Как читать испанскую escritura: что на самом деле говорит о недвижимости документ о праве собственности
Понятный гид по испанским escritura и nota simple: что в них содержится, что проверить и что должно насторожить перед покупкой на Майорке.
Содержание
Когда вы покупаете недвижимость в Испании, право собственности от продавца к покупателю переходит по документу под названием escritura de compraventa (нотариальный договор купли-продажи). Его подписывают у нотариуса, регистрируют в Реестре собственности, и он становится основным юридическим подтверждением вашего права собственности. Большинство покупателей получают копию, убирают её в папку и больше никогда в неё не заглядывают.
И это упущенная возможность. В escritura содержится немало информации о купленном объекте, и если внимательно её прочитать или попросить юриста объяснить её до подписания, можно узнать то, что в процессе продажи не всегда становится очевидным. Для покупателей, проводящих проверку до подачи предложения, не менее важно уметь читать nota simple — выписку из Реестра собственности, которая предшествует escritura.
В этом гиде мы объясняем, что содержат основные документы, на что обращать внимание и какие признаки должны насторожить.
Nota simple: первый документ, который стоит прочитать
Самый важный документ, который нужно получить до покупки, — nota simple informativa: краткая выписка, выдаваемая Registro de la Propiedad (Реестром собственности). В Испании любой человек может запросить nota simple на любой зарегистрированный объект. Ваш юрист получит её в рамках стандартной проверки, но вы можете запросить её и сами напрямую в Реестре, указав регистрационный номер объекта.
Nota simple состоит из четырёх основных разделов. Первый идентифицирует объект: регистрационный номер, адрес, описание (квартира, вилла, участок) и кадастровый номер. Во втором разделе указан собственник (titularidad) — кому сейчас принадлежит объект и как он его приобрёл (покупка, наследство, дарение). В третьем перечислены обременения (cargas) — ипотеки, залоги, сервитуты и иные права, затрагивающие объект. В четвёртом указаны отметки (anotaciones), которые могут ограничивать возможность продать или передать объект.
Для покупателя важнее всего раздел cargas. Зарегистрированная ипотека должна быть погашена в момент сделки или до неё — как правило, из средств, полученных от продажи. Сервитут (servidumbre) может быть бессрочным, и в нём нужно разобраться до покупки. Право преимущественной покупки (derecho de tanteo), принадлежащее третьему лицу, может дать ему возможность купить объект на тех же условиях, что предлагаете вы. Юрист должен объяснить вам каждую запись в этом разделе, прежде чем вы двинетесь дальше.
Проблема площади
Один из самых частых источников путаницы в сделках с испанской недвижимостью — расхождение между площадью, указанной в escritura, и фактической измеренной площадью объекта. В Испании площадь может быть зарегистрирована тремя разными способами: площадь с учётом несущих стен (superficie construida), полезная внутренняя площадь (superficie útil) и площадь с пропорциональной долей общих зон в многоквартирных домах (superficie construida con elementos comunes).
Площадь, указанная в escritura в Реестре собственности, может отличаться от площади в catastro (фискальном кадастре недвижимости), а та, в свою очередь, — от фактически измеренной площади. Она может также отличаться от размера, который заявлял застройщик или продавец в рекламе. Ни одно из этих расхождений не обязательно означает мошенничество — они отражают разные методы измерения, — но покупателю следует выяснить, какой метод используется, и проверить площадь по профессиональному поэтажному плану до подписания обязывающих документов.
Если зарегистрированная площадь значительно меньше заявленной в рекламе, это может повлиять на оценочную стоимость объекта для IBI (местного налога на недвижимость), а в некоторых случаях — и на расчёт ITP (налога на передачу собственности). Юрист должен указать вам на любое существенное расхождение.
Как читать escritura de compraventa
Escritura de compraventa — более длинный и формальный документ, чем nota simple. Его составляет нотариус, обе стороны проверяют и подписывают его при завершении сделки, и он содержит следующие основные разделы.
Идентификация сторон. Полные юридические имена, номера паспортов или DNI/NIE и адреса покупателя и продавца. Если одна из сторон — компания, а не физическое лицо, должны быть указаны реквизиты компании и полномочия представителя на подписание. Нерезидентам стоит убедиться, что их номер NIE указан верно: ошибки здесь могут создать сложности в Реестре собственности.
Описание объекта. Зарегистрированное описание объекта: адрес, регистрационный номер, кадастровый номер, площадь, границы. Проверьте, что оно совпадает с nota simple, а кадастровый номер — с записью в catastro. О любом расхождении нужно сообщить нотариусу до подписания.
Обременения. В escritura будет указано, передаётся ли объект свободным от обременений (libre de cargas) или одновременно погашается зарегистрированная ипотека либо иное обременение. Если ипотека продавца погашается из средств от продажи, это должно быть чётко прописано, а порядок погашения (subrogación или cancelación) — согласован с вашим юристом.
Цена и способ оплаты. Заявленная цена покупки и способ её оплаты — обычно банковским переводом или банковским чеком за столом у нотариуса. В Испании цена, указанная в escritura, должна соответствовать фактически уплаченной. Занижение цены (указание суммы меньше фактически уплаченной) незаконно, влечёт серьёзные штрафы и создаёт проблемы при последующей продаже. Не соглашайтесь ни на какие схемы, при которых часть цены выплачивается наличными в обход escritura.
Налоговые декларации. В escritura содержатся заявления, касающиеся ITP (при покупке на вторичном рынке) или IVA и AJD (при покупке новостройки), а также обязательств по plusvalía. Их следует проверить с юристом до подписания.
Comunidad de propietarios и IBI. Заявление продавца о том, что у него нет задолженности по взносам в сообщество собственников и что IBI (местный налог на недвижимость) уплачен на текущую дату. Запросите подтверждающие справки, а не принимайте эти заявления на веру.
После подписания: регистрация
Подписание escritura у нотариуса ещё не завершает переход права собственности во всех юридических смыслах. Escritura необходимо зарегистрировать в Registro de la Propiedad (Реестре собственности). Пока регистрация не завершена, переход права между сторонами юридически состоялся, но право собственности покупателя не полностью защищено от претензий третьих лиц.
Нотариус направляет escritura в Реестр собственности в электронном виде сразу после подписания. Регистрация обычно занимает от одной до четырёх недель. Юрист должен подтвердить завершение регистрации и получить копию зарегистрированной escritura с данными нового собственника. Именно эту зарегистрированную копию и нужно хранить.
Catastro: как убедиться, что данные совпадают
Реестр собственности (Registro de la Propiedad) и catastro — две отдельные системы в Испании с разными задачами. Реестр фиксирует юридическое право собственности и обременения, а catastro — физические и фискальные данные для налоговых целей. Для полностью надёжной сделки данные в обеих системах должны совпадать.
После завершения сделки юрист должен проследить, чтобы запись в catastro была обновлена с указанием нового собственника. Это важно для начисления IBI, для любых будущих заявок на строительные разрешения и для последующей продажи. Расхождения между двумя системами часто встречаются у старых объектов, и на их устранение может уйти время, поэтому лучше разобраться с ними сразу после покупки, а не тогда, когда вы решите продавать.
Всё правильно с самого начала
Escritura и nota simple — фундамент вашего права собственности на недвижимость в Испании. Внимательное чтение этих документов — вами или от вашего имени — защищает вас до, во время и после покупки. Стоимость хорошей юридической консультации на этом этапе невелика по сравнению со стоимостью сделки и тем спокойствием, которое она даёт.
Imperial Properties сопровождает покупателей в процессе покупки в Санта-Понсе (Santa Ponsa) и по всему муниципалитету Кальвия (Calvià) с 1985 года. Если вы находитесь на этапе проверки объекта, который рассматриваете, наша команда может порекомендовать проверенных местных юристов, специализирующихся на рынке юго-запада Майорки. Звоните нам по телефону +34 971 692 434, пишите в WhatsApp: wa.me/34971692434 или смотрите актуальные предложения на imperial-properties.com.