Продажа дома на Майорке после 65 лет: как работает налоговая льгота для лиц старше 65
Льгота 65+: когда налоговые резиденты Испании не платят налог на прирост при продаже дома на Майорке, правило ренты 240 000 € и налог для нерезидентов.
Содержание
Льгота для лиц старше 65 лет означает, что налоговый резидент Испании в возрасте 65 лет и старше не платит налог на прирост капитала при продаже дома, в котором прожил не менее трёх лет. Она распространяется на весь прирост — без верхнего предела и без обязательства реинвестировать деньги.
Для многих владельцев, с которыми мы общаемся в Санта-Понсе (Santa Ponsa), Нова-Санта-Понсе (Nova Santa Ponsa) и по всей Кальвии (Calvià), это самое ценное налоговое правило в Испании. Вилла, купленная в 1990-х и продаваемая сегодня, часто даёт крупный прирост стоимости на бумаге, и разница между уплатой налога и его отсутствием весьма ощутима. Но у льготы есть точные условия, и на некоторых из них люди нередко спотыкаются. Рассказываем, как это работает на практике.
Кто может воспользоваться льготой для лиц старше 65 лет
Правило закреплено в статье 33.4.b испанского закона о подоходном налоге (Ley del IRPF). На момент продажи должны выполняться три условия. Во-первых, на дату подписания купчей вам должно быть 65 лет или больше. Во-вторых, вы должны быть налоговым резидентом Испании, что на практике означает подачу испанской декларации о подоходном налоге. В-третьих, объект должен быть вашей vivienda habitual — основным жильём.
Испанское налоговое законодательство определяет основное жильё как дом, в котором вы непрерывно проживали не менее трёх лет. Подзаконные акты добавляют полезный запас: объект по-прежнему считается основным жильём, если он был им в любой момент в течение двух лет до продажи. Так что если вы уже переехали, например чтобы быть ближе к семье, у вас есть время продать дом, не теряя льготы.
Испанские суды также прояснили две ситуации, важные для пожилых продавцов. В мае 2023 года Верховный суд постановил, что дом не теряет статус основного жилья, если владельцу пришлось покинуть его из-за развода или похожих обстоятельств, и испанские налоговые специалисты применяют эту логику к владельцам, переезжающим в дом престарелых. Решение Высокого суда Каталонии от февраля 2025 года последовало той же линии. Верховный суд также ясно указал, что три года нужно прожить в доме именно в качестве владельца; годы, проведённые там на иных основаниях, в эти три года не засчитываются.
Супруги и совместная собственность
Большинство домов на Майорке принадлежат парам, а льгота носит личный характер. Каждый владелец применяет её к своей доле. Если одному из партнёров 66 лет, а другому 62, освобождается только половина прироста, приходящаяся на старшего; младший платит налог со своей половины в обычном порядке. Супругам в испанском режиме общей совместной собственности (gananciales) для освобождения всего прироста нужно, чтобы обоим было больше 65 лет.
Поэтому о сроках стоит поговорить заранее. Если младшему партнёру через несколько месяцев исполнится 65, подписание у нотариуса после этого дня рождения может избавить от налога на половину прироста. В нашем гиде о том, как устроены доли собственности на Майорке, объясняется, как в купчей фиксируется доля каждого.
Продажа «голой» собственности с правом остаться в доме
Льгота применяется и тогда, когда владелец старше 65 лет продаёт «голую» собственность на своё основное жильё, сохраняя пожизненное право проживать в нём. Такая схема, известная как nuda propiedad с сохранением usufructo (права пользования), позволяет получить капитал от дома, никуда не переезжая. Как работает это право, мы рассказываем в статье об узуфрукте в Испании.
Второе жильё и правило ренты до 240 000 евро
Второй дом, сдаваемая квартира или любой другой актив под льготу для основного жилья не подпадают. Однако для лиц старше 65 лет есть второе правило. Согласно статье 38.3 того же закона, прирост от продажи любого актива освобождается от налога, если продавец в течение шести месяцев после продажи вложит вырученные средства в страховую пожизненную ренту (renta vitalicia asegurada).
Предел — 240 000 евро на человека с учётом всех рент, оформленных в течение жизни. Если реинвестировать только часть выручки, освобождается лишь соответствующая доля прироста. При оформлении ренты нужно сообщить страховщику, что деньги получены от продажи актива, чтобы договор был составлен правильно для применения льготы.
Для пары, совместно продающей квартиру для отдыха, это означает до 240 000 евро на каждого. Это правило уже, чем льгота для основного жилья, но при продаже второго объекта, которым вы владели долгие годы, оно может дать реальную разницу.
Сколько платят нерезиденты
Именно здесь возникает больше всего недоразумений. Льгота для лиц старше 65 лет относится к испанскому подоходному налогу, который применяется только к налоговым резидентам Испании. Владельцы, живущие за границей, вместо него платят налог на доходы нерезидентов, и такой льготы там нет. Налоговая служба Испании подтвердила это в обязывающем разъяснении (V2530-25) от 18 декабря 2025 года, касавшемся продавца старше 65 лет, переехавшего во Францию.
Нерезиденты, проживающие в ЕС или Европейской экономической зоне, всё же могут избежать налога на прирост от продажи бывшего основного жилья, но только реинвестировав всю выручку в новое основное жильё. Без реинвестирования прирост облагается по ставке для нерезидентов. Кроме того, покупатель удерживает 3 процента от цены и перечисляет их в налоговую службу в счёт налога продавца, а затем эта сумма засчитывается в итоговый налог. Стандартный расчёт описан в нашей статье о налоге на прирост капитала при продаже.
Что льгота не покрывает
Льгота для лиц старше 65 лет снимает с прироста только общенациональный подоходный налог. Она не затрагивает муниципальный plusvalía — отдельный местный налог на рост стоимости земли, который мэрия взимает при каждой продаже. В Кальвии этот счёт приходит независимо от возраста продавца. Как он рассчитывается, мы объясняем в гиде по налогу plusvalía.
Не затрагиваются также комиссия агентства, нотариальные расходы продавца по купчей и погашение остатка ипотеки. И прирост всё равно нужно задекларировать: освобождённая от налога продажа отражается в вашей декларации о подоходном налоге за этот год, хотя налог по ней не начисляется.
Практические шаги перед продажей
Начните с подтверждения налогового резидентства и даты, когда вы въехали в дом; справка о padrón (регистрации по месту жительства) и счета за коммунальные услуги — самые простые доказательства трёх лет проживания. Прежде чем согласовывать дату сделки, проверьте распределение долей в купчей и даты рождения обоих владельцев. Если речь идёт о втором жилье, обсудите ренту со страховщиком задолго до продажи, чтобы шестимесячный срок не превратился в гонку.
Во всём этом помогает ясное понимание стоимости. В нашей статье о том, как проводится оценка недвижимости на Майорке, объясняется, как формируются цены предложения, а бесплатную оценку вашего дома можно запросить через нашу форму оценки. Подробные правила публикует Agencia Tributaria, а как они применяются к вашей ситуации, должен подтвердить независимый налоговый консультант.
Если вы думаете о продаже в Санта-Понсе или в любой части юго-запада Майорки, позвоните нам по номеру +34 971 692 434, напишите в WhatsApp или на help@imperial-properties.com. Вы также можете посмотреть наши объекты по всей Майорке.