Налог на недвижимость для нерезидентов в Испании: что платят владельцы на Майорке, которые не сдают жильё
Налог для нерезидентов в Испании: вменённый доход IRNR, Modelo 210, ставки, сроки и сколько ежегодно платят владельцы на Майорке, не сдающие жильё.
Содержание
Налог на недвижимость для нерезидентов в Испании — одна из обязанностей, о которых иностранные владельцы домов на Майорке забывают чаще всего. Логика кажется простой: если недвижимость не приносит дохода, то и облагать нечего. Но испанское налоговое законодательство устроено иначе. Даже если ваш дом на Майорке пустует одиннадцать месяцев в году, используется только во время ваших собственных приездов и не приносит ни цента, испанские налоговые органы требуют ежегодно подавать декларацию и платить налог с условного дохода, который они приписывают объекту. Эта обязанность существует независимо от вашего гражданства, от того, сдаёте ли вы недвижимость, и от того, слышали ли вы о ней когда-либо прежде.
Это требование закона действует уже десятилетиями, а Agencia Tributaria (налоговое управление Испании) в последние годы заметно активнее разыскивает владельцев-нерезидентов, не подающих декларации. Разобраться, как работает налог на недвижимость для нерезидентов, сколько он стоит и что вам нужно сделать, несложно, когда понятен сам механизм.
Что такое IRNR?
IRNR — это Impuesto sobre la Renta de No Residentes, налог на доходы нерезидентов Испании. Он применяется к физическим и юридическим лицам, которые не являются налоговыми резидентами Испании, но имеют в стране доходы или активы, порождающие налогооблагаемые события. Для владельцев недвижимости это три основные ситуации: доход от сдачи в аренду, прирост капитала при продаже и — то, что удивляет большинство, — условный арендный доход от недвижимости, которая вообще не сдаётся.
Третья категория официально называется renta imputada de inmuebles urbanos — вменённый доход от городской недвижимости. Позиция Испании такова: владение вторым жильём даёт вам выгоду — возможность пользоваться им или сдавать его, — и эта выгода имеет условную стоимость, облагаемую налогом для нерезидентов. Вы платите налог не с полученных денег, а с дохода, который, по мнению Испании, вы получили, — получили вы его на самом деле или нет.
Этот налог для нерезидентов никак не связан с IBI — местным налогом на недвижимость, который ежегодно уплачивается в мэрию. IRNR — общегосударственная обязанность, декларация подаётся через Agencia Tributaria, и платится он в дополнение к IBI, а не вместо него.
Как рассчитывается вменённый доход
Отправная точка — кадастровая стоимость вашей недвижимости (valor catastral), которая указана в ежегодной квитанции IBI. Это административная оценка, не связанная с рыночной стоимостью и обычно составляющая лишь часть цены, за которую объект можно продать. Вменённый доход для налога на недвижимость нерезидентов — это процент от этой суммы:
| Условие | Ставка от кадастровой стоимости |
|---|---|
| Кадастровая стоимость пересматривалась за последние 10 лет | 1,1% |
| Кадастровая стоимость не пересматривалась за последние 10 лет | 2% |
У большинства объектов в хорошо управляемых муниципалитетах Майорки кадастровая стоимость в последние годы пересматривалась, поэтому к ним применяется ставка 1,1%. Ставка IRNR, применяемая к полученной налоговой базе, зависит от страны вашего проживания:
| Резидентство | Ставка IRNR |
|---|---|
| Резиденты ЕС или ЕЭЗ (например, Германии, Нидерландов, Швеции, Норвегии) | 19% |
| Резиденты стран вне ЕС / ЕЭЗ (например, Великобритании, США, Швейцарии, Австралии) | 24% |
Британцы после Брексита считаются резидентами стран вне ЕС для целей IRNR и платят 24% вместо 19%. Это одно из практических налоговых последствий Брексита, которое многие британские владельцы недвижимости на Майорке пока не до конца учли.
Пример расчёта
Возьмём объект на Майорке с кадастровой стоимостью 120 000 €, пересмотренной в течение последних десяти лет:
| Шаг | Владелец из ЕС | Владелец из Великобритании или страны вне ЕС |
|---|---|---|
| Кадастровая стоимость | 120 000 € | 120 000 € |
| Вменённый доход (1,1%) | 1 320 € | 1 320 € |
| Ставка IRNR | 19% | 24% |
| Налог к уплате за год | 250,80 € | 316,80 € |
Суммы налога на недвижимость для нерезидентов по типичному дому для отдыха невелики по сравнению с общими расходами на содержание. Но обязанность подавать декларацию существует, какой бы маленькой ни была сумма. Санкции за просроченную или неподанную декларацию накапливаются: на неуплаченные суммы начисляются проценты, а фиксированные штрафы зависят от тяжести и длительности нарушения. При продаже объекта нотариус обычно запрашивает подтверждение уплаты IRNR — пробелы в декларациях на этом этапе могут привести к задержкам и осложнениям.
А если вы сдаёте недвижимость часть года?
Если ваша недвижимость на Майорке часть года сдаётся, а остальное время используется вами или пустует, действуют обе обязанности. За период аренды вы декларируете арендный доход по Modelo 210, а за дни, когда объект не сдавался, — вменённый доход. С 2024 года нерезиденты декларируют арендный доход ежегодно, а не ежеквартально, с кодом дохода 01 в Modelo 210. Для вменённого дохода используется код 02. Расчёт по каждому виду ведётся пропорционально количеству дней.
Резиденты ЕС и ЕЭЗ, декларирующие арендный доход, могут вычитать допустимые расходы: проценты по ипотеке, IBI, взносы в comunidad de propietarios (сообщество собственников), ремонт, страховку, оплату управляющей компании и амортизацию — всё это уменьшает налогооблагаемый арендный доход. Для резидентов стран вне ЕС важное решение Национального суда Испании (Audiencia Nacional) в июле 2025 года поставило под сомнение исторический запрет на вычет расходов как дискриминационный с точки зрения принципов права ЕС. По состоянию на май 2026 года действующие правила остаются в силе, но владельцам из стран вне ЕС стоит получить индивидуальную профессиональную консультацию с учётом меняющейся правовой ситуации.
Modelo 210: нужная вам форма
Все обязательства по IRNR в отношении недвижимости нерезидентов декларируются по форме Modelo 210, доступной на онлайн-портале Agencia Tributaria. Форма подаётся онлайн, оплата — прямым списанием с испанского банковского счёта или переводом SEPA. Как правило, на каждый объект подаётся отдельная Modelo 210.
Срок уплаты налога с вменённого дохода по несдаваемой недвижимости — 31 декабря года, следующего за налоговым. За вменённый доход 2025 года декларацию нужно подать до 31 декабря 2026 года. При оплате прямым списанием фактический срок наступает на несколько дней раньше. Пропуск срока влечёт надбавки, которые растут вместе с длительностью просрочки.
Являюсь ли я налоговым резидентом Испании?
Ключевой порог — 183 дня в Испании за календарный год. Если в сумме за все приезды вы проводите в Испании более 183 дней, вас могут признать налоговым резидентом Испании, и ваши обязанности существенно изменятся: вы будете платить IRPF с доходов по всему миру, а не более ограниченный IRNR, и к вашей испанской недвижимости будут применяться другие правила. Большинство иностранных владельцев домов для отдыха на Майорке находятся далеко ниже этого порога. Если же вы проводите на острове длительное время — работая удалённо или в полупенсионном режиме, — стоит проконсультироваться со специалистом, чтобы уточнить свой статус: если вы непреднамеренно станете налоговым резидентом Испании и не будете подавать соответствующие декларации, последствия могут быть серьёзными.
Налог на имущество
Владельцам значительных активов в Испании стоит помнить и об Impuesto sobre el Patrimonio — испанском налоге на имущество (налоге на состояние). Это ежегодный налог на чистые активы, расположенные в Испании, свыше порога в 700 000 € на человека, причём Балеарские острова применяют к общегосударственной системе собственную региональную шкалу. Для нерезидентов учитываются только активы в Испании — мировое состояние в расчёт не входит. Если общая стоимость вашей недвижимости на Майорке и других испанских инвестиций превышает порог, налог на имущество становится ещё одной ежегодной обязанностью наряду с налогом на недвижимость для нерезидентов.
Как навести порядок с налогами и поддерживать его
Многие иностранные владельцы недвижимости на Майорке не подавали декларации IRNR по вменённому доходу просто потому, что не знали об этой обязанности. Срок исковой давности для испанских налоговых органов — четыре года, то есть недоимки, проценты и штрафы могут быть взысканы за период до четырёх лет неподанных деклараций. Добровольное урегулирование — самостоятельная подача пропущенных деклараций — обычно влечёт меньшие штрафы, чем выявление нарушения в ходе проверки.
Квалифицированный гестор (gestor) или налоговый консультант на Майорке быстро и недорого возьмёт на себя весь процесс подачи Modelo 210. Гонорар за правильно поданную ежегодную декларацию по налогу на недвижимость для нерезидентов неизменно меньше одного-единственного штрафа за просрочку — и гораздо меньше тех сложностей, которые возникают при продаже объекта с пробелами в налоговой истории.
Главное: обязанность платить налог на недвижимость для нерезидентов существует независимо от того, приносит ли ваш дом на Майорке хоть один евро; суммы, как правило, скромные; форма — Modelo 210; ежегодный срок — 31 декабря; а профессиональную помощь для правильной подачи легко найти, и к ней стоит обратиться.