Роль нотариуса при покупке недвижимости на Майорке: что он на самом деле проверяет (и чего не проверяет)
Нотариус на Майорке: что испанский notario проверяет при покупке недвижимости, чего не проверяет и зачем вам всё равно независимый юрист.
Содержание
Почти каждый иностранный покупатель, с которым мы работаем, приходит на подписание в уверенности, что нотариус на Майорке находится там, чтобы защищать его интересы. Это понятное предположение, если вы приехали из Великобритании, где ваш conveyancer (юрист по сделкам с недвижимостью) работает исключительно на вас, или из системы, где «нотариус» и «ваш юридический представитель» означают примерно одно и то же. В Испании это не так, и разрыв между ожиданиями людей и тем, что нотариус делает на самом деле, — один из самых частых источников путаницы при покупке недвижимости.
Если понять это различие до дня подписания, а не во время него, вы будете совсем иначе готовиться к покупке на Майорке.
Кто такой нотариус на самом деле
Испанский нотариус (notario) — это государственное должностное лицо, назначаемое по итогам конкурсного государственного экзамена и распределяемое Министерством юстиции. Он не частный юрист и не работает ни на вас, ни на продавца. Его роль нейтральна по определению: он удостоверяет, что сделка совершена правильно в соответствии с испанским законодательством, а не ведёт переговоры от чьего-либо имени и не советует сторонам, выгодна ли сделка.
Именно эту нейтральность важнее всего понять. Французский notaire или британский conveyancer проводит обширную проверку объекта и фактически защищает покупателя на протяжении всей сделки. Испанский notario такой роли не выполняет вовсе.
Что проверяет нотариус
В день подписания нотариус удостоверяет личность и дееспособность всех присутствующих, подтверждая, что каждая сторона — именно тот, за кого себя выдаёт, и имеет законные полномочия на подписание. Если продавца представляет юрист или агент по доверенности, нотариус проверяет, что документ действителен и распространяется именно на эту сделку.
Кроме того, непосредственно перед подписанием нотариус запрашивает Nota Simple (выписку) из Реестра собственности, которая подтверждает, кто юридически записан владельцем, и показывает все зарегистрированные обременения объекта, например непогашенную ипотеку. Он полностью зачитывает вслух Escritura Pública — публичный договор купли-продажи — перед тем, как обе стороны его подпишут, и удостоверяет, что договор оформлен правильно. После подписания нотариус отвечает за передачу договора в Registro de la Propiedad (Реестр собственности) для внесения записи — именно этот шаг официально фиксирует смену владельца.
Чего нотариус не проверяет
Именно здесь разрыв в ожиданиях обычно приводит к реальным проблемам. Нотариус не проводит проверку права собственности сверх того, что показывает Реестр собственности на день подписания. Он не проверяет, есть ли у объекта градостроительные нарушения, имеется ли действующее разрешение на проживание (cédula de habitabilidad) и соответствует ли объект категориям, о которых мы уже писали в этом блоге, например статусу fuera de ordenación. Он не проверяет задолженность по взносам перед comunidad de propietarios (сообществом собственников) и не выясняет, нет ли по объекту незавершённого спора о plusvalía municipal (муниципальном налоге на прирост стоимости земли).
И, пожалуй, самое важное для тех, кто ведёт переговоры о покупке: нотариус не консультирует вас по условиям самой сделки. Он не скажет, справедлива ли цена, не укажет на невыгодный для вас пункт и не станет ничего пересматривать от вашего имени, когда вы уже сидите за столом. К моменту, когда вы оказываетесь перед нотариусом, суть сделки уже должна быть согласована.
Почему независимый юрист всё равно необходим
Поскольку роль нотариуса намеренно узка, защитная работа, которую французский или британский покупатель ожидает от своего нотариуса или conveyancer, в Испании ложится на независимого abogado (адвоката), работающего только на покупателя. Хороший юрист заранее, а не в день подписания, изучает Nota Simple, проверяет статус объекта в Catastro (кадастре), убеждается, что IBI и взносы в сообщество собственников оплачены, проверяет разрешение на проживание и градостроительную документацию и согласовывает договор arras (о задатке) задолго до того, как вы придёте в нотариальную контору.
Практическое резюме, которое мы даём клиентам, простое: нотариус делает сделку законной, а ваш юрист — безопасной. Важно и то, и другое, но одно не заменяет другого, и восприятие нотариуса как замены независимой юридической консультации — одно из самых дорогостоящих недоразумений, которые может допустить иностранный покупатель на Майорке.
Покупка по доверенности
Многие наши иностранные клиенты не могут присутствовать на острове в день подписания. Испанское законодательство позволяет выдать нотариально заверенную доверенность юристу или представителю, который затем может прийти к нотариусу и подписать документы от имени покупателя. Это обычная практика при покупках на Майорке покупателями из Великобритании, Германии, Скандинавии и других стран, и она не ослабляет юридическую силу сделки, если доверенность правильно составлена и распространяется именно на эту продажу.
Если вы планируете завершить сделку летом, запишитесь к нотариусу заранее. Июль и август — самые загруженные месяцы для подписаний на острове, и свободного времени становится значительно меньше.
Сколько стоят услуги нотариуса
Нотариальные сборы в Испании устанавливаются регулируемым тарифом согласно Real Decreto 1426/1989 и периодически корректируются. Это означает, что они не обсуждаются и практически не различаются от одной нотариальной конторы к другой: они зависят от стоимости сделки, а не согласовываются в каждом отдельном случае. В большинстве сделок на Майорке эти расходы несёт покупатель, хотя в принципе стороны могут договориться иначе. По сравнению с общей стоимостью покупки нотариальные сборы — скромная статья расходов, но без нотариуса договор нельзя зарегистрировать.
Точное понимание того, что нотариус сделает для вас, а что нет, — один из самых верных способов подойти к покупке на Майорке хорошо подготовленным, и этот разговор стоит провести с вашим юридическим представителем задолго до дня подписания.