Сдача недвижимости на Майорке в аренду: доход, лицензии, расходы на управление и реальные налоги

Аренда на Майорке 2026: мораторий на ETV, доход объекта с лицензией, расходы на управление, налог для нерезидентов и реальная доходность.

Сдача недвижимости на Майорке с лицензией на туристическую аренду — действительно прибыльное дело: удачно расположенная вилла с тремя спальнями в Санта-Понсе (Santa Ponsa) с лицензией ETV может приносить от 40 000 до 70 000 € валового дохода от аренды за полный сезон. Но в 2026 году вопрос лицензии — первое и самое важное, в чём должен разобраться любой покупатель или владелец, потому что с 2022 года ответ на него кардинально изменился, а практические последствия для покупателей недвижимости значительны. В этой статье мы даём полную картину: что означает мораторий на лицензии ETV и почему он сделал объекты с лицензией дороже, каких доходов реально ожидать при разных ценах и в разных локациях юго-запада, сколько берут управляющие компании и что они на самом деле делают за эти деньги, а также каково налоговое положение владельца-нерезидента, получающего доход от аренды недвижимости на Майорке.

Мораторий на ETV — что он означает в 2026 году

ETV (Estancias Turísticas en Viviendas — туристическое проживание в жилых домах) — это лицензия на туристическую аренду, которая позволяет законно сдавать жилую недвижимость на Майорке отдыхающим на срок менее одного месяца. Без лицензии ETV размещать объявление о вашей недвижимости на Майорке на Airbnb, Booking.com или любой другой платформе и принимать краткосрочные бронирования на Балеарских островах незаконно — независимо от того, как представлен объект и что написано в условиях бронирования. В феврале 2022 года правительство Балеарских островов ввело мораторий на выдачу новых лицензий ETV, и по состоянию на 2026 год он по-прежнему действует на всех островах. Для большинства типов недвижимости и районов новые лицензии ETV не выдаются. Единственный законный способ выйти сегодня на рынок краткосрочной туристической аренды на Майорке — купить объект, у которого уже есть действующая лицензия ETV, с прямой передачей этой лицензии в договоре купли-продажи (escritura).

Последствия моратория для рынка недвижимости оказались предсказуемыми. Объекты с лицензией ETV стоят заметно дороже сопоставимых объектов без лицензии. Вилла с тремя спальнями в Санта-Понсе с лицензией ETV обычно стоит на 15–25 процентов дороже аналогичной виллы без неё: это отражает потенциал дохода, который даёт лицензия, и то, что количество лицензированных объектов фиксировано и постепенно сокращается, поскольку часть из них переходит на долгосрочное жилое использование. Для покупателей, которые рассматривают недвижимость именно как инвестицию, где доход от аренды покрывает расходы на содержание, статус ETV любого интересующего их объекта должен быть первым вопросом и первым проверенным фактом — не в рамках юридической проверки, а ещё до того, как назначен просмотр.

Стоит отметить одно исключение. Лицензия ETV360 позволяет круглый год сдавать объект туристам не более 60 дней в году — это ограниченная категория, которая даёт некоторый доход от туристической аренды без полной лицензии в рамках квоты. Однако годовой лимит в 60 дней значительно снижает потенциал дохода по сравнению с полной лицензией ETV360 или ETVPL, а нормативная база даже для этой ограниченной категории с 2022 года заметно ужесточилась.

Сколько на самом деле приносит объект с лицензией

Валовой доход от аренды объектов с лицензией ETV на юго-западе Майорки в 2026 году сильно зависит от типа недвижимости, локации, уровня отделки, а также качества объявления и управления. Приведённые ниже цифры основаны на типичных рыночных показателях хорошо подготовленных объектов с активным профессиональным управлением и хорошим присутствием на основных платформах бронирования.

На высокий сезон — июль и август — приходится непропорционально большая доля годового дохода: цены за ночь обычно на 50–100 процентов выше, чем в межсезонье. Июнь и сентябрь на юго-западе — сильные месяцы межсезонья, и для удачно расположенных объектов достижима загрузка 70–85 процентов. Май и октябрь слабее, но загрузка в эти месяцы растёт, поскольку международное сообщество резидентов продлевает сезон. Объекты в Порталс-Ноусе (Portals Nous) и районе Бендината (Bendinat) пользуются круглогодичным спросом со стороны владельцев яхт, деловых гостей и широкого международного сообщества, благодаря которому юго-запад — это по-настоящему круглогодичный жилой район, а не только летний курорт.

Валовой доход — это не чистый доход. Расходы на содержание объекта туристической аренды существенно уменьшают валовой доход, и покупателям, рассматривающим арендную недвижимость как инвестицию, нужно тщательно просчитать чистый результат.

Сколько на самом деле стоит профессиональное управление

Большинство объектов с лицензией ETV на юго-западе Майорки, которые активно сдаются туристам, находятся в управлении профессиональных компаний по управлению арендой, а не самих владельцев. Для владельца-нерезидента, который не может лично встречать гостей, убирать между бронированиями, решать вопросы обслуживания и вести переписку с гостями, профессиональное управление почти обязательно. Основные расходы следующие.

Главная статья расходов — комиссия управляющей компании. Компании полного цикла на Майорке берут 20–30 процентов валового дохода от аренды. Эта комиссия покрывает ведение объявлений на нескольких платформах (Airbnb, Booking.com, Vrbo, собственный сайт компании), ценовую стратегию и динамическую корректировку цен, общение с гостями, хранение ключей и заселение, осмотр объекта до и после каждого проживания и координацию любых вопросов обслуживания. Для объекта с валовым доходом 50 000 € комиссия 25 процентов составляет 12 500 € в год. Плата за уборку, которую платят гости, обычно частично или полностью покрывает прямые расходы на уборку, но комиссия управляющей компании в любом случае составляет фиксированный процент от всей выручки.

Комиссии платформ. Airbnb берёт с хозяев сервисный сбор в размере 3 процентов от стоимости бронирования. Booking.com берёт комиссию 15 процентов. Большинство управляющих компаний используют несколько платформ и договариваются о собственных ставках, но покупателям стоит понимать, что расходы на платформы заложены в экономику аренды, даже если они не всегда видны отдельно.

Обслуживание и расходные материалы. Объект туристической аренды требует более высокого уровня текущего обслуживания, чем жильё для собственного проживания. Повреждения, причинённые гостями, ускоренный износ мебели, техники и оборудования, а также ожидание презентации гостиничного уровня между бронированиями — всё это порождает расходы, которых нет у объектов, где живут сами владельцы. Бюджет на обслуживание и расходные материалы в размере 2 000–5 000 € в год реалистичен для хорошо управляемой виллы с тремя-четырьмя спальнями, которая активно сдаётся туристам.

Взносы в сообщество собственников, страхование и коммунальные услуги. Взносы в comunidad de propietarios (сообщество собственников) платятся независимо от того, сдаётся ли объект. Специальная страховка для туристической аренды — отличная от обычной страховки жилья и необходимая, когда в доме регулярно живут платящие гости, — стоит около 800–1 500 € в год для типичной виллы на Майорке. Коммунальные услуги (электричество, вода, газ) во время проживания гостей либо включаются в стоимость аренды, либо учитываются по счётчику и перевыставляются; на юго-западе чаще всего коммунальные услуги в пределах разумного лимита включают в цену за ночь, а перерасход оплачивает гость.

Налог на доход от аренды — положение нерезидента

Владельцы недвижимости на Майорке, не являющиеся налоговыми резидентами Испании и получающие доход от туристической аренды, платят с этого дохода испанский налог на доходы нерезидентов (IRNR). Налоговое положение зависит от страны налогового резидентства владельца и соглашения об избежании двойного налогообложения между Испанией и этой страной, но основная схема такова.

Владельцы — резиденты ЕС и ЕЭЗ могут вычитать из дохода от аренды допустимые расходы до расчёта налога IRNR. К допустимым вычетам относятся комиссия управляющей компании, расходы на уборку, комиссии платформ, обслуживание, страхование, взносы в сообщество собственников, стоимость мебели и оборудования (амортизируемая в течение срока их службы), местные налоги на недвижимость (IBI и IVTM) и проценты по ипотеке, если объект заложен. Чистый доход от аренды после вычетов облагается налогом по ставке 19 процентов. На практике для объекта со значительными расходами на управление и обслуживание чистый налогооблагаемый доход может быть намного ниже валового дохода от аренды.

Владельцы, не являющиеся резидентами ЕС и ЕЭЗ, — в том числе после Brexit резиденты Великобритании — не могут вычитать расходы из дохода от аренды и платят 24 процента с валового дохода. Это существенная разница. Резидент Великобритании, получающий 50 000 € валового дохода от аренды недвижимости на Майорке, должен заплатить IRNR в размере 12 000 € с этой валовой суммы. Тот же доход у резидента Германии после вычета 15 000 € расходов на управление и 3 000 € других допустимых расходов облагается IRNR по ставке 19 процентов с 32 000 € — то есть 6 080 €. Налоговое положение британских резидентов с доходом от аренды на Майорке после Brexit — один из самых частых неприятных сюрпризов для британских покупателей, и его стоит подробно обсудить с испанским налоговым консультантом до покупки инвестиционной недвижимости для сдачи в аренду.

Туристический налог (ECOPELL). Все объекты туристической аренды на Балеарских островах обязаны взимать с гостей экологический налог (Impost sobre Estades Turístiques — налог на туристическое пребывание), который в 2026 году составляет 4 € с взрослого за ночь в высокий сезон (с мая по октябрь) и 2 € за ночь в низкий сезон. Этот налог взимают с гостей владелец или управляющая компания и ежеквартально перечисляют в Agència Tributària de les Illes Balears (налоговое агентство Балеарских островов). Для владельца это не расход, а административная обязанность, и неправильный сбор или перечисление налога может повлечь штрафы.

Инвестиционная реальность

Для покупателя, который в первую очередь хочет сам наслаждаться недвижимостью на Майорке, а доход от аренды рассматривает как дополнительный способ покрыть расходы, экономика объекта с лицензией ETV на юго-западе проста и в целом положительна: хорошо управляемый объект может покрывать взносы в сообщество собственников, страхование, обслуживание и расходы на управление с запасом, а владелец сохраняет возможность пользоваться им сам вне пиковых недель аренды. Для покупателя, главная цель которого — доходность капитала за счёт аренды, расчёт требует тщательного моделирования с учётом всех расходов и реалистичных прогнозов дохода ещё до согласования цены покупки. Надбавка, уплаченная за лицензию ETV, — это реальные затраты, которые должны окупиться доходом от аренды за инвестиционный период.

Один вывод рынок 2026 года делает совершенно однозначным: если доход от аренды входит в ваши планы на недвижимость на Майорке, статус ETV этого объекта — первый и самый важный факт, который нужно установить. Мораторий на новые лицензии превратил это в вопрос «да или нет»: либо у объекта есть лицензия, либо нет, и если её нет, в 2026 году получить её невозможно.

Смотреть недвижимость в Санта-Понсе и Нова-Санта-Понсе

Все наши объекты на продажу на Майорке