Недвижимость на Майорке: лучшие районы для покупки в 2026 году

Полный гид 2026 по недвижимости на Майорке: лучшие районы юго-запада, севера и Пальмы, типы объектов, налоги, ипотека и выбор агента.

Недвижимость на Майорке в 2026 году: самое ли время покупать?

За последнее десятилетие рынок недвижимости Майорки пережил устойчивый, а порой и резкий рост цен, не потеряв при этом международного спроса, который его движет. Нотариальные данные о сделках за 2025 год показали, что цены всё ещё растут, но заметно спокойнее, чем в некоторые прошлые годы с двузначным ростом, — такое выравнивание обычно вознаграждает покупателей, действующих по чёткому плану, а не тех, кто гонится за самым быстрорастущим сегментом рынка. Для тех, кто присматривается именно к 2026 году, это сочетание устойчивого спроса и более ровных темпов роста стоит принимать всерьёз, а не ждать коррекции, которую нынешние данные не подтверждают.

Ниже — полный разбор того, где покупать, что покупать и как на самом деле устроен процесс. Этот гид можно прочитать от начала до конца или обращаться к отдельным разделам по мере того, как вы сужаете круг подходящих вариантов.

Тенденции рынка недвижимости Майорки на пороге 2026 года

Главным ограничением остаётся предложение. Земли под застройку мало, особенно на юго-западном побережье, и большая часть нового предложения выходит на рынок за счёт замены или реконструкции существующих зданий, а не настоящего нового строительства, что ограничивает возможность предложения реагировать на спрос. Со стороны спроса круг покупателей вышел за рамки традиционного профиля пенсионеров: удалённая и гибридная работа привела на остров работающих профессионалов, которые делят год между Майоркой и другим местом, и этот сдвиг хорошо заметен именно в спросе на квартиры и виллы среднего размера. Иностранные покупатели по-прежнему совершают большинство сделок в самых престижных прибрежных почтовых индексах острова, а две крупнейшие группы с явным отрывом — немцы и британцы.

Почему иностранные покупатели продолжают выбирать Майорку

Майорка предлагает сочетание, которое мало какое средиземноморское направление может предложить одновременно: прямые рейсы продолжительностью два-три часа из большинства крупных городов Европы, более 300 солнечных дней в году и десятилетиями создававшуюся инфраструктуру — частную медицину, международные школы, марины и гольф-поля, — которой пользуются и жители, и гости. По сравнению с Ибицей остров предлагает более широкую семейную инфраструктуру, не делая такой ставки на один сезон ночной жизни. По сравнению с Коста-дель-Соль его география умещает пляжи, горы и жизнь в старом городе в гораздо меньшем радиусе. Именно это сочетание образа жизни и транспортной доступности объясняет, почему покупатели из Великобритании, Германии, Швеции и других стран снова и снова возвращаются именно на Майорку, а не считают её взаимозаменяемой с другими прибрежными рынками Испании.

Рост стоимости и потенциал арендного дохода

Долгосрочные данные о ценах в престижных районах острова показывают устойчивую восходящую динамику за последнее десятилетие, даже с учётом более спокойного роста в последнее время. Для покупателей, которые рассматривают арендный доход наряду с ростом стоимости, эти два фактора всё больше зависят от лицензии, а не только от расположения: объект с лицензией на туристическую аренду в престижном районе может приносить ощутимый доход в те недели, когда владелец не пользуется им сам, но это полностью зависит от наличия действующей лицензии ETV — или от покупки объекта вместе с ней. Подробно эта тема разобрана ниже в этом гиде, поскольку ситуация с лицензиями стала одним из главных факторов инвестиционной привлекательности объекта.

Лучшие районы для покупки дома на Майорке в 2026 году

Рынок домов на Майорке — это не один рынок, а несколько, у каждого из которых свой характер, уровень цен и профиль покупателя. Обзор ниже идёт от престижного юго-западного побережья через районы, ближайшие к Пальме, к более спокойному северу и, наконец, к самому городу.

Юго-запад Майорки: центр рынка элитной недвижимости острова

Юго-западное побережье, протянувшееся примерно от Пальмы до Андрача, — это место, где рынок элитной недвижимости острова наиболее сконцентрирован и наиболее зрел. Десятилетия инвестиций в марины, гольф-поля, международные школы и рестораны высокого класса создали самоподдерживающуюся экосистему: покупатели приезжают ради инфраструктуры, а инфраструктура существует благодаря десятилетиям покупателей до них. Типы недвижимости здесь варьируются от вилл на первой линии и на возвышенности с видом на море до домов в гольф-сообществах и квартир рядом с маринами, а цены обычно начинаются с премиального сегмента и доходят до ультра-люкса для объектов на первой линии и с видом.

Санта-Понса и Пальманова: роскошь для семей

Санта-Понса (Santa Ponsa) и Пальманова (Palmanova) — семейная часть спектра элитной недвижимости юго-запада. Санта-Понса сочетает доступ к пляжу с международными школами и одним из крупнейших сообществ экспатов на острове, а Пальманова предлагает похожее прибрежное окружение с несколько более широким диапазоном цен — от проверенных объектов среднего сегмента до новых премиальных комплексов ближе к пляжу. Оба городка хорошо подходят покупателям, для которых инфраструктура, школы и сообщество важнее уединённой атмосферы Порт-д'Андрача или Бендината. Смотреть недвижимость в Санта-Понсе и Пальманове.

Порт-д'Андрач и Андрач: эксклюзивные уголки с видом на море

Порт-д'Андрач (Port d'Andratx) сочетает действующую марину с крутым, поросшим соснами склоном, на котором стоят виллы с панорамным видом на бухту, — это один из самых фотографируемых и самых эксклюзивных адресов острова. Сам городок Андрач (Andratx), в нескольких минутах езды вглубь острова, — более тихое и традиционное место с настоящим круглогодичным сообществом, а не чисто сезонным. Недвижимость здесь тяготеет к премиальному и ультра-люксовому сегментам, а объекты с видом и на первой линии стоят значительно дороже сопоставимых объектов, удалённых от побережья. Смотреть недвижимость в Порт-д'Андраче и Андраче.

Кальвия, Бендинат и Коста-д'ен-Бланес: престиж рядом с Пальмой

Эти три места предлагают одну из самых коротких дорог до Пальмы, не жертвуя характером юго-западного побережья. Бендинат (Bendinat), расположенный между двумя гольф-полями, показывает один из самых стабильных приростов стоимости на острове; Коста-д'ен-Бланес (Costa d'en Blanes) сочетает виллы на первой линии и на возвышенности в шаговой доступности от Пуэрто-Порталс; а сама деревня Кальвия (Calvià), в нескольких километрах от побережья, сохраняет подлинно традиционный майоркинский характер, отличный от прибрежных урбанизаций. Покупатели здесь, как правило, ценят близость к инфраструктуре Пальмы и аэропорту не меньше, чем сам прибрежный образ жизни. Смотреть недвижимость в Кальвии, Бендинате и Коста-д'ен-Бланес.

Порталс-Ноус и Пуэрто-Порталс: жизнь у марины и недвижимость высокого класса

Марина Пуэрто-Порталс (Puerto Portals) — рестораны, бутики и причалы для суперъяхт вокруг гавани — делает этот район одним из самых эксклюзивных адресов острова, а ценность недвижимости в Порталс-Ноус (Portals Nous) и вокруг него определяется именно близостью к ней. Этот сегмент рынка теснее всего связан с жизнью у марины: здешние покупатели — как правило, состоятельные люди, которым важно дойти пешком до лодки не меньше, чем до пляжа, а постоянный поток суперъяхт в летний сезон стал частью облика района. Смотреть недвижимость в Порталс-Ноус.

Север Майорки: живописная природа и растущий рынок недвижимости

Север острова меняет плотность застройки и культуру марин юго-запада на более тихую, природную обстановку — ближе к горам Трамунтаны (Serra de Tramuntana) и природным заповедникам, чем к ночной жизни. Это меньший рынок, чем юго-запад, но он стабильно растёт по мере того, как покупатели ищут иной ритм жизни, не отказываясь от вида на море и доступа к пляжу.

Пуэрто-Польенса: очаровательная жизнь в посёлке и виллы с видом на море

Длинная бухта Пуэрто-Польенсы (Puerto Pollensa) с малоэтажной застройкой давно привлекает покупателей, которым нужна жизнь у пляжа без плотной застройки юго-западного побережья. Сам посёлок сохраняет непринуждённый, подлинно майоркинский характер, а на окрестных склонах можно найти виллы с видом на море по ценам, как правило, на ступень ниже, чем за аналогичные объекты в престижных городках юго-запада. Смотреть недвижимость в Пуэрто-Польенсе.

Алькудия: дома у пляжа, финки и инвестиционные объекты

Алькудия (Alcúdia) сочетает средневековый старый город в крепостных стенах с обширной бухтой и расположенным рядом природным заповедником, и её рынок недвижимости отражает это разнообразие: дома у самого пляжа, отреставрированные финки на сельскохозяйственных равнинах чуть вглубь острова и растущее число инвестиционных покупок со стороны покупателей, которых привлекают цены, остающиеся более доступными, чем в самых престижных местах юго-запада. Смотреть недвижимость в Алькудии.

Пальма-де-Майорка: городская недвижимость для инвесторов и любителей города

Пальма предлагает нечто иное, чем прибрежные городки: настоящую городскую жизнь с пешеходными районами без машин, круглогодичной культурной жизнью и арендным рынком, не так сильно привязанным к летнему сезону, как курортные районы. Это единственная часть острова, где доступно именно такое сочетание. Смотреть недвижимость в Пальме.

Квартиры и пентхаусы на продажу в Пальме

Рынок квартир и пентхаусов Пальмы охватывает всё — от компактных квартир в набирающих популярность районах до пентхаусов с видом на залив. Санта-Каталина (Santa Catalina) и улицы вокруг марины в последние годы пользуются одним из самых высоких спросов, который формируют как покупатели для себя, так и инвесторы, ориентирующиеся на сильный круглогодичный спрос на аренду в городе. Цены сильно различаются в зависимости от района и вида — больше, чем от любого другого отдельного фактора.

Старый город Пальмы: городские дома и объекты с характером

Старый город Пальмы предлагает то, чего нет на остальном острове: многовековые городские дома, многие из которых с внутренними двориками, открытой каменной кладкой и оригинальными деталями, в шаговой доступности от собора, галерей и ресторанов. Такие объекты привлекают покупателей, которые ищут характер и историю, а не практичность современной постройки, и хорошо отреставрированные дома на самых востребованных улицах уверенно сохраняют стоимость, учитывая, насколько ограничено предложение настоящих домов в старом городе.

Типы недвижимости на продажу на Майорке

Помимо расположения, недвижимость на острове делится на несколько узнаваемых категорий, каждая из которых подходит для своего способа использования.

Элитные виллы и объекты с видом на море

Элитные виллы сосредоточены на юго-западном побережье и вокруг Пуэрто-Польенсы; как правило, у них есть собственный бассейн, ландшафтный сад и, в самых востребованных случаях, прямой вид на море или вид с возвышенности. Настоящие виллы на первой линии с непосредственным выходом к морю действительно редки — они сосредоточены в отдельных уголках Ильетаса (Illetas), Порт-д'Андрача и Коста-д'ен-Бланес — и стоят значительно дороже сопоставимых объектов, удалённых от побережья.

Финки и загородные поместья

Финки — традиционные фермерские дома, часто перестроенные, на больших сельских участках в глубине острова — дают приватность и характер, с которыми прибрежная недвижимость обычно не может сравниться, ценой более долгой дороги до пляжа и, как правило, больших расходов на содержание. Они сосредоточены на сельскохозяйственных равнинах вокруг таких городков, как Алькудия и Синеу (Sineu), и в предгорьях Трамунтаны и привлекают покупателей, для которых земля, приватность и настоящая сельская обстановка важнее близости к побережью.

Виллы и апартаменты у гольф-полей

Недвижимость у гольф-полей сосредоточена вокруг известных полей острова в Санта-Понсе, Бендинате, Сон-Виде (Son Vida) и в коридоре Кальвия — Нова-Санта-Понса. Покупателей здесь обычно привлекает не столько близость к пляжу, сколько сам гольф-образ жизни, а спрос на аренду таких объектов, как правило, лучше держится вне летнего пика, чем в чисто пляжных местах, поскольку сезон гольф-туризма длиннее. Смотреть недвижимость у гольф-полей в Санта-Понсе, Кальвии и Нова-Санта-Понсе.

Новостройки и объекты на стадии строительства

Новостройки и объекты на стадии строительства (off-plan) позволяют полностью настроить спецификацию, обеспечивают современную энергоэффективность и меньшие расходы на обслуживание в ближайшие годы по сравнению с вторичным жильём, а также законодательные строительные гарантии, которых у вторичной недвижимости нет. Обратная сторона — обычный риск покупки на стадии строительства: покупка до завершения означает доверие к срокам застройщика, и покупателям всегда следует убедиться, что поэтапные платежи надёжно обеспечены банковскими гарантиями, прежде чем брать на себя обязательства. Новое строительство сосредоточено в отдельных уголках юго-западного побережья и вокруг Пальмы, а не распределено равномерно по острову, поскольку почти везде главным ограничением остаётся земля под застройку.

Банковские изъятия и объекты ниже рыночной стоимости

Банковские изъятия — объекты, которые кредитор забрал после невыплаты ипотеки, — на рынке Майорки есть, хотя встречаются здесь значительно реже, чем в некоторых частях материковой Испании, учитывая, насколько устойчивым остаётся спрос на недвижимость на острове. Если такой объект появляется, покупателям стоит заложить больше времени и уделить больше внимания юридической проверке: изъятые объекты могут иметь непогашенные обременения, сложности с проживающими в них людьми или проблемы с состоянием, накопившиеся до изъятия, и действительно низкая цена обычно объясняется одним из этих факторов, а не простым везением. Независимая юридическая проверка здесь важна не меньше, а больше, чем при обычной покупке вторичного жилья.

Покупка дома на Майорке иностранцем: что нужно знать

Нерезиденты могут свободно покупать недвижимость в Испании без каких-либо ограничений по гражданству. Весь процесс вполне можно пройти, не находясь на острове постоянно, — при условии, что с самого начала у вас есть правильная местная поддержка.

Юридический процесс покупки недвижимости в Испании

Процесс начинается с получения NIE (Número de Identificación de Extranjero — идентификационного номера иностранца), который можно оформить через консульство Испании за рубежом или лично в уполномоченном полицейском участке или отделе по делам иностранцев в Испании, а также с открытия испанского банковского счёта. После того как предложение принято, договор резервирования (contrato de reserva) с задатком обычно снимает объект с продажи на время юридической проверки: статуса в реестре, возможных нарушений градостроительных норм, непогашенных долгов или обременений. Затем следует частный договор купли-продажи (contrato de arras), обычно с задатком около 10% от цены, юридически обязывающий обе стороны. Завершение сделки (escritura pública — нотариальный акт) происходит у нотариуса: выплачивается остаток суммы, передаются ключи, и нотариус регистрирует продажу. На всех этапах стандартной практикой является независимое юридическое сопровождение, отдельное от юриста продавца и от нотариуса, а юрист может действовать по доверенности, если вы не можете присутствовать на острове на каждом этапе.

Расходы на покупку и налоги: что заложить в бюджет

Помимо цены покупки, заложите ещё 10–13% на налоги и сборы. Вторичная недвижимость на Балеарских островах облагается Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP — налогом на передачу имущества) по прогрессивной шкале: 8% до 400 000 €, 9% от 400 000 € до 600 000 €, 10% от 600 000 € до 1 000 000 €, 12% от 1 000 000 € до 2 000 000 € и 13% свыше этой суммы, с расчётом по каждой ступени отдельно. Новостройки, купленные напрямую у застройщика, вместо этого облагаются НДС (IVA) 10% плюс гербовым сбором Actos Jurídicos Documentados (AJD) 1,5% и освобождены от ITP. Услуги нотариуса и Земельного реестра обычно добавляют в сумме ещё 1–1,5%, а гонорар независимого юриста покупателя — как правило, ещё 1–1,5% по договорённости с самим юристом.

Ипотека в Испании для нерезидентов

Испанские банки активно кредитуют покупателей-нерезидентов, хотя и на менее выгодных условиях, чем резидентов. Типичное финансирование для нерезидентов составляет 60–70% от стоимости объекта против до 80% для налоговых резидентов Испании, а при более сложном профиле доходов иногда снижается примерно до 50%. Срок кредита для нерезидентов обычно ограничен 20–25 годами против до 30 лет для резидентов, и большинство банков ожидают, что кредит будет погашен до того, как заёмщику исполнится 70–75 лет. В стандартный пакет документов входят подтверждение доходов, налоговые декларации, банковские выписки и отчёт об оценке объекта; заложите первоначальный взнос в размере 30–40% от цены покупки сверх указанных выше налогов и сборов.

Лицензии на туристическую аренду на Майорке

Для краткосрочной аренды на срок менее 30 дней нужна лицензия ETV (Estancia Turística en Vivienda), а с 2022 года правительство Балеарских островов сохраняет мораторий на выдачу новых лицензий, который действует и в 2026 году. На практике это означает, что сегодня единственный путь к законной краткосрочной аренде — купить объект, у которого уже есть действующая лицензия с возможностью передачи, а не подавать заявку на новую. Мы подробно разобрали систему лицензирования, включая разные типы лицензий и порядок их передачи, в отдельном гиде: читайте наш полный гид по лицензии ETV.

Как найти надёжного агента по недвижимости на Майорке

На таком рынке, как Майорка, правильный агент важнее, чем на большинстве других, учитывая языковые, юридические и местные тонкости, с которыми приходится разбираться иностранному покупателю. Убедитесь, что агентство, с которым вы работаете, состоит в признанной профессиональной ассоциации — основные на острове это API (Agente de la Propiedad Inmobiliaria) и ABINI (Asociación Balear de Agentes Inmobiliarios), — а не работает без официальной регистрации.

Чем бутик-агентство отличается от крупных корпоративных конкурентов

Небольшое, давно работающее местное агентство обычно знает отдельные улицы, здания и даже конкретные объекты так, как крупной корпоративной компании, работающей по всему острову, сделать непросто. Это глубокое знание местности, как правило, означает более точные рекомендации по ценам, более быстрые ответы на вопросы о градостроительстве или лицензиях, специфичные для конкретного муниципалитета, и более личный, менее формальный опыт покупки — без агрессивных методов продаж, которые бывают свойственны крупным компаниям, работающим на выполнение планов.

Вопросы, которые стоит задать, прежде чем выбрать агента на Майорке

Прежде чем выбрать агента, стоит задать несколько прямых вопросов: состоите ли вы в API или ABINI? Как давно вы работаете именно в интересующем меня районе? Можете ли вы честно рассказать о юридическом статусе объекта и ситуации с лицензией на аренду до того, как я сделаю предложение, а не после? Работаете ли вы с независимыми юристами или только с теми, кого рекомендуете сами, и раскрываете ли вы эти отношения? Надёжный агент должен ответить на все эти вопросы прямо, без колебаний и расплывчатых заверений.

Начните поиск недвижимости на Майорке вместе с Imperial Properties

Imperial Properties работает на рынке Майорки с 1985 года; наш офис находится в Санта-Понсе, у нас глубокие корни на всём юго-западе и охват всего острова. Наша многоязычная команда работает без давления, и с первого разговора мы открыто рассказываем о юридическом статусе объекта, расходах и ситуации с лицензией на аренду — о деталях, которые гораздо важнее, когда вы уже живёте в доме, чем любая фотография в объявлении.

Сравниваете ли вы виллу на первой линии в Порт-д'Андраче с городской квартирой в Пальме или только начинаете разбираться, что подходит под ваш бюджет, — посмотрите наши актуальные объекты или свяжитесь с нами по телефону +34 971 692 434 или в WhatsApp.