Vendre un bien à Majorque en tant que non-résident : impôts, frais et déroulement complet
Vendre à Majorque en non-résident en 2026 : impôt de 19 % sur la plus-value, retenue de 3 %, plusvalía municipal, frais déductibles et vente à distance.
Table des matières
Vendre un bien à Majorque en tant que non-résident implique des obligations juridiques et fiscales sensiblement différentes de celles des résidents fiscaux espagnols, et les connaître à l'avance évite les mauvaises surprises qui peuvent compliquer une vente pourtant simple. Les éléments essentiels sont au nombre de trois : un impôt de 19 % sur la plus-value réalisée lors de la vente, une retenue de 3 % du prix de vente total prélevée chez le notaire à titre d'acompte sur cet impôt, et la plusvalía municipal, taxe perçue par la mairie. S'y ajoutent les frais liés à la vente elle-même — commission d'agence, notaire, gestoría —, à intégrer dans tout calcul du produit net. Ce guide détaille clairement chacun de ces éléments, avec les chiffres vérifiés applicables en 2026.
Une remarque importante avant d'entrer dans le détail : le programme espagnol de Golden Visa, qui accordait un droit de résidence aux acheteurs non européens investissant plus de 500 000 euros dans l'immobilier, a pris fin en avril 2025. La vente d'un bien à Majorque n'a donc plus d'incidence sur un quelconque parcours de résidence, dans un sens comme dans l'autre. Le cadre fiscal et juridique d'une vente par un non-résident n'est pas modifié par ce changement.
L'impôt sur la plus-value des non-résidents
Lorsqu'un non-résident vend un bien à Majorque, la plus-value réalisée est soumise à l'Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) — l'impôt sur le revenu des non-résidents. En 2026, le taux est de 19 % pour les résidents de l'UE et de l'EEE, et de 24 % pour les résidents hors UE et hors EEE. Dans la pratique, grâce aux conventions de non-double imposition que l'Espagne a conclues avec le Royaume-Uni, les États-Unis, l'Allemagne et la plupart des autres pays d'où viennent les acheteurs internationaux de Majorque, la plupart des vendeurs paient le taux de 19 %, quelle que soit leur nationalité — votre conseiller fiscal vous confirmera votre situation précise en fonction de votre pays de résidence fiscale.
La base imposable est la plus-value nette : la différence entre le prix de vente et le prix d'achat initial, ajustée des frais admissibles de part et d'autre. Vous pouvez déduire de la plus-value les frais suivants, à condition qu'ils soient justifiés : le prix d'achat payé, l'ITP (droits de mutation) ou la TVA acquittés lors de l'achat, les frais de notaire et d'enregistrement au registre foncier de l'achat initial, les honoraires juridiques de l'achat et de la vente, la commission d'agence de la vente actuelle, le coût des améliorations ou extensions justifiées (hors entretien courant) et la plusvalía municipal si elle est payée par le vendeur. Conserver tous les documents de l'achat initial et les factures des travaux réalisés est donc réellement précieux au moment de la vente — chaque euro de frais justifié réduit d'autant la plus-value imposable.
La retenue à la source de 3 %
La retenue de 3 % est le mécanisme par lequel l'administration fiscale espagnole s'assure qu'un vendeur non résident ne conclut pas une vente et ne quitte pas le pays sans avoir réglé l'impôt sur sa plus-value. Lors de la signature chez le notaire, l'acheteur retient 3 % du prix de vente total et le verse directement à l'administration fiscale au moyen du formulaire 211, dans le mois qui suit la vente. Le vendeur reçoit 97 % du prix convenu à la signature.
Les 3 % ne sont pas un impôt supplémentaire — il s'agit d'un acompte sur l'impôt définitif sur la plus-value. Dans les quatre mois suivant la vente, le vendeur (ou son représentant fiscal) doit déposer le formulaire 210 pour calculer le montant réel de l'impôt sur la plus-value. Trois cas de figure sont possibles : si la retenue de 3 % couvre exactement l'impôt de 19 % sur la plus-value, aucune autre démarche n'est nécessaire ; si les 3 % retenus dépassent l'impôt dû — ce qui arrive lorsque la plus-value est modeste par rapport au prix de vente, ou lorsque le bien est vendu à perte —, l'excédent est remboursé au vendeur ; si les 3 % sont inférieurs à l'impôt dû, le solde doit être payé. Les remboursements de l'administration fiscale espagnole prennent généralement entre six et douze mois, et les vendeurs doivent donc anticiper leur trésorerie en conséquence.
Un exemple chiffré : si un bien est vendu 500 000 euros, l'acheteur retient 15 000 euros (3 %) chez le notaire. Si la plus-value imposable après déductions est de 60 000 euros, l'impôt de 19 % s'élève à 11 400 euros. Le vendeur dépose le formulaire 210, l'impôt de 11 400 euros est imputé sur les 15 000 euros retenus, et un remboursement de 3 600 euros lui est dû — sous réserve des délais de traitement.
La plusvalía municipal
La plusvalía municipal est une taxe locale prélevée par la mairie de Calvià (ou celle de la commune où se trouve le bien) sur l'augmentation de valeur du terrain urbain sur lequel le bien est construit. Elle porte uniquement sur le terrain, et non sur la construction, et se calcule à partir de la valeur cadastrale du terrain et du nombre d'années de détention. Plus la durée de détention est longue, plus le coefficient appliqué est élevé, jusqu'à une durée maximale. La taxe doit être payée dans les 30 jours suivant la vente.
Une modification importante, introduite en 2021 et désormais pleinement en vigueur, permet aux vendeurs de choisir entre deux méthodes de calcul : la méthode traditionnelle fondée sur des coefficients appliqués à la valeur cadastrale, ou une méthode objective fondée sur l'augmentation réelle de la valeur du terrain. Lorsque le terrain n'a pas pris de valeur, le vendeur peut contester la plusvalía ou demander une exonération — une protection importante qui n'existait pas avant 2021. Votre gestoría ou votre avocat calculera les deux méthodes et vous indiquera celle qui aboutit à l'impôt le plus faible. En droit espagnol, c'est en principe le vendeur qui paie la plusvalía, même si, comme pour tous les frais, la question peut être négociée entre les parties dans le contrat de vente.
Les autres frais de vente
Au-delà des obligations fiscales, le vendeur supporte plusieurs frais pratiques lors d'une vente immobilière à Majorque. La commission d'agence est le plus important : sur le marché majorquin, elle est généralement de 5 % plus IVA (TVA de 21 %), calculée sur le prix de vente convenu. Elle est entièrement déductible dans le calcul de la plus-value, ce qui en réduit le coût réel. Selon l'usage espagnol, les frais de notaire de l'acte de vente sont généralement à la charge de l'acheteur, même si cela peut varier selon ce qui est convenu. Les honoraires juridiques et de gestoría du vendeur pour la déclaration fiscale et les formalités postérieures à la vente se situent généralement entre 1 000 et 2 000 euros et sont également déductibles de la plus-value.
Tableau du produit net pour un non-résident vendant un bien de 700 000 euros à Majorque :
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix de vente convenu | 700 000 euros |
| Retenue de 3 % prélevée chez le notaire | -21 000 euros |
| Montant perçu à la signature | 679 000 euros |
| Commission d'agence (5 % + 21 % d'IVA) | -42 350 euros |
| Honoraires juridiques et de gestoría (environ) | -1 500 euros |
| Plusvalía municipal (variable selon le bien et la durée de détention) | Variable |
| Impôt sur la plus-value réglé via le formulaire 210 (19 % de la plus-value nette) | Variable |
| Remboursement de la retenue de 3 % en cas de trop-perçu (6 à 12 mois) | Variable |
Vendre sans être à Majorque
Un vendeur non résident n'a pas besoin de se rendre à Majorque pour conclure la vente. Il est d'usage — et vivement recommandé — de donner une procuration (notariée et apostillée dans votre pays de résidence) à un avocat ou à une gestoría espagnols de confiance. Cette procuration les autorise à signer l'acte chez le notaire en votre nom, à gérer la déclaration fiscale au moyen du formulaire 210, à percevoir le remboursement des 3 % le cas échéant et à s'occuper de toutes les formalités postérieures à la vente. L'ensemble de la vente peut se faire à distance, les fonds étant virés sur votre compte bancaire hors d'Espagne. Pour les vendeurs établis au Royaume-Uni, aux États-Unis, en Allemagne, en Scandinavie ou ailleurs, c'est la démarche habituelle, et elle fonctionne parfaitement à condition que le représentant soit bien informé et rompu aux transactions immobilières à Majorque.
La protection contre la double imposition
La plupart des vendeurs venant du Royaume-Uni, d'Allemagne, des États-Unis, de France, des Pays-Bas, de Scandinavie et des autres grands pays d'origine des acheteurs sont protégés contre une double imposition de la même plus-value — une fois en Espagne et une fois dans leur pays — grâce au réseau de conventions fiscales de l'Espagne. Dans la plupart de ces conventions, l'impôt sur la plus-value payé en Espagne est imputé sur l'impôt éventuellement dû dans le pays de résidence. Consultez votre conseiller fiscal dans votre pays de résidence avant la signature de la vente pour bien comprendre l'articulation entre l'impôt espagnol sur la plus-value et l'imposition de cette plus-value dans votre pays.
Calendrier type
À Majorque, une vente immobilière prend généralement entre quatre et douze semaines entre l'acceptation de l'offre et la signature. Les étapes sont les suivantes : offre et acompte de réservation, contrat privé (contrato de arras) avec un acompte de 10 %, période de vérifications et de préparation, puis signature chez le notaire avec paiement du solde et retenue de 3 %. Après la signature, le vendeur dispose de quatre mois pour déposer le formulaire 210. La plusvalía doit être payée dans les 30 jours. L'éventuel remboursement de la retenue est versé par l'administration fiscale espagnole dans un délai de six à douze mois après le dépôt du formulaire 210.
Voir tous nos biens à vendre à Majorque