Налог на прирост капитала в Испании: сколько платят владельцы недвижимости на Майорке при продаже
Налог на прирост капитала при продаже на Майорке: 19% для нерезидентов, удержание 3%, Plusvalía Municipal, вычеты и подача Modelo 210.
Содержание
- Что такое налог на прирост капитала в Испании — и чем он не является
- Ставки налога на прирост капитала для нерезидентов
- Ставки налога на прирост капитала для налоговых резидентов Испании
- Расчёт налогооблагаемой прибыли: что можно вычесть
- Пример расчёта
- Правило удержания 3%
- Plusvalía Municipal: отдельный налог мэрии
- Основные льготы для налоговых резидентов Испании
- Соглашения об избежании двойного налогообложения
- Подача декларации и сроки
Налог на прирост капитала в Испании — одна из самых значимых финансовых статей для всех, кто продаёт недвижимость на Майорке. Он касается как резидентов, так и нерезидентов, взимается с прибыли от продажи и подчиняется правилам, которые тоньше — а в чём-то и выгоднее, — чем полагают многие владельцы при первом знакомстве с системой. Прежде чем приступать к продаже, важно разобраться в ставках, доступных вам вычетах, удержании 3%, которое применяется к продавцам-нерезидентам, и отдельном налоге Plusvalía Municipal, который мэрия взимает сверх всего остального. Обо всём этом — в нашем гиде.
Что такое налог на прирост капитала в Испании — и чем он не является
Налог на прирост капитала от продажи недвижимости в Испании — не отдельный самостоятельный налог. Налоговые резиденты Испании декларируют прибыль от продажи недвижимости в ежегодной декларации по подоходному налогу IRPF (Modelo 100) как renta del ahorro — доход от сбережений. Для нерезидентов аналогичная обязанность возникает в рамках IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes — налог на доходы нерезидентов), а декларация подаётся по форме Modelo 210. В обоих случаях налогом облагается чистая прибыль — то есть разница между ценой продажи и стоимостью приобретения с учётом допустимых вычетов, — а не вся сумма продажи.
Этот налог существует отдельно от Plusvalía Municipal и дополнительно к нему — местного налога, который мэрия взимает с условного прироста стоимости земли. Оба налога применяются при продаже городской недвижимости на Майорке, и оба уплачивает продавец, если в договоре купли-продажи прямо не указано иное.
Ставки налога на прирост капитала для нерезидентов
Для нерезидентов, продающих недвижимость в Испании, ставка налога на прирост капитала составляет фиксированные 19% от чистой прибыли. Эта ставка применяется ко всем нерезидентам, независимо от того, являются ли они гражданами ЕС, гражданами стран вне ЕС или — что важно — британцами, чей статус резидентов страны вне ЕС после Брексита не меняет ставку налога на прибыль от продажи недвижимости. Фиксированная ставка 19% на прирост капитала при передаче активов одинакова для всех категорий нерезидентов; от резидентства зависит общая ставка IRNR на доходы в 24%, а не ставка на прибыль от продажи недвижимости.
Этот момент часто понимают неправильно. Британские владельцы, прочитавшие, что ставка IRNR для граждан стран вне ЕС составляет 24%, могут решить, что она применяется и к прибыли от продажи. Для самого прироста капитала правильная ставка для нерезидентов при продаже недвижимости — 19%.
Ставки налога на прирост капитала для налоговых резидентов Испании
Для налоговых резидентов Испании — в общих чертах, тех, кто проводит в стране более 183 дней в году, — налог на прибыль от продажи недвижимости рассчитывается по прогрессивной шкале для доходов от сбережений. Ставки на 2026 год:
| Налогооблагаемая прибыль | Ставка |
|---|---|
| Первые 6 000 € | 19% |
| От 6 001 до 50 000 € | 21% |
| От 50 001 до 200 000 € | 23% |
| От 200 001 до 300 000 € | 27% |
| Свыше 300 000 € | 28% |
Это предельные ставки: каждая применяется только к той части прибыли, которая попадает в соответствующий диапазон, а не ко всей прибыли. Расчёт ведётся по единой шкале для доходов от сбережений по всей Испании; ставки автономных сообществ на доходы от сбережений не влияют, поэтому региональные особенности Балеарских островов не меняют размер налога на прирост капитала.
Расчёт налогооблагаемой прибыли: что можно вычесть
Налогооблагаемая прибыль рассчитывается так: чистая цена продажи минус стоимость приобретения. Всё дело в деталях — что именно входит в каждую из этих сумм.
Чистая цена продажи — это цена, указанная у нотариуса, за вычетом расходов, напрямую связанных с продажей: комиссии агентства недвижимости, юридических расходов со стороны продавца и любых документально подтверждённых затрат на подготовку объекта. Уплаченный при продаже Plusvalía Municipal также можно вычесть из прибыли.
Стоимость приобретения — это первоначальная цена покупки плюс документально подтверждённые расходы, понесённые при покупке: услуги нотариуса, сборы земельного реестра, налог на передачу собственности (ITP) или НДС, если он уплачивался при покупке новостройки, гербовый сбор и юридические услуги. К ней также можно добавить документально подтверждённые улучшения и ремонт, повысившие стоимость объекта, при условии что они подкреплены официальными счетами и квитанциями. Расходы на текущее обслуживание и мелкий ремонт не вычитаются.
Разница — чистая цена продажи минус стоимость приобретения — и есть налогооблагаемая прибыль. Именно на этом расчёте можно сэкономить или потерять значительные суммы. Многие продавцы занижают стоимость приобретения, забывая включить все расходы, оплаченные при покупке; гестор (gestor) или налоговый юрист, имея на руках исходную escritura (купчую) и квитанции, как правило, может правильно восстановить полную сумму.
Пример расчёта
| Статья | Сумма |
|---|---|
| Первоначальная цена покупки (2015) | 400 000 € |
| Расходы при покупке (ITP, нотариус, реестр, юрист) | 44 000 € |
| Подтверждённые улучшения (кухня, бассейн, крыша — по счетам) | 35 000 € |
| Итого стоимость приобретения | 479 000 € |
| Цена продажи (2026) | 700 000 € |
| Комиссия агентства и юридические расходы при продаже | 21 000 € |
| Чистая цена продажи | 679 000 € |
| Налогооблагаемая прибыль | 200 000 € |
| Налог по ставке 19% (фиксированная ставка для нерезидентов) | 38 000 € |
В этом примере разница между правильно и неполно задокументированной стоимостью приобретения весьма ощутима. Продавец, забывший учесть расходы на покупку и улучшения, мог бы показать налогооблагаемую прибыль в 300 000 € вместо 200 000 €, а разница в налоге составила бы 19 000 €.
Правило удержания 3%
Для продавцов-нерезидентов испанская система налогообложения прироста капитала предусматривает обязательное удержание в момент продажи. Покупатель по закону обязан удержать 3% от согласованной цены продажи и перечислить эту сумму напрямую в Agencia Tributaria (налоговое управление Испании) по форме Modelo 211 в течение одного месяца с даты сделки. Это не самостоятельный налог, а авансовый платёж в счёт окончательного налога продавца на прирост капитала.
Затем у продавца есть четыре месяца с даты продажи, чтобы подать Modelo 210, рассчитать фактический налог с чистой прибыли и либо доплатить разницу, либо потребовать возврат, если удержанные 3% превышают фактическую сумму налога. Возврат средств Agencia Tributaria обычно занимает от шести до двенадцати месяцев.
На практике это выглядит так: при продаже за 700 000 € покупатель удерживает 21 000 € и перечисляет их в налоговую. Фактический налог продавца составляет 38 000 € (как в примере выше), поэтому при подаче Modelo 210 нужно доплатить ещё 17 000 €. Если бы прибыль была меньше — скажем, всего 50 000 €, — налог составил бы 9 500 € при удержанных 21 000 €, и продавец мог бы потребовать возврат 11 500 €.
Plusvalía Municipal: отдельный налог мэрии
Помимо общегосударственного налога на прирост капитала (IRNR/IRPF), продажа городской недвижимости на Майорке влечёт за собой уплату Plusvalía Municipal — Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (налог на прирост стоимости городских земель). Это местный налог, который взимает соответствующая мэрия (Пальма, Кальвия, Андрач или любой другой муниципалитет, где находится объект) с условного прироста стоимости земли за период владения. Он применяется как к резидентам, так и к нерезидентам.
После решения Конституционного суда 2021 года продавцы могут выбирать между двумя методами расчёта: объективным (на основе кадастровой стоимости, умноженной на коэффициенты) и методом реальной прибыли (на основе фактического пропорционального прироста стоимости земли). Стоит рассчитать оба варианта и выбрать тот, что даёт меньший налог, — для объектов на Майорке, которые значительно выросли в цене, метод реальной прибыли нередко оказывается выгоднее.
Важный момент: если стоимость объекта с момента покупки не выросла, Plusvalía Municipal не взимается. После решения 2022 года продавцы могут оспорить налог, если реального прироста стоимости земли не было, однако для этого нужны документы о первоначальной и текущей кадастровой стоимости и помощь специалиста.
Основные льготы для налоговых резидентов Испании
Налоговым резидентам доступен ряд освобождений от налога на прирост капитала в Испании, которые не распространяются на нерезидентов:
Льгота при реинвестировании в основное жильё — если налоговый резидент Испании продаёт своё постоянное жильё и реинвестирует всю выручку в покупку нового постоянного жилья в течение двух лет (до или после продажи), прибыль освобождается от налога. Объект должен был действительно служить основным местом проживания в течение минимального установленного срока. При частичном реинвестировании льгота предоставляется пропорционально. Нерезидентам эта льгота недоступна.
Освобождение для лиц старше 65 лет — налоговые резиденты Испании в возрасте 65 лет и старше, продающие своё постоянное жильё, полностью освобождаются от налога без обязательства реинвестировать средства. На нерезидентов это также не распространяется.
Льгота при покупке пожизненной ренты — резиденты старше 65 лет, которые в течение шести месяцев реинвестируют до 240 000 € прибыли от продажи любого актива в соответствующую требованиям пожизненную ренту, освобождаются от налога на эту часть прибыли. Нерезидентам недоступно.
Соглашения об избежании двойного налогообложения
У Испании заключены соглашения об избежании двойного налогообложения с большинством европейских стран — в том числе с Великобританией, Германией, Нидерландами, Швецией, Норвегией и Францией, — а также с США и многими другими государствами. По этим соглашениям налог на прирост капитала, уплаченный в Испании, как правило, засчитывается в стране проживания владельца, что уменьшает или полностью устраняет двойное налогообложение одной и той же прибыли. Конкретный порядок зависит от страны, а взаимодействие испанского налога с налоговыми правилами вашей страны — вопрос для специалиста по международному налогообложению, а не простой арифметический расчёт.
Подача декларации и сроки
Нерезиденты должны подать Modelo 210 в течение четырёх месяцев с даты подписания сделки у нотариуса. Опоздание с подачей — или неподача декларации вовсе — лишает права на возврат удержанных 3%, а также влечёт начисление процентов и возможные штрафы. Декларация подаётся через онлайн-портал Agencia Tributaria, и на практике подавляющее большинство продавцов-нерезидентов поручают это испанскому гестору или налоговому юристу.
Налоговые резиденты Испании включают прирост капитала в ежегодную декларацию IRPF, которая подаётся с апреля по июнь года, следующего за годом продажи.
Налог на прирост капитала при продаже недвижимости на Майорке вполне поддаётся планированию и при правильном документальном подтверждении расходов на покупку и улучшения нередко оказывается ниже, чем изначально ожидают продавцы. Главное — профессиональная подготовка: гестор, у которого есть полная история escritura и все квитанции, который знает, какие вычеты применимы, и подаёт декларации в срок, обеспечит заметно лучший результат, чем попытка разобраться в системе самостоятельно.