Как устроена комиссия агента по недвижимости при продаже на Майорке: кто что платит
Комиссия агента при продаже на Майорке: кто платит, типичные ставки, что входит в услуги и когда на самом деле наступает срок оплаты.
Содержание
Продавцы часто полагают, что комиссия агентов по недвижимости везде устроена одинаково, а покупатели нередко думают, что платить придётся именно им. В Испании ни то, ни другое не обязательно верно. Здесь нет общенационального закона, который устанавливал бы размер комиссии агента или определял, кто её платит, поэтому всё решается рыночной практикой и, в конечном счёте, тем, о чём вы письменно договорились с агентом, прежде чем что-либо подписывать.
Понимание того, как это работает на практике, избавит обе стороны от неприятных сюрпризов у нотариуса.
Кто платит комиссию
По давно сложившемуся рыночному обычаю, а не по требованию закона, комиссию агента в подавляющем большинстве сделок с жилой недвижимостью в Испании, в том числе на Майорке, платит продавец. Покупатели, как правило, оплачивают собственные налоги на покупку и юридические расходы, но не вознаграждение агента продавца. Бывают и исключения: некоторые агентства берут отдельную плату и с покупателя, особенно когда покупатель сам нанял агента-поисковика, который по его поручению подбирает объект и ведёт переговоры, а не работает с агентом, представляющим продавца. Если в сделке участвует агент покупателя, стоит заранее уточнить, какая сторона — или обе — будет ему платить.
Сколько обычно берут агенты
В Испании размер комиссии не устанавливается никаким регулирующим органом, поэтому он действительно согласовывается между продавцом и агентом, а не фиксируется законом. На рынке вознаграждение обычно составляет от 3 до 6 процентов от итоговой цены продажи плюс 21 процент IVA (НДС) сверх самой комиссии. Если к поиску покупателя подключено несколько агентств, межагентское соглашение, как правило, делит эту комиссию между агентом, ведущим объект, и агентом, который привёл покупателя, — на общую сумму, которую платит продавец, это не влияет.
Что на самом деле входит в комиссию
Комиссия — это не просто плата за то, что нашли покупателя. Обычно она включает размещение и продвижение объекта, организацию и проведение показов, проверку потенциальных покупателей и переговоры с ними, а также значительную часть оформления документов вплоть до завершения сделки. Некоторые агентства помогают и с практическими вопросами после продажи, например с переоформлением договоров на коммунальные услуги и регистрацией в сообществе собственников на имя нового владельца. Перед подписанием договора на продажу стоит уточнить, что именно входит в услуги, поскольку объём работы у разных агентств различается сильнее, чем заявленный процент.
Когда фактически выплачивается комиссия
Стандартная практика в Испании — выплата комиссии при подписании Escritura Pública у нотариуса, после того как покупатель внёс полную стоимость и сделка юридически завершена. Как правило, это самый безопасный момент для обеих сторон: продавец уверен, что продажа состоялась, а агент получает оплату из поступивших средств, а не из задатка, который ещё может быть потерян. Некоторые агентства просят часть вознаграждения раньше, при подписании arras (договора о задатке). Это не редкость, но такую часть стоит постараться уменьшить или закрепить условием о возврате на случай, если сделка не состоится по причинам, не зависящим от продавца.
Эксклюзивный договор или работа с несколькими агентствами
Продавец может выставить объект в одном агентстве на эксклюзивной основе или одновременно в нескольких. Эксклюзивный договор часто означает более серьёзные усилия агентства по продвижению, ведь ему не приходится конкурировать с другими агентами за ту же комиссию, тогда как работа с несколькими агентствами даёт более широкий охват ценой менее согласованного процесса продаж. Какой бы путь вы ни выбрали, зафиксируйте письменно процент комиссии, что в неё входит и условия оплаты до выхода объекта на рынок, а не после поступления предложения.
Практический вывод
Жёстких правил, регулирующих комиссию агентов в Испании, нет, а значит, все детали действительно можно обсуждать. Письменно и до выставления объекта на продажу подтвердить, кто платит, сколько, что входит в услуги и когда наступает срок оплаты, — самый надёжный способ избежать разговора, который вам совсем не хотелось бы вести за столом у нотариуса.