Catastro и Registro на Майорке: два реестра недвижимости и как проверить, что они совпадают
Catastro и Registro на Майорке: чем отличаются два реестра недвижимости, почему они расходятся и что проверить перед покупкой.
Содержание
Разница между Catastro и Registro сводится к следующему: Catastro — это государственный налоговый кадастр, который описывает, где находится объект, каков его размер и сколько он стоит, а Registro de la Propiedad (Реестр собственности) фиксирует, кто юридически им владеет и какие обременения на нём лежат. Перед покупкой проверьте оба реестра и убедитесь, что они совпадают.
Большинство покупателей на Майорке рано узнают о nota simple (выписке из реестра), и это правильно. Меньше людей понимают, что в Испании есть второй официальный учёт каждого объекта, который ведёт другое ведомство с другой целью, и что эти два учёта не всегда говорят одно и то же. Вилла может значиться в Catastro с бассейном и пристройкой, о которых Registro ничего не знает, а участок может быть измерен в документах одним образом, а на кадастровой карте — другим.
Ничего необычного в этом нет, особенно для старых домов в сельской местности или в первых урбанизациях юго-запада. Но разобраться с этим гораздо проще до подписания, чем после. Вот как работают обе системы, почему они расходятся и что проверить.
Чем занимается Catastro
Catastro Inmobiliario — национальный административный реестр Министерства финансов, которым ведает Dirección General del Catastro. Его задача — описать каждый объект физически и экономически: местоположение, форму и площадь участка, застроенную площадь, назначение и характеристики постройки. У каждого объекта есть referencia catastral (кадастровый номер) — 20-значный код, однозначно его идентифицирующий, и испанский закон требует указывать его в купчей при смене владельца.
Catastro также устанавливает valor catastral (кадастровую стоимость) — административную стоимость, по которой мэрия рассчитывает ежегодный IBI и муниципальный налог plusvalía при продаже. С 2022 года он также публикует для каждого объекта valor de referencia (референтную стоимость), которая служит минимальной налоговой базой налога на передачу имущества при покупке. Если хотите подробно разобраться в IBI, читайте наш материал о ежегодном налоге на недвижимость IBI.
Любой человек может бесплатно посмотреть незащищённые данные объекта, включая карту, площадь участка и застроенную площадь, на Sede Electrónica del Catastro. Владельцы могут получить доступ ко всем своим данным и скачать справки с помощью цифрового сертификата или Cl@ve. Чего Catastro не делает — так это не подтверждает право собственности. Это налоговый и картографический инструмент, а не реестр прав.
Чем занимается Registro de la Propiedad
Registro de la Propiedad ведут регистраторы собственности — юристы, объединённые в Colegio de Registradores. Он фиксирует не физические факты, а права: кто владеет объектом, в каких долях и какие ипотеки, аресты, сервитуты или иные обременения на нём лежат. Зарегистрированные права защищены от третьих лиц, поэтому банки и покупатели на него и полагаются.
Быстрее всего узнать, что содержится в Registro, можно из nota simple — информационной выписки, которую можно заказать онлайн через registradores.org. Стоимость — 9,02 евро за объект без учёта налогов, и обычно выписка приходит по электронной почте. В ней указаны зарегистрированный владелец, описание финки, её реестровый номер и зарегистрированные обременения. Там же указан referencia catastral и то, скоординирована ли финка графически с Catastro.
Почему два реестра часто не совпадают
Большую часть своей истории две системы развивались раздельно. Registro описывает объект так, как было сказано в представленных ему документах, — иногда десятилетия назад, с границами, описанными по соседям или старым местным мерам. Catastro составляет описание на основе обмеров, аэрофотосъёмки и деклараций и обновляет его, когда обнаруживает изменения на местности.
В результате возникает ряд типичных несоответствий. Крыльцо, гостевая пристройка или дополнительный этаж, добавленные много лет назад, есть в Catastro, но никогда не были задекларированы в новой купчей, поэтому Registro по-прежнему описывает первоначальный дом. Участок в одном реестре на несколько сотен квадратных метров больше или меньше, чем в другом. Бассейн есть на кадастровой карте, но не в зарегистрированном описании. Иногда referencia catastral, привязанный к зарегистрированной финке, просто ошибочен.
Реформа 2015 года и координация
Испания попыталась свести две системы вместе с помощью Ley 13/2015 от 24 июня, который реформировал и Ипотечный закон, и закон о Catastro и вступил в силу 1 ноября 2015 года. Он ввёл процедуры координации зарегистрированного описания с кадастровой картой с использованием геопривязанного графического изображения участка и требует, чтобы в любой информации из реестра указывалось, скоординирована ли финка с Catastro на определённую дату.
Координация обязательна для некоторых операций, например при первой регистрации объекта или при разделе и объединении участков, а также может быть запрошена добровольно. На практике многие существующие дома на Майорке до сих пор не скоординированы — само по себе это не проблема, но покупателю приходится сравнивать оба реестра и разбираться в любых различиях.
Что расхождение означает на практике
Расхождение между Catastro и Registro — это вопрос, на который нужно ответить, а не автоматический повод отказаться от покупки. Главное — выяснить, откуда оно взялось. Если в Catastro застроенная площадь больше, чем в Registro, значит, есть пристройка, никогда не задекларированная в купчей, и следующий вопрос — была ли она построена с лицензией. Если нет, важен градостроительный статус, о котором мы рассказываем в статье о статусе fuera de ordenación.
У расхождений есть и практические последствия. IBI, который вы платите, рассчитывается по Catastro, поэтому незадекларированная пристройка, уже обнаруженная Catastro, обычно отражается в счёте. Банковская оценка для ипотеки исходит из того, что можно юридически подтвердить, поэтому незарегистрированные квадратные метры учитываются не всегда. А продавцу, который хочет продать объект в соответствии с описанием в объявлении, нужны документы, подтверждающие это описание.
Перед подписанием нотариус проверяет личность, дееспособность и зарегистрированное положение объекта, но не обследует его. Наш материал о том, что на самом деле проверяет нотариус, объясняет, где заканчивается его роль.
Как обычно устраняют расхождения
Для законной пристройки, которая так и не была зарегистрирована, обычный путь — нотариальная купчая о декларации новой постройки, escritura de declaración de obra nueva, подписанная с приложением технической документации и затем зарегистрированная. Как только Registro вносит новое описание, информация поступает и в Catastro.
Если ошибается сам Catastro, например в площади участка или в назначении, владелец может попросить исправить данные через его собственные процедуры на Sede Electrónica. Различия в границах и площади между двумя реестрами устраняются с помощью процедур координации, введённых в 2015 году, которые проводятся у нотариуса или регистратора с уведомлением соседних владельцев. Эти шаги требуют времени, поэтому их лучше начинать до продажи, а не за неделю до сделки.
Простая проверка перед подписанием
Запросите свежую nota simple и referencia catastral в самом начале, а не в конце. Найдите referencia на Sede Electrónica и сравните площадь участка, застроенную площадь и назначение с описанием в nota simple и в документе о праве собственности. Проверьте, что кадастровая карта показывает дом там, где вы ожидаете, с бассейном и хозяйственными постройками, за которые вы платите.
Если цифры расходятся, спросите продавца почему и попросите юриста подтвердить, как это влияет на покупку. Внесите согласованные исправления в частный договор с чётким сроком, прежде чем передавать деньги.
Продавцам ту же проверку стоит провести до выставления объекта. Дом с совпадающими данными проще оценить, проще профинансировать и быстрее продать. Если вы думаете о покупке или продаже на юго-западе Майорки, посмотрите наши объекты в Санта-Понсе (Santa Ponsa) и Нова-Санта-Понсе или по всей Майорке, звоните нам по телефону +34 971 692 434, пишите в WhatsApp или на help@imperial-properties.com. Чтобы узнать стоимость своей недвижимости, воспользуйтесь нашей формой бесплатной оценки.
Эта статья носит общий информационный характер и не является юридической консультацией. Для конкретного объекта попросите своего юриста проверить оба реестра, прежде чем брать на себя обязательства.