Покупка в comunidad de propietarios: что нужно знать каждому владельцу
Что Ley de Propiedad Horizontal требует от владельцев: от резервного фонда до справки о долгах, которую стоит проверить до сделки.
Содержание
Если вы покупаете квартиру, таунхаус или виллу, у которой есть общие с соседями конструкции, земля или инфраструктура, вы становитесь членом comunidad de propietarios (сообщества собственников) — испанской правовой формы совместного владения. Она регулируется Ley de Propiedad Horizontal (Законом о горизонтальной собственности) и влечёт за собой реальные финансовые обязательства, выходящие далеко за рамки ежемесячного взноса на обслуживание. Большинство покупателей примерно представляют, что покрывает взнос в сообщество. Гораздо меньше тех, кто понимает, на что на самом деле соглашается.
Что на самом деле решает comunidad de propietarios
У каждого объекта в режиме горизонтальной собственности — будь то многоквартирный дом, закрытый комплекс вилл или небольшое здание всего с несколькими владельцами — есть cuota de participación, доля участия, которая определяет, какой процент общих расходов платит каждый владелец и какой вес имеет его голос на собраниях сообщества. Эта доля вместе с учредительными правилами здания закреплена в правоустанавливающем документе на объект, и изменить её просто так нельзя.
Сообщество, действуя через junta de propietarios — общее собрание собственников, — решает всё: от текущего обслуживания до капитальных работ, бюджетов и того, кто будет управлять зданием изо дня в день. Большинство сообществ назначают для этого профессионального administrador de fincas (управляющего недвижимостью), хотя небольшие сообщества иногда справляются сами через избранных председателя и секретаря.
Резервный фонд, в который вы обязаны вносить взносы по закону
Каждое comunidad de propietarios в Испании по закону обязано иметь fondo de reserva — резервный фонд, предназначенный для работ по сохранению, ремонту и обеспечению доступности здания. После реформы 2019 года минимальный размер фонда составляет 10% последнего утверждённого обычного годового бюджета сообщества (ранее — 5%). Например, если годовой бюджет сообщества составляет 30 000 €, в резервном фонде всегда должно быть не менее 3 000 €, и его нужно пополнять каждый раз, когда средства расходуются на ремонт.
Каждый владелец вносит в этот фонд взносы в соответствии со своей долей участия, и это не добровольно. Если в фонде сообщества меньше законного минимума, любой владелец может поднять этот вопрос на ежегодном собрании, а в конечном счёте добиться исполнения через суд. Перед покупкой стоит попросить показать текущий остаток резервного фонда: здоровый фонд — неплохой показатель того, насколько хорошо содержалось здание и насколько оно готово к следующему крупному ремонту.
Почему справка об отсутствии долгов важнее, чем думает большинство покупателей
Испанское законодательство требует, чтобы продавец в самом нотариальном акте заявил, что у него нет задолженности по взносам в сообщество, или точно указал сумму долга. На практике это означает, что нотариус запросит certificado de deudas — справку о задолженности, выданную управляющим сообщества и подтверждающую статус платежей по объекту, — прежде чем сделку можно будет оформить, если только покупатель письменно и прямо не откажется от этого требования.
На этой справке стоит настаивать. По испанскому закону покупатель наследует ответственность за неоплаченные долги продавца перед сообществом за текущий год и три предыдущих календарных года. Это значит, что неурегулированная derrama — разовый экстраординарный сбор на капитальные работы, например замену крыши или установку лифта, — утверждённая за полгода до продажи, но ещё не оплаченная, может стать проблемой нового владельца. Хороший агент или юрист всегда убедится, что справка получена и проверена до завершения сделки, и на этом шаге стоит настаивать, даже когда продажа идёт быстро.
Как на самом деле принимаются решения
Не каждое решение сообщества требует одинакового уровня согласия. По закону большинство текущих вопросов — обычный ремонт, назначение управляющего, утверждение годового бюджета — решаются простым большинством присутствующих на собрании владельцев. Более серьёзные изменения, например введение или отмена общей услуги, как правило, требуют одобрения тремя пятыми. Изменения учредительного документа или устава здания — правил, определяющих долю и права каждого владельца, — обычно требуют единогласия, и именно поэтому эти основополагающие документы стоит внимательно прочитать до покупки, а не после.
Ничто из этого не должно становиться причиной сомневаться в покупке недвижимости в совместном владении на Майорке. Подавляющее большинство сообществ работают без проблем, а хорошо управляемое comunidad de propietarios защищает стоимость каждого объекта в нём не меньше, чем само здание. Просто стоит заранее знать, на что вы соглашаетесь и что проверить перед подписанием.