Лицензии на краткосрочную туристическую аренду на Майорке: что изменилось, кто может их получить и что важно знать покупателю

Мораторий на новые лицензии ETV затрагивает большую часть Кальвии, включая Санта-Понсу. Всё, что нужно знать покупателю на юго-западе.

Одно из самых значимых решений правительства Балеарских островов за последнее десятилетие — мораторий на выдачу новых лицензий на краткосрочную туристическую аренду, известных на Майорке как лицензии ETV (Estança Turística en Vivenda), на значительной части острова, включая большую часть Кальвии (Calvià). Это решение ощутимо влияет на экономику владения недвижимостью на юго-западе острова, и при этом для иностранных покупателей в этом районе это одна из самых востребованных и наименее понятно объяснённых тем.

В этом гиде мы расскажем, что такое лицензия ETV, какие правила действуют сейчас, где применяется мораторий, сколько стоят объекты с действующими лицензиями и что покупателю нужно проверить, прежде чем делать какие-либо выводы о доходе от аренды при покупке недвижимости на юго-западе.

Что такое лицензия ETV?

Лицензия ETV (Estança Turística en Vivenda — «туристическое проживание в жилом помещении») — это официальное разрешение, выдаваемое туристическим ведомством правительства Балеарских островов (ATIB — Agència Tributària de les Illes Balears), которое позволяет сдавать жилую недвижимость туристам на короткий срок, как правило, менее чем на месяц. Без действующей лицензии ETV размещать объявления о краткосрочной аренде на таких платформах, как Airbnb, Booking.com и аналогичных, на Балеарских островах незаконно, и за соблюдением этого правила активно следят.

Режим ETV был введён в 2012 году и с тех пор несколько раз менялся, наиболее существенно — в 2017 году в рамках Закона о туризме Балеарских островов (Llei 6/2017 de modificació de la Llei 8/2012 del Turisme de les Illes Balears). Последние поправки постепенно ограничили доступность новых лицензий, ввели зональные ограничения и создали существенные различия в том, что законно возможно в разных частях острова и для разных типов недвижимости.

Мораторий: что он означает на практике

Правительство Балеарских островов приостановило выдачу новых лицензий ETV для квартир в наиболее перегруженных туристами зонах острова. В Кальвии — муниципалитете, в который входят Санта-Понса (Santa Ponsa), Нова-Санта-Понса, Пегера, Порталс-Ноус, Эль-Торо и весь юго-запад, — на квартиры (pisos) распространяется этот мораторий, и новые лицензии для квартир в этих зонах не выдаются уже несколько лет.

Это не тотальный запрет на любую туристическую аренду. Ключевые различия таковы:

Квартиры (pisos) в Кальвии: выдача новых лицензий ETV для квартир приостановлена. Действующие лицензии, привязанные к объекту, могут переходить вместе с ним при продаже, но новые оформить нельзя. Квартиру в Санта-Понсе без действующей лицензии ETV по текущим правилам нельзя законно сдавать туристам в краткосрочную аренду.

Виллы и отдельно стоящие частные дома (unifamiliars aïllades): здесь правила иные. Для отдельно стоящих частных домов можно подать заявку на лицензию ETV на условиях, установленных муниципалитетом, включая минимальную площадь участка и требования к инфраструктуре. Однако Кальвия вводит собственные дополнительные требования, которые нужно проверять применительно к конкретному объекту.

Недвижимость в ненасыщенных зонах: в некоторых внутренних и сельских районах Майорки за пределами зон туристической насыщенности действуют другие правила. Для покупателей, которых прежде всего интересует доход от аренды, доступность лицензий в этих зонах может быть иной, хотя Кальвия почти целиком относится к насыщенной зоне.

Действующие лицензии ETV: сколько они стоят

Жилой объект в Кальвии или Санта-Понсе с действующей лицензией ETV — это актив, существенно отличающийся от объекта без неё. Лицензия позволяет законно получать доход от краткосрочной туристической аренды. Поскольку новые лицензии для квартир в этих районах не выдаются, действующие лицензии представляют собой ограниченный ресурс и дают явную рыночную надбавку к цене.

Покупателям, которых интересует доход от туристической аренды, стоит на самом раннем этапе прямо спрашивать, передаётся ли вместе с квартирой лицензия ETV. Лицензия должна значиться в официальном туристическом реестре и может быть проверена через ATIB. Утверждение продавца или агента о том, что объект можно законно сдавать на короткий срок, должно подтверждаться проверенным действующим номером лицензии, а не предположением или неофициальной договорённостью.

Важно также учитывать, что лицензии ETV требуют ежегодного продления и соблюдения ряда условий: объект должен соответствовать стандартам пригодности для проживания, безопасности и качества, установленным туристическим ведомством. Истёкшая или отозванная лицензия не переходит к новому владельцу. Перед сделкой покупателю следует попросить показать действующую лицензию и подтверждение её продления.

Долгосрочная аренда как альтернатива

У моратория на лицензии для краткосрочной туристической аренды есть одно очевидное побочное следствие: он поддерживает спрос на долгосрочную жилую аренду (alquiler de larga duración) на юго-западе. Владельцы, которые не могут законно сдавать жильё туристам, по-прежнему могут сдавать его в долгосрочную аренду — как правило, по договорам на один год и более — по стандартному испанскому законодательству об аренде (Ley de Arrendamientos Urbanos).

Долгосрочная аренда на юго-западе приносит хорошие ставки благодаря стабильному спросу со стороны жителей, которые находятся здесь по работе, по семейным причинам или ради образа жизни и пока не готовы к покупке. Доходность долгосрочной жилой аренды в Кальвии сопоставима с другими прибрежными рынками Испании и поддерживается дефицитом предложения, который вряд ли изменится в ближайшее время.

Для покупателей, которые не зависят от дохода от туристической аренды, долгосрочная аренда — более простой и менее регулируемый источник дохода с меньшими затратами на управление. Для тех же, кому нужен именно доход от туристической аренды, вопрос лицензии ETV принципиален и должен быть решён до покупки, а не после.

Что обязательно проверить покупателю

Прежде чем делать предложение по объекту на юго-западе с расчётом на доход от аренды, обязательно выполните следующие проверки.

Во-первых, уточните тип объекта. Это квартира (piso), таунхаус (adosado), вилла (xalet/villa) или квартира на первом этаже с собственным садом? От типа объекта зависит, какой режим применяется. Квартира в муниципалитете Кальвия сейчас не может получить новую лицензию ETV. Отдельно стоящая вилла может на неё претендовать при соблюдении условий.

Во-вторых, если продавец утверждает, что у объекта есть действующая лицензия ETV, запросите её номер и проверьте его напрямую в ATIB на сайте atib.es. Убедитесь, что лицензия действительна, не является предметом дисциплинарного разбирательства и правильно привязана к кадастровому номеру объекта.

В-третьих, уточните зону. В Кальвии действуют собственные муниципальные правила наряду с региональными балеарскими. Статус любого конкретного адреса могут подтвердить отделы градостроительства и туризма Ajuntament de Calvià (мэрии Кальвии).

В-четвёртых, прежде чем опираться на какие-либо прогнозы арендного дохода при принятии решения о покупке, проконсультируйтесь с испанским юристом по недвижимости (abogado), специализирующимся на балеарском туристическом законодательстве. За сдачу жилья без действующей лицензии ETV предусмотрены штрафы до 400 000 € и принудительное удаление объявлений с платформ.

Общая картина

Мораторий на ETV — часть более широкой политики правительства Балеарских островов, направленной на решение жилищного кризиса, вызванного чрезмерным туризмом и переводом жилого фонда под туристическое использование. Это политическое направление, которое поддерживают и антитуристические протесты, объявленные на 26 июля 2026 года, вряд ли сменится. Скорее, тенденция ведёт к дальнейшему ужесточению, а не к либерализации.

Для покупателей, которые хотят жить на юго-западе или использовать недвижимость как сезонный второй дом, это не имеет практического значения. Для тех же, кто принимает решение о покупке частично или главным образом ради дохода от туристической аренды, это самый важный регуляторный факт, который нужно выяснить до сделки.

Imperial Properties консультирует покупателей в Санта-Понсе и муниципалитете Кальвия с 1985 года и может порекомендовать вам проверенных местных юристов, специализирующихся в этой области. Звоните нам по телефону +34 971 692 434, пишите в WhatsApp: wa.me/34971692434 или смотрите актуальные предложения на imperial-properties.com.