Налог plusvalía: расход при продаже в Испании, который удивляет большинство владельцев

Гид по налогу plusvalía в Испании: что это, как он считается по реформе 2022 года, кто его платит и чего ждать продавцам на Майорке.

Большинство владельцев недвижимости на Майорке хорошо знают налоги, которые они заплатили при покупке: ITP, услуги нотариуса, сборы Реестра собственности, юридические расходы. Гораздо меньше людей готовы к тому, что ждёт их при продаже. Среди расходов, которые застают продавцов врасплох, plusvalía municipal неизменно в числе первых.

На фоне обычной сделки это не крупный налог. Но его платит продавец, а не покупатель, и взимается он не с прибыли от продажи, а с теоретического роста кадастровой стоимости земли за период владения. Понимать, как он устроен, как рассчитывается и когда применяется, необходимо всем, кто планирует продавать недвижимость на Майорке.

Что такое налог plusvalía?

Plusvalía municipal — официально Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU, налог на прирост стоимости городских земель) — муниципальный налог, который мэрии по всей Испании взимают при передаче городской земли. Он применяется при продаже, дарении или наследовании недвижимости и начисляется на рост кадастровой стоимости земли (а не стоящего на ней здания) за период владения.

Ключевое слово здесь — земля. Налог рассчитывается от стоимости участка, указанной в catastro — официальном кадастре недвижимости, — а не от общей цены сделки. На практике это означает, что налог часто заметно ниже, чем можно было бы предположить, исходя из процента от цены продажи, но он реален, и заплатить его придётся.

Это местный налог, который администрирует Ajuntament (мэрия) муниципалитета, где находится объект. В Санта-Понсе (Santa Ponsa), Порталс-Ноус, Пегере и на всём юго-западе это Ajuntament de Calvià. Ставки и методы расчёта в разных муниципалитетах немного различаются.

Как он рассчитывается

До 2021 года plusvalía рассчитывали по фиксированной формуле: кадастровую стоимость земли умножали на официальные государственные коэффициенты, которые росли с числом лет владения. В результате налог начислялся независимо от того, получил ли продавец реальную прибыль, — что привело к судебным спорам, когда цены на недвижимость упали во время финансового кризиса.

В октябре 2021 года Конституционный суд Испании признал метод фиксированной формулы неконституционным в случаях, когда продавец не получил реальной прибыли или понёс убыток. В ноябре 2021 года правительство Испании ответило реформой закона, которая ввела два альтернативных метода расчёта и дала продавцам право выбирать тот, при котором налог меньше.

Метод 1 — объективный: кадастровая стоимость земли умножается на установленный государством коэффициент, соответствующий числу лет владения. Эти коэффициенты ежегодно устанавливает национальное правительство, и они варьируются от 0,14 для срока владения менее одного года до 0,45 для срока владения 20 лет и более. Результат умножается на муниципальную налоговую ставку — в Кальвии (Calvià) её устанавливает Ajuntament, и она не может превышать законный максимум в 30%.

Метод 2 — метод реальной прибыли: если продавец может доказать, что фактический рост стоимости земли (рассчитанный как сравнение доли цены покупки, приходящейся на землю, с долей цены продажи, приходящейся на землю) ниже результата по Методу 1, можно использовать сумму реальной прибыли. Этот метод выгоден продавцам, у которых стоимость недвижимости выросла лишь незначительно.

Продавцы вправе попросить юриста или налогового консультанта выполнить оба расчёта и применить тот, который даёт меньшую сумму. Бремя доказывания расчёта реальной прибыли лежит на продавце.

Когда он применяется?

Plusvalía применяется ко всем передачам городской недвижимости — продаже, дарению и наследованию. Он не применяется к сельскохозяйственной земле (suelo rústico). Налог платят и резиденты, и нерезиденты, продающие недвижимость в Испании.

После реформы 2021 года продавцы, которые могут доказать, что не получили прибыли от продажи — то есть цена продажи ниже цены покупки или равна ей, — освобождаются от налога. Для этого в мэрию нужно предоставить документы, подтверждающие первоначальную цену покупки и текущую цену продажи. Раньше такого освобождения не было, и налог могли начислить даже при продаже в убыток.

Кто и когда платит

При обычной продаже plusvalía платит продавец. Налог необходимо уплатить в соответствующую мэрию — на юго-западе это Ajuntament de Calvià — в течение 30 дней после завершения сделки (подписания escritura у нотариуса). Неуплата в этот срок влечёт штрафы и пени.

В некоторых сделках, особенно если продавец — нерезидент, покупатель может по договорённости удержать из цены покупки сумму для покрытия plusvalía и уплатить её напрямую в мэрию за продавца. Это защищает покупателя на случай, если продавец не заплатит, поскольку неуплаченный plusvalía может стать обременением на объект. Любая такая договорённость должна быть зафиксирована в договоре купли-продажи.

Сколько придётся заплатить?

Назвать точную сумму невозможно, не зная конкретной кадастровой стоимости земли, срока владения и применимой муниципальной ставки. В качестве общего ориентира: для типичной квартиры в Санта-Понсе, которой владели десять лет, plusvalía, скорее всего, составит от нескольких сотен до нескольких тысяч евро — ощутимо, но не критично по сравнению со стоимостью сделки.

Для более крупных объектов с высокой кадастровой стоимостью или для объектов, которыми владели много лет, сумма может быть выше. Для объектов, купленных и проданных за короткий срок (менее двух лет), коэффициент для коротких сроков владения означает, что налог может оказаться относительно скромным. Юрист по недвижимости или налоговый консультант на Майорке может рассчитать вероятную сумму до того, как вы определитесь с ценой продажи.

Практические советы продавцам

Сохраните свою первоначальную escritura de compraventa. Указанные в ней цена и дата покупки — отправная точка для любого расчёта plus valía, а также для метода реальной прибыли, если вы решите им воспользоваться. Если вы делали улучшения объекта, их стоимость иногда можно учесть при расчёте прибыли — юрист подскажет.

Закладывайте plusvalía в расходы на продажу наряду с комиссией агентства недвижимости, услугами нотариуса и возможным подоходным налогом или налогом на прирост капитала. Учтите его в расчёте чистой выручки от продажи, прежде чем назначать цену.

Если вы одновременно продаёте и покупаете недвижимость в Испании, срок уплаты plusvalía — 30 дней после завершения сделки — можно согласовать с юристом так, чтобы он не создал проблем с денежным потоком между сделками.

Imperial Properties продаёт недвижимость на юго-западе Майорки с 1985 года. Если вы думаете о продаже и хотите разобраться во всей структуре расходов, наша команда с удовольствием обсудит с вами цифры. Звоните нам по телефону +34 971 692 434, пишите в WhatsApp: wa.me/34971692434 или на электронную почту help@imperial-properties.com.