Покупка недвижимости на Майорке через компанию или на своё имя: что подходит именно вам?

Один из вопросов, которые регулярно задают покупатели недвижимости на Майорке, — особенно те, кто покупает в верхнем сегменте рынка, или те, кто уже владеет недвижимостью через корпоративные структуры у себя на родине, — оформлять ли покупку на своё имя или через компанию. Вопрос вполне обоснованный, и ответ на него есть, но в 2026 году он сложнее, чем может показаться.

Если коротко: для большинства покупателей, которые приобретают недвижимость на Майорке для личного пользования — как основное жильё, дом для отдыха или и то и другое, — покупка на своё имя проще, дешевле в долгосрочной перспективе и, как правило, выгоднее с налоговой точки зрения. Для небольшой группы покупателей с особыми обстоятельствами покупка через испанскую компанию с ограниченной ответственностью — Sociedad Limitada, или SL, — может дать реальные преимущества. Этот гид поможет вам понять, к какой группе относитесь вы.

Покупка на своё имя: стандартный и обычно правильный выбор

Покупка на своё имя — простой путь. Вы получаете NIE — Número de Identificación de Extranjero (идентификационный номер иностранца), — открываете счёт в испанском банке, подписываете escritura (договор купли-продажи) у нотариуса и регистрируете право собственности в Реестре собственности. Процедура хорошо понятна, давно отработана и применяется в подавляющем большинстве международных сделок с недвижимостью на Майорке каждый год.

Для нерезидента, покупающего недвижимость на своё имя в 2026 году, налоги на покупку на Балеарских островах рассчитываются по прогрессивной шкале. Для вторичного жилья — недвижимости, купленной у частного продавца, — Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP, налог на передачу имущества) составляет 8 процентов на первые 400 000 евро стоимости, 9 процентов на часть от 400 000 до 600 000 евро, 10 процентов — от 600 000 до одного миллиона евро, 12 процентов — от одного до двух миллионов евро и 13 процентов на любую часть свыше двух миллионов евро. Для новостроек от застройщика вместо этого применяются IVA (НДС) в размере 10 процентов и гербовый сбор 1,5 процента. Помимо налогов на покупку, покупателям следует заложить в бюджет услуги нотариуса, Реестра собственности и юриста — в сумме примерно 10–14 процентов от цены покупки.

После покупки нерезидент, владеющий недвижимостью в Испании, ежегодно платит налог на условный доход, даже если объект не сдаётся в аренду. Этот налог отражает теоретический доход, который мог бы приносить объект, и рассчитывается от 1,1 или 2 процентов кадастровой стоимости — величины, которая обычно значительно ниже рыночной. Для большинства объектов на Майорке это выливается в скромную ежегодную налоговую нагрузку. Для декларирования нерезиденты ежегодно подают форму 210.

Если объект сдаётся долгосрочным арендаторам или туристам при наличии действующей лицензии ETV, доход от аренды для нерезидентов из стран вне ЕС облагается по фиксированной ставке 24 процента. Для резидентов ЕС и ЕЭЗ ставка составляет 19 процентов, и из налогооблагаемого дохода можно вычитать допустимые расходы — проценты по ипотеке, взносы в comunidad de propietarios (сообщество собственников), страховку, расходы на обслуживание и управление. Возможность вычитать расходы для резидентов ЕС сделала личное владение значительно привлекательнее, чем в прежние годы, когда нерезиденты вообще не могли вычитать расходы.

Покупка через испанскую компанию SL: когда это имеет смысл

Sociedad Limitada — испанский аналог общества с ограниченной ответственностью. Для её создания нужен минимальный уставный капитал 3 000 евро и регистрация в Торговом реестре Испании, а также выполнение текущих обязательств: подача годовой отчётности, уплата налога на прибыль и наличие юридического адреса. Годовое содержание SL — бухгалтерия, налоговая отчётность, юридический адрес — обычно обходится минимум примерно в 1 500 евро в год.

Налог на прибыль компаний в Испании сейчас составляет 25 процентов с чистой прибыли. Это чуть выше фиксированной ставки 24 процента, которую нерезиденты из стран вне ЕС платят с дохода от аренды при личном владении. Однако ключевое отличие в том, что считается «чистым»: SL может вычесть из налогооблагаемого дохода все обоснованные деловые расходы — проценты по ипотеке, обслуживание, вознаграждение управляющей компании, страховку, уборку, коммунальные услуги и гонорары специалистов — до применения ставки 25 процентов. Для объекта со значительным доходом от аренды и соответственно значительными текущими расходами такая возможность вычета может сделать структуру SL выгоднее личного владения для покупателей из стран вне ЕС.

Структура SL также даёт защиту в виде ограниченной ответственности. Активы компании отделены от личных активов её участников, поэтому судебные претензии или долги, связанные с объектом, не могут автоматически затронуть личное имущество владельцев. Для покупателей со значительными личными активами, которые коммерчески используют объект в рамках арендного бизнеса, такое разделение может иметь реальную ценность.

Третья ситуация, в которой SL может быть выгодна, — когда у покупателя уже есть компания с ограниченной ответственностью на родине и на её счетах находятся средства, которые он хочет вложить в испанскую недвижимость. Вместо того чтобы выводить средства лично и платить подоходный налог перед покупкой на своё имя, компания на родине может инвестировать в испанскую SL, которая затем приобретёт объект. Это особая задача корпоративного структурирования, требующая консультации специалистов как в юрисдикции покупателя, так и в Испании, но это законная и довольно распространённая структура для дорогостоящих коммерческих инвестиций в недвижимость.

Разница в налоге на прирост капитала

Одним из исторических аргументов в пользу структуры SL был налог на прирост капитала при продаже. Раньше физические лица — нерезиденты, продающие испанскую недвижимость, платили с прироста капитала 35 процентов. Испанская SL как испанское юридическое лицо считается налоговым резидентом Испании и платит налог на прибыль по ставке 25 процентов — такой же, как любая другая испанская компания. В обоих случаях покупатель удерживает 3 процента от цены продажи в счёт налога продавца на прирост капитала, но применимая ставка различается.

Для резидентов ЕС и ЕЭЗ, продающих недвижимость как физические лица, налог на прирост капитала от испанской недвижимости сейчас составляет 19 процентов — ниже ставки для компаний. Нерезиденты из стран вне ЕС, продающие недвижимость лично, платят 24 процента. Разрыв между ставками для физических лиц и компаний значительно сократился, и в большинстве случаев это ослабило аргумент о приросте капитала в пользу SL.

Есть и вариант продать не объект, а саму компанию. Если владелец держит объект через SL, а покупатель хочет приобрести этот объект, он в принципе может купить доли SL, а не саму недвижимость. В некоторых случаях это выгоднее с налоговой точки зрения, поскольку передача долей компании не обязательно облагается теми же налогами, что и прямая покупка недвижимости. Однако покупатель долей SL наследует не только активы компании, но и все её обязательства — поэтому тщательная проверка истории компании обязательна, — и не все покупатели готовы на такую схему.

С точки зрения наследственного планирования

До того как правительство Балеарских островов провело нынешнюю реформу налога на наследство, одним из главных аргументов в пользу SL было наследственное планирование. Считалось, что передать наследникам доли компании проще и, возможно, дешевле, чем наследовать недвижимость напрямую. С тех пор как в 2023 году на Балеарских островах ввели 100-процентное освобождение от налога на наследство для детей, супругов и родителей, этот аргумент для самых распространённых сценариев семейного наследования практически исчез. Прямое наследование недвижимости на Майорке детьми и супругами теперь не облагается налогом на наследство, что устраняет одно из главных исторических обоснований корпоративного владения.

Однозначные случаи: когда выбирать каждую из структур

С учётом правовой и налоговой ситуации в 2026 году ниже приведены ориентиры, отражающие, в каких случаях каждый подход обычно наиболее уместен.

Личное владение, как правило, оптимально для покупателей, приобретающих недвижимость на Майорке для личного пользования в качестве основного или второго жилья; для тех, кто планирует время от времени сдавать объект, чтобы компенсировать расходы, но не ведёт коммерческий арендный бизнес; для покупателей — резидентов ЕС и ЕЭЗ, которым доступны самые выгодные личные налоговые ставки и вычет расходов; для покупателей, чьи наследники — близкие родственники, которые воспользуются балеарским освобождением от налога на наследство; и для тех, кто ценит простоту и хочет избежать постоянных расходов на содержание компании и обязательств по отчётности.

Структуру SL стоит всерьёз рассмотреть нерезидентам из стран вне ЕС с дорогостоящими объектами, приносящими значительный доход от коммерческой аренды; покупателям, инвестирующим через существующую корпоративную структуру на родине и желающим избежать личного вывода средств перед инвестицией; покупателям со значительными личными активами, которым нужно юридическое разделение между объектом и личным имуществом; а также тем, кто планирует владеть несколькими объектами в Испании и управлять ими через единую компанию. Порог, начиная с которого SL обретает финансовый смысл, по распространённому мнению, — объекты стоимостью свыше примерно 300 000 евро, владелец которых не собирается становиться резидентом Испании.

Получите консультацию до покупки

Выбор между личным и корпоративным владением имеет реальные финансовые последствия на протяжении всего жизненного цикла объекта — расходы на покупку, ежегодное содержание, налог на доход от аренды, налог на прирост капитала при продаже и наследование. Это решение стоит принимать взвешенно, с помощью квалифицированных испанских юристов и налоговых консультантов, до завершения покупки, а не после. Изменить структуру владения постфактум можно, но это связано со значительными дополнительными расходами и сложностями.

Imperial Properties сотрудничает с сетью проверенных испанских юристов и налоговых консультантов, которые дадут именно такую консультацию с учётом ваших обстоятельств, гражданства, резидентства и инвестиционных целей. Мы с радостью организуем знакомство с ними в процессе просмотров и покупки. Посетите www.imperial-properties.com или свяжитесь с нашей командой напрямую.

Примечание: эта статья носит исключительно информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Налоговые ставки, правила и нормы меняются и полностью зависят от индивидуальных обстоятельств. Прежде чем принимать решения, всегда обращайтесь за персональной консультацией к квалифицированному испанскому юристу и налоговому консультанту.