nu-propriétaire détient le titre de propriété sous-jacent, mais ne peut ni occuper le bien ni en disposer librement tant que l'usufruit est en vigueur.

L'usufruit peut être constitué à vie, on parle alors d'usufructo vitalicio, ou pour une durée déterminée, l'usufructo temporal. Dans le cadre de la transmission de patrimoine qui concerne la plupart des propriétaires à Majorque, il s'agit presque toujours de l'usufruit viager : un parent donne la nue-propriété d'un bien à ses enfants tout en se réservant l'usufruit, ce qui lui permet de conserver le droit d'y habiter, ou de le louer et d'en garder les revenus, sa vie durant.

Pourquoi les familles utilisent ce montage

L'intérêt est simple. Les parents transmettent dès maintenant le titre de propriété sous-jacent à leurs enfants, tout en conservant l'usage pratique complet du bien jusqu'à leur décès ; à ce moment-là, l'usufruit s'éteint automatiquement et la nue-propriété des enfants devient pleine propriété sans qu'aucune autre mutation ne soit nécessaire. C'est une manière courante de préparer progressivement sa succession, qui peut aussi réduire la valeur du patrimoine du parent au regard des droits de succession au moment du décès, puisque l'usufruit lui-même n'a généralement plus aucune valeur résiduelle à transmettre une fois son titulaire décédé.

Ce montage est également utilisé en dehors de la transmission familiale. Certains biens à Majorque sont vendus sur le marché libre avec réserve d'usufruit viager au profit du vendeur, qui vend en fait la nue-propriété à un acheteur tout en continuant à vivre dans le bien jusqu'à son décès. Cela peut convenir à un propriétaire âgé qui souhaite dégager un capital de son logement sans déménager, comme à un acheteur prêt à attendre la pleine jouissance en échange d'un prix d'achat plus bas aujourd'hui.

Comment l'usufruit est évalué fiscalement

La fiscalité espagnole évalue l'usufruit viager selon une formule fixe liée à l'âge de l'usufruitier : le pourcentage de la valeur totale du bien attribué à l'usufruit est égal à 89 moins l'âge de l'usufruitier, avec un plancher de 10 % et un plafond de 70 %. Un usufruitier de 60 ans détient donc un droit évalué à 29 % du bien, et la nue-propriété est évaluée aux 71 % restants. Plus l'usufruitier est jeune, plus l'usufruit a de valeur, puisqu'il est censé durer plus longtemps.

Cette formule, prévue par la loi espagnole sur les droits de succession et de donation, détermine l'impôt que paie le nu-propriétaire lorsqu'il reçoit sa part, si l'usufruit est constitué par donation ; elle sert aussi de base à l'évaluation de l'usufruit lui-même s'il est vendu, échangé ou éteint avant le décès de l'usufruitier. Un usufruit temporaire, en revanche, est évalué à 2 % de la valeur du bien par année de durée, dans la limite du même plafond de 70 %.

Ce que cela signifie pour un acheteur

Un acheteur à qui l'on propose un bien en nuda propiedad achète le titre de propriété sous-jacent, tandis qu'une autre personne, généralement un parent âgé du vendeur, conserve le droit d'y vivre ou d'en percevoir les loyers. Le prix d'achat en tient compte : il est fixé d'après le pourcentage de nue-propriété issu de la formule ci-dessus, et non d'après la pleine valeur de marché du bien. L'acheteur n'en prend possession qu'à l'extinction de l'usufruit, généralement au décès de l'usufruitier, sauf si celui-ci accepte séparément d'y renoncer plus tôt.

Ce n'est pas un achat pour quelqu'un qui souhaite emménager immédiatement. Il convient à un investisseur, ou à un membre de la famille, prêt à détenir la nue-propriété pendant une durée incertaine en échange d'un prix d'entrée sensiblement plus bas. Quiconque envisage cette voie devrait faire examiner par son avocat les conditions précises de l'usufruit, car l'acte peut prévoir des clauses sur les frais d'entretien, les charges de copropriété et ce qui se passe si l'usufruitier souhaite louer le bien à un tiers plutôt que d'y vivre lui-même.

Aspects pratiques pour les propriétaires actuels

Pour un propriétaire à Majorque qui envisage de donner la nue-propriété à ses enfants tout en conservant l'usufruit, les démarches pratiques passent par un notaire, puisque la donation doit être formalisée par acte authentique et inscrite au Registre foncier. La donation elle-même est soumise aux droits de donation, calculés sur la valeur de la nue-propriété transmise, et les abattements et taux applicables dépendent de la région et du lien entre donateur et donataire.

À noter : l'usufruitier reste généralement responsable des frais courants du bien, notamment l'IBI et les charges de copropriété, tandis que les grosses réparations touchant à la structure du bâtiment incombent généralement au nu-propriétaire, même si la répartition précise peut être définie autrement dans l'acte lui-même. Parce que ce montage a des effets fiscaux aujourd'hui et successoraux demain, et parce que les règles civiles et fiscales des Baléares s'articulent avec le cadre espagnol général de façon variable selon les situations individuelles, ce n'est pas une décision à prendre sans un notaire et un conseiller fiscal connaissant bien l'immobilier aux Baléares.