Могут ли нерезиденты купить недвижимость на Майорке?

Короткий ответ — да. Нерезиденты, будь то граждане Европейского союза или жители более далёких стран, имеют полное законное право покупать недвижимость на Майорке и по всей Испании. У страны давняя и прочная традиция принимать иностранных покупателей, а правовая база, регулирующая владение недвижимостью иностранцами, понятна и чётко определена. Вместе с тем покупка жилья нерезидентом связана с рядом требований, налоговых обязательств и ежегодных расходов, которые отличаются от того, с чем сталкиваются испанские резиденты. Чётко понять эти различия до того, как вы примете решение о покупке, — одно из самых важных действий, которые помогут защитить ваши вложения и сделать владение недвижимостью на Майорке максимально простым и приятным.

Юридические требования: NIE и испанский банковский счёт

Прежде чем сделка с недвижимостью в Испании может быть завершена, иностранному покупателю необходимо получить NIE (Numero de Identificacion de Extranjero — идентификационный номер иностранца). Это персональный номер, который испанские власти присваивают нерезидентам; он нужен на каждом этапе покупки, включая подписание договора купли-продажи у нотариуса. NIE оформляется в Испании — лично или через законно назначенного представителя, — и начинать этот процесс лучше как можно раньше, поскольку административные сроки могут различаться в зависимости от провинции и времени года.

Помимо NIE, покупателю понадобится счёт в испанском банке. Он используется не только для самой покупки, но и для оплаты ежегодных налогов и коммунальных услуг, когда вы уже станете владельцем. Большинство крупных испанских банков, включая CaixaBank и Santander, имеют большой опыт открытия счетов для иностранных покупателей-нерезидентов, и при наличии нужных документов процедура несложная.

Расходы и налоги при покупке

При покупке вторичной недвижимости — а именно такой является большая часть жилых объектов, выставляемых на продажу на Майорке, — основной налог при сделке называется Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, или ITP (налог на передачу имущества). Это региональный налог Балеарских островов, который рассчитывается от цены покупки по прогрессивной шкале. Действующие ставки на Балеарах: 8 процентов на первые 400 000 евро цены покупки, 9 процентов на часть от 400 001 до 600 000 евро, 10 процентов на часть от 600 001 до 1 000 000 евро, 12 процентов на часть от 1 000 001 до 2 000 000 евро и 13 процентов на любую сумму свыше 2 000 001 евро.

При покупке новой недвижимости у застройщика вместо ITP уплачивается испанский НДС (IVA) в размере 10 процентов от цены покупки, а также гербовый сбор (AJD) — примерно 1,2 процента. Покупателям стоит учитывать, что независимо от того, новый это объект или вторичный, услуги нотариуса, регистрация в Реестре собственности, юридические услуги и административное сопровождение (gestoria) добавляют к общей стоимости покупки ещё примерно 1–2 процента. Надёжный рабочий бюджет на все расходы при покупке составляет от 8 до 12 процентов от цены для вторичной недвижимости и от 11 до 13 процентов для новостроек.

Ежегодные налоги для владельцев-нерезидентов

Владение недвижимостью на Майорке в статусе нерезидента влечёт за собой ряд ежегодных налоговых обязательств, которые нередко удивляют покупателей из стран с иной системой налогообложения недвижимости. Если разобраться в них заранее, после покупки не будет неожиданных расходов.

Первое ежегодное обязательство — IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), местный налог на недвижимость, который рассчитывается от кадастровой, а не рыночной стоимости объекта. Ставки устанавливает каждый муниципалитет, и обычно они составляют от 0,4 до 1,1 процента кадастровой стоимости. Для большинства объектов на Майорке итоговый ежегодный платёж невелик по сравнению с рыночной стоимостью, поскольку кадастровая стоимость, как правило, значительно ниже реальных цен сделок.

Второе обязательство — подоходный налог для нерезидентов (IRNR), декларация по которому ежегодно подаётся по форме Modelo 210. Даже если вы не сдаёте недвижимость и она полностью пустует, когда вы ею не пользуетесь, испанское налоговое законодательство начисляет условный доход от аренды на все жилые объекты, принадлежащие нерезидентам. Этот вменённый доход рассчитывается как процент от кадастровой стоимости объекта и облагается налогом по ставке 19 процентов для резидентов стран ЕС и Европейской экономической зоны (ЕЭЗ) или 24 процента для резидентов стран за пределами ЕС и ЕЭЗ.

Если вы сдаёте недвижимость в аренду, налог взимается с фактически полученного арендного дохода, а не с условной суммы, по тем же ставкам. Резиденты ЕС и ЕЭЗ вправе вычитать допустимые расходы — на содержание, проценты по ипотеке, взносы в сообщество собственников, страховку и управление недвижимостью — до расчёта налогооблагаемого дохода. После решения Национальной судебной коллегии Испании (Audiencia Nacional) от 28 июля 2025 года резиденты стран за пределами ЕС теперь также могут заявлять вычеты расходов на сдаваемую недвижимость, что существенно меняет прежний порядок.

Налог на имущество

На Балеарских островах действует налог на имущество (Wealth Tax) в отношении активов, находящихся в Испании. Для нерезидентов он применяется только к испанским активам и только в том случае, если их общая стоимость превышает 3 000 000 евро. Для активов сверх этого порога балеарская ставка составляет от 0,28 до 3,45 процента в зависимости от стоимости имущества. Для большинства покупателей-нерезидентов этот налог не имеет существенного значения, но при покупке дорогостоящих объектов это вопрос планирования, который хорошо решается с помощью специализированной налоговой консультации.

Налог на прирост капитала при перепродаже

При продаже недвижимости на Майорке нерезидент обязан уплатить в Испании налог на прирост капитала с полученной прибыли. По данным Налогового агентства Испании (Agencia Tributaria), нерезиденты платят налог на прирост капитала по единой ставке 19% с дохода от продажи недвижимости, независимо от того, живут ли они в ЕС, ЕЭЗ или в другой стране. Более высокая ставка 24% для резидентов стран за пределами ЕС и ЕЭЗ применяется к другим доходам, например к арендному или вменённому доходу, но не к приросту капитала. Налогооблагаемая прибыль рассчитывается как разница между ценой продажи и первоначальной ценой покупки с учётом документально подтверждённых расходов на покупку, юридических услуг и любых подтверждённых затрат на улучшение объекта.

При продаже испанское законодательство обязывает покупателя удержать 3 процента от согласованной цены и перечислить их напрямую в испанские налоговые органы от имени продавца-нерезидента. Эта сумма служит авансовым платежом в счёт налога на прирост капитала продавца. Если итоговый налог оказывается меньше удержанных 3 процентов, у продавца есть четыре месяца, чтобы подать Modelo 210 и вернуть разницу. Если налог больше, продавец доплачивает недостающую сумму самостоятельно. Поэтому любому владельцу, который планирует в будущем продавать недвижимость, важно аккуратно хранить документы о первоначальных расходах на покупку, юридических услугах и всех работах по улучшению объекта.

Plusvalia Municipal

Помимо налога на прирост капитала, продавец, как правило, уплачивает и Plusvalia Municipal — местный налог, который взимает соответствующий муниципалитет исходя из роста кадастровой стоимости земельной части объекта за период владения. Сумма зависит от муниципалитета, срока владения и расположения объекта, поэтому имеет смысл запросить расчёт в местной мэрии ещё до согласования цены продажи, чтобы заранее чётко понимать это обязательство.

Предлагаемый налог для покупателей из стран вне ЕС: текущее положение

В январе 2025 года премьер-министр Испании представил пакет мер в жилищной сфере, включавший предложение о дополнительном налоге для покупателей недвижимости — нерезидентов из стран за пределами ЕС. В мае 2025 года правительство Испании внесло соответствующий законопроект в парламент. На дату публикации этой статьи закон не принят. В нынешней редакции предложение касается только физических лиц — нерезидентов из стран вне ЕС, покупающих вторичное жильё; оно не затрагивает резидентов ЕС, в том числе граждан Великобритании с действующим испанским видом на жительство, и не распространяется на покупки, облагаемые НДС, к которым относятся новостройки. Ситуация продолжает меняться, поэтому покупателям из стран за пределами ЕС, которые рассматривают покупку на Майорке, следует получить актуальную юридическую консультацию, прежде чем двигаться дальше.

Пути получения резидентства для покупателей недвижимости

Покупателям из стран вне ЕС, приобретающим в Испании недвижимость стоимостью от 500 000 евро (без ипотеки на эту сумму), Испания раньше предлагала «золотую визу», дававшую право на проживание в Испании и свободное передвижение по Шенгенской зоне. Однако в апреле 2025 года правительство Испании отменило программу «золотых виз». Другие пути к резидентству по-прежнему доступны, в том числе виза без права работы (Non-Lucrative Visa) для тех, у кого достаточно пассивного дохода и кто хочет жить в Испании, не работая, а также виза цифрового кочевника для удалённых работников. У каждого варианта свои пороги дохода, требования к документам и налоговые последствия, поэтому прежде чем выбрать путь, настоятельно рекомендуется получить профессиональную консультацию по иммиграционным и налоговым вопросам.

Для резидентов ЕС владение недвижимостью на Майорке без оформления официального испанского резидентства — совершенно простое дело. Благодаря свободе передвижения в ЕС гражданам Евросоюза не нужны никакие дополнительные визы или разрешения, чтобы покупать недвижимость в Испании, владеть ею и пользоваться.

Почему так важна профессиональная консультация

Покупка недвижимости на Майорке в статусе нерезидента — проверенный путь, который каждый год успешно проходят тысячи иностранных покупателей. Главное — с самого начала правильно выстроить юридические, налоговые и банковские вопросы. Процедура покупки недвижимости в Испании основательна и надёжно защищает покупателя, но вознаграждает тех, кто хорошо подготовился. Квалифицированный местный юрист, специализированный налоговый консультант и опытный агент по недвижимости, понимающий особые требования к покупателям-нерезидентам, — вот три специалиста, благодаря которым сделка проходит гладко, а не превращается в излишне сложный процесс.

В Imperial Properties мы сотрудничаем с проверенной сетью независимых англо-, немецко-, франко- и испаноязычных юристов и налоговых консультантов, которые специализируются именно на этих вопросах. Мы с радостью познакомим вас с нужными специалистами и проведём через каждый этап поиска и покупки недвижимости на Майорке с полной прозрачностью.