Как облагается доход от аренды вашей недвижимости на Майорке
Как облагается доход от аренды на Майорке: ставки IRNR для нерезидентов, вменённый доход с пустующих объектов и подача Modelo 210.
Содержание
Сдаёте ли вы свою недвижимость на Майорке в долгосрочную аренду или время от времени по туристической лицензии, налогообложение прежде всего зависит от одного: являетесь ли вы налоговым резидентом Испании. Ошибка здесь может обернуться чем угодно — от завышенного налога до вполне реальных штрафов за пропущенные декларации.
Главное разделение: IRPF и IRNR
Налоговые резиденты Испании декларируют доход от аренды через IRPF — стандартный налог на доходы физических лиц — в рамках ежегодной декларации. Нерезиденты пользуются совершенно другим режимом, IRNR, и подают специальную форму — Modelo 210. Эти две системы облагают один и тот же доход очень по-разному, и путаница между ними — одна из самых частых ошибок, которые мы видим у иностранных владельцев.
Сколько на самом деле платят нерезиденты
В режиме IRNR ставка зависит от того, где вы являетесь налоговым резидентом. Резиденты ЕС, Исландии, Норвегии и Швейцарии платят 19% с чистого дохода от аренды, то есть могут вычесть необходимые расходы — взносы в сообщество собственников, IBI (налог на недвижимость), проценты по ипотеке, страховку и ремонт — до расчёта налога. Резиденты всех остальных стран платят 24%, и, что принципиально, с валового дохода от аренды, без каких-либо вычетов. Одна только эта разница может означать, что арендодатель не из ЕС платит заметно больше налога, чем арендодатель из ЕС с точно такой же арендной платой.
Налог, который платится, даже если объект пустует
Именно это застаёт врасплох больше всего владельцев. Даже если ваша недвижимость вообще не сдаётся и служит исключительно домом для вашего собственного отдыха, Испания всё равно считает, что она приносит условный доход для целей налогообложения. Этот вменённый доход рассчитывается как 2% от кадастровой стоимости объекта, или 1,1%, если кадастровая стоимость пересматривалась в последние десять лет, и облагается по той же ставке 19% или 24% в зависимости от вашего резидентства. Он применяется, пустует ли объект, ремонтируется или просто выставлен на продажу, и декларируется ежегодно через Modelo 210, а не ежеквартально.
Как и когда подавать декларацию
Нерезиденты, получающие реальный доход от аренды, как правило, подают Modelo 210 за каждый период аренды — традиционно ежеквартально, хотя недавние изменения позволяют некоторым владельцам при соблюдении определённых условий объединять декларации в годовую. Вменённый доход за периоды без аренды декларируется отдельно, в годовой декларации за предыдущий год, срок подачи которой длится весь следующий календарный год. Эти две обязанности стоит чётко разделять: владельцы часто подают одну декларацию и полностью забывают о другой — особенно о декларации вменённого дохода за месяцы, когда объект пустовал.
Почему к арендодателям-резидентам относятся щедрее
Если вы налоговый резидент Испании и сдаёте объект в долгосрочную аренду как основное жильё арендатора, IRPF позволяет значительно уменьшить чистый доход от аренды до налогообложения — традиционно на 50–90% в зависимости от условий аренды и, в ряде случаев, от того, находится ли объект в официально признанной зоне напряжённого рынка аренды. Эти льготы существуют специально для поощрения долгосрочной жилой аренды и не распространяются на нерезидентов в режиме IRNR, как бы похоже ни выглядела схема аренды на бумаге. Это одно из самых очевидных налоговых преимуществ испанского резидентства для всех, у кого есть ощутимый арендный доход.
Где владельцы чаще всего ошибаются
Чаще всего мы видим одни и те же ошибки: применение вычетов и льгот, как у резидентов, в декларации нерезидента, где они просто не действуют; незадекларированный вменённый доход за пустующие месяцы; а также отсутствие действующей справки о налоговом резидентстве, из-за чего Hacienda (налоговая служба) может по умолчанию применить к владельцу из ЕС более высокую ставку 24%, как для стран вне ЕС. Совместная собственность добавляет ещё один уровень сложности: каждый владелец должен подавать декларацию отдельно в соответствии со своей долей, а не один владелец декларировать всю сумму.
Как с самого начала подавать декларации правильно
Сдаёте ли вы свою недвижимость время от времени, в долгосрочную аренду или просто держите её для себя, как у владельца-нерезидента у вас есть связанная с ней налоговая обязанность, и выглядит она по-разному в зависимости от того, где вы резидент и как объект фактически используется в течение года. Учитывая, как часто пересекаются льготы по договорам ЕС, вычитаемые расходы и периодичность подачи, имеет смысл доверить это бухгалтеру, хорошо знающему IRNR, а не исходить из того, что правила работают так же, как у вас на родине.