Что будет, если отказаться от сделки после подписания arras?
Что будет при отказе от сделки после arras на Майорке: условие об ипотеке, скрытые дефекты и что делать, если сделка срывается.
Содержание
О разных видах договора arras — penitenciales, confirmatorias и penales — мы подробно рассказали в отдельном полном руководстве, ведь от того, какой из них вы подписываете, действительно зависит ваше правовое положение. Эта статья — о ситуации, которая больше всего тревожит покупателей и продавцов после подписания: что-то пошло не так или кто-то просто передумал — и что теперь?
Стандартный штраф вкратце
По договору arras penitenciales, который используется в большинстве сделок на Майорке, любая сторона может выйти из сделки за заранее определённую цену: покупатель теряет задаток, а продавец, отказавшийся от сделки, должен вернуть вдвое больше полученного. При типичном задатке в 10 процентов это ощутимая сумма для обеих сторон, и механизм задуман как чистый выход с понятной ценой, а не как повод для судебной тяжбы. Но «чистым» он бывает только тогда, когда в договоре изначально чётко установлены условия penitenciales, и распространяется он только на простое изменение решения, а не на любую причину, по которой сделка может сорваться.
Если вам отказали в ипотеке
Именно в этой ситуации чаще всего оказываются покупатели, полагавшие, что стандартный штраф автоматически их защищает. Если финансирование сорвалось, а в договоре arras нет специального условия о финансировании, то при буквальном прочтении условий penitenciales действуют обычные правила: вы выходите из сделки и теряете задаток — точно так же, как если бы просто передумали. Грамотно составленный договор arras для покупателя, рассчитывающего на ипотеку, должен содержать явное условие, по которому покупка зависит от одобрения кредита в установленный срок, а задаток возвращается полностью, если это условие действительно не выполнено. Это одно из тех условий, которые стоит включить в договор на переговорах до подписания, а не рассчитывать, что оно там есть по умолчанию.
Если проверка выявила проблему, которую продавец скрыл
Совсем другая ситуация возникает, если юридическая проверка вашего адвоката, проведённая после подписания arras, выявляет то, о чём продавец должен был сообщить, но не сообщил: незадекларированную пристройку, непогашенное обременение на объекте или нарушение градостроительных норм, существенно влияющее на покупку. В зависимости от серьёзности проблемы и условий договора это может выходить за рамки стандартного механизма penitenciales. Вместо того чтобы просто потерять задаток, как при изменении решения, покупатель в таком положении может иметь основания требовать признания самого договора недействительным из-за сокрытия информации продавцом — с возвратом всего задатка. Это не происходит автоматически, и пытаться сделать это без адвоката не стоит, но это важное отличие от простой перемены решения.
Почему так важна точная формулировка договора
Испанские суды последовательно строги в этом вопросе: чтобы договор давал любой из сторон настоящее право выхода по статье 1454, его характер penitenciales должен быть однозначным. Расплывчатых формулировок вроде «в качестве задатка» или «в качестве аванса в счёт цены» самих по себе недостаточно, и при реальных сомнениях суды склонны толковать договор как arras confirmatorias, который вообще не даёт права выхода и может позволить другой стороне требовать через суд завершения сделки, а не просто оставить себе или вернуть задаток. Если в вашем договоре нет прямой ссылки на статью 1454 и чётко прописанных условий penitenciales, эту неясность стоит устранить с адвокатом до подписания, а не после того, как возникнет спор.
Что делать, если сделка разваливается
Если вы оказались в такой ситуации, первым делом точно установите, какой вид arras вы подписали и какое условие, если оно есть, действительно служит основанием для выхода. Своевременно изложите свою позицию письменно, а не полагайтесь на устный разговор, и подключите адвоката, прежде чем делать какие-либо выводы о том, что вам должны или что должны вы. Выходите ли из сделки вы или отказываются от сделки с вами, стоимость грамотной консультации на этом этапе невелика по сравнению с самим задатком.
Практический вывод
Стандартный штраф по arras — действительно полезный механизм именно потому, что он чистый и предсказуемый, но работает он так, как задумано, только если договор составлен правильно, а причиной выхода служит простое изменение решения, а не отказ в финансировании или скрытая проблема. Прописать условие о финансировании и сделать формулировку penitenciales однозначной до подписания обходится значительно дешевле, чем разрешать спор, когда вы уже взяли на себя обязательства.