Vendre un bien à Majorque en tant que non-résident : fiscalité, démarches et erreurs les plus fréquentes

Vendre à Majorque en non-résident en 2026 : retenue de 3 %, plus-value imposée à 19 %, plusvalía municipal, déclarations IRNR, certificat énergétique, coûts.

Vendre un bien à Majorque en tant que non-résident est plus simple que ne l'imaginent la plupart des propriétaires — mais la démarche comporte quelques exigences et mécanismes fiscaux spécifiques, suffisamment différents de ceux du Royaume-Uni, de l'Allemagne, de la Scandinavie et des autres pays d'origine habituels des vendeurs pour prendre certains au dépourvu. Les erreurs les plus fréquentes n'ont rien de spectaculaire. Il s'agit par exemple de ne pas avoir mis à jour ses déclarations d'impôt sur le revenu des non-résidents avant de vendre, de ne pas comprendre ce qu'est réellement la retenue de 3 % ni comment la récupérer en cas de trop-perçu, de confondre la plusvalía municipal avec l'impôt sur la plus-value, ou d'ignorer que le certificat de performance énergétique est désormais une obligation légale avant toute mise en vente. Aucun de ces points n'est insurmontable — mais tous sont bien plus faciles à gérer si vous les comprenez avant de lancer la procédure plutôt que de les découvrir en cours de route. Ce guide offre une vue d'ensemble complète : les impôts, la procédure, les coûts, le calendrier et les règles propres aux vendeurs non-résidents à Majorque en 2026.

La retenue de 3 % — ce que c'est et pourquoi elle existe

La particularité la plus marquante de la vente d'un bien espagnol par un non-résident est la retenue de 3 %. Lorsqu'un non-résident vend un bien en Espagne, l'acheteur est légalement tenu de retenir 3 % du prix de vente convenu et de le verser directement à l'administration fiscale espagnole (Agencia Tributaria, AEAT) dans le mois qui suit la signature. Il ne s'agit pas d'un impôt en soi, mais d'un acompte sur l'impôt sur la plus-value dû par le vendeur, conservé par l'État à titre de garantie, car un vendeur non-résident pourrait en théorie encaisser la totalité du prix et quitter le pays sans payer le moindre impôt sur la plus-value.

Les 3 % sont calculés sur le prix de vente brut total, et non sur la plus-value. Pour une vente à 1 million d'euros, l'acheteur retient 30 000 € et les verse à l'AEAT pour le compte du vendeur au moyen du Modelo 211. Le vendeur perçoit le prix net — dans ce cas, 970 000 € — lors de la signature chez le notaire.

La retenue n'est pas l'impôt lui-même, et c'est là que beaucoup de vendeurs s'y perdent. Si l'impôt sur la plus-value réellement dû par le vendeur est inférieur à 30 000 € — ce qui est fréquent pour les vendeurs qui ont acheté il y a de nombreuses années à un prix bien inférieur et dont la plus-value importante, après déduction des frais, aboutit à un impôt inférieur à la retenue de 3 % —, le vendeur peut déposer une demande de remboursement pour récupérer la différence. Si l'impôt réellement dû est supérieur à la retenue de 3 %, le vendeur doit payer le complément à l'AEAT. La demande de remboursement se dépose au moyen du Modelo 210 dans les trois mois suivant la signature et le dépôt du Modelo 211 par l'acheteur. L'AEAT met généralement de 6 à 18 mois à traiter les remboursements, et la demande doit être gérée par le représentant fiscal ou l'avocat espagnol du vendeur, les non-résidents étant tenus de disposer d'un représentant fiscal en Espagne pour cette démarche.

L'impôt sur la plus-value — les taux et le calcul du gain

Les vendeurs non-résidents paient l'impôt sur la plus-value en Espagne dans le cadre de l'IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, impôt sur le revenu des non-résidents), à un taux forfaitaire de 19 % sur la plus-value nette. Ce taux de 19 % s'applique aux vendeurs de l'UE et de l'EEE et — depuis la réforme de 2015 qui a harmonisé les taux — aux vendeurs hors UE, y compris les ressortissants britanniques depuis le Brexit. Les anciens taux de 21 à 24 % qui s'appliquaient auparavant aux vendeurs hors UE ne sont plus en vigueur ; le taux est uniformément de 19 %, quelle que soit la nationalité du vendeur.

La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente net et le coût d'acquisition net. Le prix de vente net est le prix convenu diminué des frais de vente justifiables — la commission de l'agence, les frais de notaire à la charge du vendeur, les honoraires de son avocat et la plusvalía municipal acquittée. Le coût d'acquisition net est le prix d'achat initial augmenté des frais d'achat payés à l'époque (ITP ou TVA, frais de notaire, honoraires d'avocat, frais d'inscription au registre foncier payés par l'acheteur) ainsi que du coût des travaux d'amélioration réalisés pendant la détention, à condition qu'ils soient dûment justifiés par des factures et des permis de construire. Les dépenses d'entretien courant — peinture, entretien du jardin, petites réparations — ne sont pas déductibles. Les travaux d'amélioration — une nouvelle piscine, une rénovation complète de la cuisine avec permis de construire, une extension — le sont s'ils sont correctement justifiés.

En pratique, les vendeurs qui détiennent leur bien à Majorque depuis de nombreuses années et qui y ont réalisé des améliorations importantes et documentées constatent souvent que leur plus-value imposable est nettement inférieure à la différence brute entre leur prix d'achat et leur prix de vente. Faire modéliser la plus-value par un conseiller fiscal espagnol avant de fixer le prix de vente vaut toujours la peine — le calcul peut réserver des surprises dans un sens comme dans l'autre.

Les vendeurs britanniques après le Brexit et la convention fiscale Royaume-Uni–Espagne

Les ressortissants britanniques qui vendent un bien à Majorque en 2026 paient le même taux de 19 % sur la plus-value que tout autre vendeur hors UE. La convention fiscale entre le Royaume-Uni et l'Espagne (DTA), qui reste pleinement en vigueur après le Brexit, accorde à l'Espagne le droit d'imposition prioritaire sur les plus-values issues de la cession de biens immobiliers espagnols. La convention prévoit un mécanisme de crédit d'impôt qui évite la double imposition : les vendeurs britanniques déclarent la plus-value espagnole au HMRC et bénéficient d'un crédit pour l'impôt payé en Espagne, de sorte que le Royaume-Uni n'impose pas deux fois le même gain. L'articulation précise entre l'impôt espagnol et l'impôt britannique sur les plus-values (qui a ses propres taux et son propre abattement annuel) dépend de la situation fiscale globale de chacun et nécessite les conseils d'un fiscaliste connaissant les deux régimes.

La plusvalía municipal — l'impôt qui prend les vendeurs au dépourvu

La plusvalía municipal — officiellement l'Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana — est une taxe municipale sur l'augmentation de la valeur cadastrale de la part foncière urbaine d'un bien pendant la durée de détention. Elle est distincte de l'impôt sur la plus-value et doit être payée à la commune (à Santa Ponsa et dans le sud-ouest, l'Ajuntament de Calvià) dans les 30 jours suivant la signature.

La plusvalía est calculée sur la valeur cadastrale du terrain (et non sur la valeur totale du bien, ni sur le prix de vente du marché) et sur le nombre d'années de détention, au moyen de coefficients fixés chaque année par la commune. Pour un bien détenu dix ans sur la commune de Calvià, la plusvalía se situe généralement entre 3 000 et 15 000 €, selon la valeur cadastrale du terrain. Elle est traditionnellement à la charge du vendeur, même si les parties peuvent convenir autrement par contrat — mais dans la pratique du marché majorquin, c'est le vendeur qui la paie.

La plusvalía a fait l'objet de modifications juridiques importantes à la suite d'un arrêt de la Cour suprême espagnole de 2021 qui a déclaré inconstitutionnelle l'ancienne méthode de calcul lorsque la valeur cadastrale du bien n'avait pas réellement augmenté. La méthode de calcul actuelle — introduite par le Real Decreto-ley 26/2021 (décret-loi royal) — offre deux options aux vendeurs : la méthode objective (coefficients officiels appliqués à la valeur cadastrale) ou la méthode du gain réel (coefficient appliqué au gain effectivement réalisé lors de la vente). Le vendeur peut choisir la méthode qui aboutit à l'impôt le plus faible. Pour la plupart des vendeurs sur le marché actuel, où les prix ont fortement augmenté, la méthode objective donne généralement une plusvalía inférieure à celle de la méthode du gain réel, mais cela doit être vérifié au cas par cas par la gestoría ou l'avocat chargé de la vente.

Mettre à jour vos déclarations IRNR avant de vendre

Les propriétaires non-résidents à Majorque sont tenus de déposer chaque année une déclaration IRNR (au moyen du Modelo 210) portant sur le revenu imputé de leur bien espagnol — en général 1,1 ou 2 % de la valeur cadastrale par an, imposé à 19 ou 24 % selon la nationalité. Beaucoup de propriétaires non-résidents ignorent cette obligation, en particulier ceux qui ont acheté il y a de nombreuses années, quand les contrôles étaient moins rigoureux, ou qui n'ont jamais loué leur bien et pensaient n'avoir aucune déclaration à faire en Espagne.

Pour qu'une vente se déroule sans accroc, l'avocat de l'acheteur demandera généralement la confirmation que le vendeur est à jour de ses obligations fiscales espagnoles. Des déclarations IRNR en souffrance créent à la signature une complication qu'un peu d'anticipation permet d'éviter. Si vous n'avez pas déposé vos déclarations IRNR pour tout ou partie des années de détention de votre bien à Majorque, la première étape avant la mise en vente consiste à faire régulariser la situation par un conseiller fiscal espagnol. Les pénalités de retard restent gérables lorsqu'on s'en occupe en amont — elles se compliquent lorsqu'on les découvre à la table du notaire.

Le certificat de performance énergétique — une obligation légale avant la mise en vente

Depuis 2013, un certificat de performance énergétique valide (Certificado de Eficiencia Energética) est obligatoire pour tout bien vendu en Espagne. Sans lui, le bien ne peut pas être légalement mis en vente et le notaire ne procédera pas à la signature. Le certificat doit être établi par un technicien qualifié, il est valable 10 ans et classe le bien sur une échelle allant de A (le plus performant) à G (le moins performant). La plupart des villas majorquines anciennes sans rénovation énergétique importante sont classées E ou F. Le certificat coûte entre 150 et 400 € pour une villa type et s'obtient en quelques jours. C'est l'une de ces exigences qui surprennent parfois les vendeurs n'ayant jamais vendu de bien en Espagne — l'évoquer tôt dans la démarche évite une course de dernière minute.

Le coût total de la vente — ce qui est déduit du prix de vente

Les vendeurs non-résidents à Majorque doivent prévoir que les frais suivants seront déduits du produit brut de la vente :

Commission de l'agence : généralement de 5 à 6 % du prix de vente sur le marché majorquin, selon l'agence et le type de bien. C'est le poste de dépense le plus important de la vente, et il doit être convenu par écrit avant la mise sur le marché.

Impôt sur la plus-value : 19 % de la plus-value nette après déduction des frais déductibles, comme décrit ci-dessus. La retenue de 3 % en couvre tout ou partie ; tout excédent est remboursé, tout manque doit être payé.

Plusvalía municipal : de 3 000 à 15 000 € pour la plupart des biens du sud-ouest de Majorque, selon la valeur cadastrale et le nombre d'années de détention.

Frais de notaire et frais juridiques : les frais de notaire du vendeur sont relativement modestes — généralement de 300 à 600 € pour la part du vendeur. Les honoraires d'avocat et de gestoría côté vendeur vont de 1 000 à 3 000 € selon la complexité du dossier.

Mainlevée d'un prêt hypothécaire existant : si le bien est hypothéqué, le prêt doit être annulé lors du même rendez-vous chez le notaire et le montant du remboursement réglé sur le produit de la vente. Les frais de notaire liés à la mainlevée ajoutent de 200 à 500 €.

Certificat de performance énergétique : de 150 à 400 €.

Au total, les frais de vente d'un bien majorquin par un non-résident — hors impôt sur la plus-value, qui dépend du gain — représentent généralement entre 6 et 8 % du prix de vente brut. Pour une vente à 1 million d'euros avec une plus-value significative, le total des déductions, impôt sur la plus-value compris, peut atteindre 15 à 20 % du prix de vente. Modéliser précisément ces coûts avant de convenir d'un prix de vente est l'une des choses les plus utiles qu'un vendeur puisse faire.

Le calendrier — de la décision à la signature finale

Pour un non-résident qui vend sur le marché majorquin actuel, voici un calendrier réaliste de bout en bout. La préparation — obtention du certificat énergétique, régularisation des déclarations IRNR en souffrance, rassemblement des documents d'achat et des factures de travaux — prend de deux à quatre semaines. La mise en vente et la commercialisation — de la mise en ligne à la réception d'une offre sérieuse, sur le marché actuel, pour un bien de qualité au juste prix — peuvent prendre de quelques semaines à plusieurs mois selon le bien, le prix et les conditions du marché. De l'offre au contrat d'arras — une fois l'acheteur trouvé et les conditions convenues, le contrato de arras (compromis de vente) est généralement signé dans un délai de deux à trois semaines. Du contrat d'arras à la signature finale — pour un acheteur au comptant, la signature peut intervenir dans un délai de quatre à six semaines. Pour un acheteur qui a besoin d'un prêt immobilier, le délai s'allonge à 12 à 16 semaines. Après la signature commence la procédure de remboursement de la retenue de 3 % — comptez de 6 à 18 mois pour que l'AEAT traite la demande si un remboursement est dû.

Si vous envisagez de vendre votre bien à Majorque et souhaitez parler de la démarche ou faire estimer votre bien, notre équipe se fera un plaisir de vous aider.

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