Ley de Costas: что испанский закон о побережье значит при покупке дома у моря на Майорке

Ley de Costas для покупателей на Майорке: общественное достояние, 6-метровая полоса прохода, охранная зона 20 или 100 м, deslinde и что проверить заранее.

Ley de Costas — это испанский закон о побережье. Он делает береговую полосу общественной и устанавливает за ней охранные зоны — как правило, 100 метров, или 20 метров там, где земля уже была городской в 1988 году. В пределах этих зон строительство нового жилья запрещено, а работы на существующих домах ограничены.

Для тех, кто покупает виллу или апартаменты на первой линии на Майорке, это один из важнейших законов, в которых стоит разобраться. Он определяет, чем вы владеете, что вы можете построить и кто имеет право ходить мимо стены вашего сада.

Что защищает Ley de Costas

Действующий закон — Закон 22/1988 от 28 июля, существенно реформированный Законом 2/2013. Он определяет полосу общественного достояния вдоль побережья — dominio público marítimo-terrestre (морское и прибрежное общественное достояние), куда входят зона берега, куда доходят самые сильные известные штормы, пляжи и дюны, а также крутые скалы, соприкасающиеся с морем, вплоть до их верхней кромки.

Это общественное достояние принадлежит государству. Оно неотчуждаемо, не может быть приобретено в силу давности владения и не подлежит аресту. Закон также устанавливает, что частные права не имеют против него силы, сколько бы они ни существовали, и даже если они внесены в Реестр собственности. Иными словами, если часть участка попадает в зону общественного достояния, документ о праве собственности этого не меняет.

Зоны, которые должен знать каждый покупатель жилья у моря

Все зоны отсчитываются вглубь суши от внутренней границы берега — линии, установленной официальным межеванием, которое называется deslinde.

• Сервитут прохода (servidumbre de tránsito): полоса шириной 6 метров, которая должна постоянно оставаться свободной для пешеходов, а также для патрульных и спасательных машин. В труднодоступных или опасных местах её можно расширить максимум до 20 метров.
• Охранный сервитут (servidumbre de protección): как правило, 100 метров, которые государство может расширить ещё на 100 метров там, где этого требует участок побережья. Там, где земля уже была отнесена к городской на момент вступления закона в силу в 1988 году, охранная зона составляет 20 метров.
• Первые 20 метров: в первых 20 метрах охранной зоны не допускаются заборы и ограждения, кроме как на условиях, установленных подзаконными актами.
• Зона влияния: не менее 500 метров вглубь суши, где градостроительное планирование должно избегать сплошной стены зданий и чрезмерной концентрации застройки вдоль побережья.

Разница между 20 и 100 метрами огромна для недвижимости у моря, и она зависит от градостроительного статуса земли в 1988 году. Проверять это нужно для каждого участка отдельно.

Что можно и чего нельзя делать в охранной зоне

Охранная зона — это частная земля, и вы можете владеть в ней домом. Закон ограничивает то, что там происходит. Статья 25 запрещает, в частности:

• новые здания жилого назначения;
• воздушные высоковольтные линии электропередачи;
• сброс строительного мусора или неочищенных сточных вод;
• рекламу с помощью щитов или аудиовизуальных средств.

Сельскохозяйственные культуры и насаждения разрешены без согласования. Виды использования, которые по своей природе не могут располагаться в другом месте, услуги для пользования пляжем и открытые спортивные сооружения разрешены при наличии соответствующего разрешения.

Для существующих домов, законно построенных до принятия закона, правила гораздо практичнее, чем опасаются многие покупатели. Ремонт и улучшения разрешены, если они не увеличивают объём здания. Если по итогам пересмотренного межевания существующее здание оказывается в охранной зоне, реформа 2013 года разрешает работы по ремонту, улучшению, укреплению и модернизации при условии, что они не увеличивают объём, высоту или площадь и повышают энергоэффективность здания.

Здания, расположенные в 6-метровой полосе прохода, находятся в более уязвимом положении: закон рассматривает их как не соответствующие градостроительным нормам. Если это касается объекта, который вы рассматриваете, наш гид по статусу fuera de ordenación объясняет, что этот статус означает.

Deslinde и Реестр собственности

Государство определяет границу общественного достояния с помощью процедуры deslinde. Когда начинается deslinde, Реестр собственности вносит в записи о затронутых объектах маргинальную отметку, предупреждающую, что процедура может полностью или частично отнести их к общественному достоянию или охранной зоне. После утверждения deslinde достаточно для исправления любых противоречащих ему записей в реестре.

При первичной регистрации объекта в охранной зоне в его описании должно быть указано, граничит ли он с общественным достоянием. Эти сведения отражаются в выписке из реестра, поэтому nota simple (выписка из Реестра собственности) — один из первых документов, которые нужно изучить при любой покупке на побережье.

Общественный доступ к морю

Закон гарантирует общественный доступ к побережью. В городских районах планировка должна предусматривать автомобильные подъезды к морю не реже чем через каждые 500 метров и пешеходные — не реже чем через каждые 200 метров. Никакие работы не могут перекрыть существующий доступ, если не обеспечена равноценная альтернатива.

На практике именно поэтому столько домов у моря на Майорке смотрят на общественную прибрежную тропу. Для большинства владельцев это просто часть очарования жизни у моря, но знать об этом до покупки стоит.

Кто управляет побережьем на Балеарах

С 1 июля 2023 года правительство Балеарских островов управляет значительной частью прибрежной администрации на островах, включая выдачу разрешений в пределах общественного достояния и полосы прохода. За государством остаются ключевые функции, в том числе установление сборов за пользование общественным достоянием и выдача обязательных заключений. Официальное сообщение о передаче полномочий можно прочитать на сайте La Moncloa.

Полный консолидированный текст закона опубликован в Boletín Oficial del Estado.

Что проверить перед покупкой недвижимости у моря

• Узнайте, есть ли утверждённое deslinde для этого участка побережья и где проходит линия относительно участка.
• Выясните, составляет ли охранная зона на этом участке 20 или 100 метров.
• Проверьте nota simple на наличие маргинальных отметок или упоминаний общественного достояния.
• Убедитесь, что у существующего здания и всех последующих пристроек есть необходимые лицензии.
• Если вы планируете ремонт, до подписания уточните у архитектора, какие работы допускают правила о побережье.

Независимый юрист и местный архитектор, знающие побережье, стоят каждого потраченного евро при покупке на первой линии. Если с самого начала правильно установить факты, это защитит и саму покупку, и стоимость объекта при будущей перепродаже.

Дома у моря с Imperial Properties

Imperial Properties помогает покупателям находить дома на юго-западном побережье Майорки с 1985 года, и мы работаем на английском, немецком и испанском языках. Посмотрите наши новые объекты на продажу по всей Майорке.

Позвоните нам по номеру +34 971 692 434, напишите в WhatsApp или на help@imperial-properties.com. Если вы подумываете о продаже, вы можете заказать бесплатную оценку недвижимости.