Как получить лицензию на туристическую аренду (ETV) на Майорке: полное руководство на 2026 год

Если у вас есть недвижимость на Майорке и вы думаете сдавать её отдыхающим, прежде всего нужно понимать: краткосрочная туристическая аренда — любой срок менее 30 дней — законна только при наличии специальной лицензии. Эта лицензия называется ETV, сокращение от Estancia Turística en Vivienda, и без неё размещать объявления о вашей недвижимости на таких платформах, как Airbnb или Booking.com, незаконно — это грозит штрафами от 5 000 евро, а в серьёзных случаях — свыше 50 000 евро.

Система ETV — одна из важнейших тем, в которых нужно разобраться до покупки инвестиционной недвижимости на Майорке: нынешнее регулирование сделало ситуацию значительно сложнее, чем всего несколько лет назад, — и значительно ценнее для тех, у кого лицензия уже есть.

Мораторий: почему новые лицензии ограничены

С 2022 года правительство Балеарских островов ввело мораторий на выдачу новых лицензий ETV на островах. Мораторий — сознательное политическое решение: ограничить рост туристического жилья в жилых районах, сохранить доступность жилья для местных жителей и регулировать туристическую нагрузку на остров. Consell de Mallorca должен был пересмотреть ситуацию и опубликовать новые требования к зонированию и квотам, но этот процесс идёт медленно. По состоянию на 2026 год мораторий по-прежнему действует для большинства типов объектов и районов.

Практические последствия значительны. Тот, кто сегодня покупает недвижимость на Майорке без действующей лицензии ETV, в большинстве районов не сможет получить новую лицензию на краткосрочную туристическую аренду. Единственный законный путь на рынок краткосрочной аренды — купить объект, у которого уже есть действующая лицензия. Поэтому объекты с лицензией ETV стоят дороже сопоставимых объектов без лицензии — независимые агенты обычно оценивают эту надбавку в 15–25 процентов.

Три вида лицензии ETV

На Майорке существует три категории лицензий на туристическую аренду, каждая из которых рассчитана на свои типы объектов и ситуации.

Стандартная ETV применяется к отдельно стоящим домам на одну семью — виллам, финкам и отдельным домам. Это самая простая категория. ETV для отдельно стоящего дома выдаётся бессрочно, то есть не истекает и не требует периодического продления. Согласие соседних собственников не требуется. Объект можно сдавать туристам круглый год.

ETVPL применяется к объектам в многоквартирных зданиях — квартирам, а также таунхаусам и домам на две семьи. В этой категории ограничений значительно больше. Лицензия выдаётся на пять лет с возможностью продления. Comunidad de propietarios (сообщество собственников) здания должно большинством голосов одобрить использование квартир в здании для туристической аренды, и это решение нужно задокументировать и приложить к заявлению. Многие сообщества собственников на Майорке специально проголосовали за запрет туристической аренды в своих зданиях, а значит, получить ETVPL в таких зданиях невозможно независимо от других факторов. Стоимость лицензии ETVPL — 875 евро за plaza, то есть за одно разрешённое гостевое место.

ETV60 — особая категория для владельцев, у которых объект является основным зарегистрированным местом жительства (адресом empadronamiento), но которые хотят сдавать его туристам на ограниченное время. По лицензии ETV60 объект можно сдавать туристам не более 60 дней в году, причём не менее 30 из них должны приходиться на июль или август. Лицензия действует пять лет и может быть продлена. Стоимость — около 292 евро в общей сложности за двухмесячный период аренды в году. ETV60 актуальна прежде всего для резидентов, которые хотят получать доход от своего дома, пока сами в отпуске или в путешествии.

Обязательные требования к объекту

Независимо от типа лицензии, любой объект, претендующий на ETV, должен отвечать ряду минимальных условий. Объект должен использоваться как частное жильё не менее пяти лет. Он не может быть жильём с государственной защитой или с регулируемой предельной ценой. Он не может находиться на охраняемых сельских землях. В отношении него не должно быть серьёзных или очень серьёзных санкций, связанных с туристической арендой. Его нельзя сдавать по комнатам — сдать можно только весь объект целиком одной группе гостей. Максимум — шесть спален и двенадцать спальных мест, при этом на каждые три спальных места должна приходиться как минимум одна ванная комната.

Кроме того, у объекта должна быть действующая cédula de habitabilidad — сертификат пригодности для проживания — и действующий энергетический сертификат с рейтингом, требуемым для здания такого возраста. Оба сертификата действуют десять лет и должны быть действительны на момент подачи заявления. Эта деталь застаёт врасплох некоторых покупателей старых объектов: если срок действия любого из сертификатов истёк, его нужно продлить, прежде чем подавать заявление на ETV.

DRIAT: документ для подачи

Чтобы начать туристическую аренду, владелец должен подать в департамент туризма Consell de Mallorca DRIAT — Declaración Responsable de Inicio de Actividad Turística, ответственное заявление о начале туристической деятельности. DRIAT — это не обычное заявление, которое рассматривают и одобряют в течение какого-то времени: после правильной подачи деятельность автоматически считается разрешённой. Если в документах есть ошибки или чего-то не хватает, согласно Закону 30/1992 даётся десять дней на исправление.

После подачи DRIAT департамент туризма проводит проверку объекта, чтобы убедиться в достоверности представленных сведений и соответствии объекта всем применимым требованиям. Если будут выявлены ложные или неверные сведения, лицензию приостановят, а регистрацию аннулируют в Туристическом реестре.

Что номер ETV означает на практике

У каждой лицензии ETV есть регистрационный номер в формате ETV/xxxx/xxxx. Этот номер должен указываться во всей рекламе объекта — на Airbnb, на Booking.com, в любых печатных и цифровых рекламных материалах, а также в договоре аренды, который гости получают в начале проживания. Реклама туристического объекта без указания номера лицензии сама по себе является нарушением и может повлечь штрафы. Такие платформы, как Airbnb, теперь проверяют наличие этого номера и могут удалять объявления без подтверждённой регистрации.

У владельцев лицензии ETV есть и постоянные обязанности. Они должны зарегистрироваться в Guardia Civil или Policía Nacional, чтобы еженедельно передавать данные гостей — имя, номер паспорта или удостоверения личности, даты проживания — вскоре после каждого заезда. Это стандартное требование безопасности для всего туристического жилья в Испании. Они должны оказывать туристические услуги, включая регулярную уборку, постельное бельё и полотенца. Они должны иметь страховку гражданской ответственности, покрывающую объект в период туристического проживания. И они должны зарегистрироваться как плательщики туристического налога, взимать с каждого гостя за каждую ночь Ecotasa — туристический налог Майорки — и перечислять его.

Зонирование: где разрешена туристическая аренда

Возможность иметь лицензию ETV зависит не только от самого объекта, но и от его расположения. У каждого муниципалитета Майорки есть собственный план градостроительного зонирования — zonificación, — который делит территорию на зоны, где туристическая аренда разрешена, и зоны, где она ограничена или запрещена. Самый строгий контроль — в районах, отнесённых к перенасыщенным туристическим зонам. Например, в Плайя-де-Пальма (Playa de Palma) квартирам исторически вообще запрещалось работать как туристическое жильё, а сейчас объекты типа вилл в определённых случаях можно сдавать не более 60 дней в году.

Прежде чем покупать объект с намерением сдавать его туристам, нужно проверить зонирование именно этого объекта. Об этом нельзя судить по типу объекта или по тому, что он находится в туристическом районе, — требуется конкретное подтверждение от соответствующего муниципального отдела градостроительства или от юриста, знакомого с местной схемой зонирования. Imperial Properties сотрудничает с проверенными юристами, которые могут проверить это в рамках due diligence.

Покупка объекта с действующей лицензией ETV

С учётом моратория на новые лицензии самый надёжный путь на рынок туристической аренды Майорки в 2026 году — купить объект, у которого уже есть действующая ETV. При продаже объекта лицензия ETV переходит вместе с ним, если новый владелец продолжает соблюдать все условия, на которых она была выдана, и уведомляет соответствующие органы о смене собственника.

Прежде чем завершить покупку объекта, который продаётся как имеющий лицензию ETV, нужно проверить несколько моментов. Необходимо подтвердить, что лицензия действует и находится в надлежащем статусе в Туристическом реестре — не приостановлена и не под санкциями. Разрешённое количество plazas должно соответствовать фактической вместимости объекта. Cédula de habitabilidad и энергетический сертификат должны быть действующими. А сообщество собственников, если оно есть, не должно было впоследствии проголосовать за отзыв разрешения на туристическую аренду. Всё это требует грамотной юридической проверки.

Возможности дохода от аренды

Рынок туристической аренды Майорки приносит высокую доходность объектам в правильных местах и с правильными лицензиями. В пиковые месяцы, июль и август, спрос неизменно превышает предложение, а недельные ставки аренды лицензированных вилл и квартир включают надбавку, которая отражает и дефицит лицензированного жилья, и неизменную привлекательность острова как премиального средиземноморского направления. Объекты на юго-западе — в Кальвии (Calvià), Санта-Понсе (Santa Ponsa), Пуэрто-Порталсе (Puerto Portals), Андрайче (Andratx) и Бендинате (Bendinat) — а также в Пальме (Palma) и её окрестностях пользуются стабильным международным спросом не только летом, но и в течение долгих весенних и осенних межсезоний.

Команда Imperial Properties хорошо знает, какие из доступных объектов имеют действующую лицензию ETV и каков на практике их доходный потенциал. Для покупателей, которые хотят досконально разобраться в этом рынке до принятия решения, мы можем организовать встречи со специализированными компаниями по управлению арендой и юристами в рамках просмотров. Посетите www.imperial-properties.com или свяжитесь с нашей командой напрямую.