От чего зависит запрашиваемая цена? Как проводится оценка недвижимости на Майорке
Оценка недвижимости на Майорке: чем рыночная оценка агента отличается от регулируемой банковской tasación и что влияет на вашу цену.
Содержание
Продавцы часто полагают, что запрашиваемая цена получается простым сравнением с несколькими похожими объектами по соседству. На практике при продаже на Майорке действуют два совершенно разных вида оценки, и понимание разницы между ними объясняет, почему сумма, которую предлагает ваш агент, и сумма, которую позже называет банк, не всегда совпадают.
Если знать, какая оценка применяется и когда, и что на самом деле лежит в основе каждой, весь разговор о цене становится гораздо понятнее.
Два разных вида оценки
Рыночная оценка — та, которую проводит агент по недвижимости, помогая вам определить запрашиваемую цену, — это обоснованный прогноз того, за сколько объект, скорее всего, удастся продать на текущем рынке. Tasación, напротив, — это официальная регулируемая оценка, которую выполняет аккредитованный оценщик, и она обязательна по закону всякий раз, когда покупателю нужна ипотека. У них разное назначение и совершенно разные правила подготовки, поэтому для одного и того же объекта они могут давать — и иногда действительно дают — разные цифры.
Как на самом деле проводится рыночная оценка
Агент, определяющий запрашиваемую цену, начинает с проверки того, соответствует ли объект своему зарегистрированному описанию, поскольку незадекларированные пристройки или расхождения с данными Catastro (кадастра) влияют на то, что впоследствии примет юрист покупателя. Далее основной метод — сравнение: недавние продажи похожих объектов с поправками на различия в площади, состоянии, расположении, видах и наличии открытых пространств. Учитывается и то, занят ли объект, сдан в аренду или свободен, а также всё, что ограничивает его использование, например статус охраняемого архитектурного объекта или градостроительные ограничения. В результате получается взвешенная оценка, а не гарантированная сумма, и она надёжна ровно настолько, насколько надёжны сравнительные данные и знание местного рынка, на которых она основана.
Tasación: регулируемая банковская оценка в Испании
Если покупатель финансирует покупку за счёт ипотеки, испанские банки требуют tasación перед одобрением кредита, и это не обсуждается и не является необязательным. Её должен проводить tasador (оценщик), аккредитованный Банком Испании и работающий через официально зарегистрированную оценочную компанию, а весь процесс регулируется Приказом министерства ECO/805/2003, который точно определяет, как должна проводиться и документироваться оценка. Оценщик лично осматривает объект, проводит замеры, проверяет его состояние и качество постройки, убеждается в отсутствии градостроительных нарушений и составляет отчёт, действительный в течение шести месяцев. Обычно эти расходы несёт покупатель, и, как правило, они составляют несколько сотен евро.
Почему две суммы могут различаться
Поскольку tasación следует строгой регламентированной методике, а рыночная оценка отражает реальный спрос покупателей и переговоры, они не всегда совпадают. Если банковская tasación оказывается ниже согласованной цены продажи, решать эту проблему приходится покупателю — как правило, увеличивая долю собственных средств, ведь сумма ипотеки рассчитывается от меньшей из двух величин: tasación или цены покупки. Это один из самых частых сюрпризов на позднем этапе покупки на Майорке, и обеим сторонам стоит знать о такой возможности задолго до того, как покупатель с ипотекой глубоко продвинется в процессе.
Что на самом деле влияет на цифру
На юго-западе острова наибольшее влияние на оба вида оценки, как правило, оказывают расположение и виды, а затем состояние объекта и то, насколько недавно он был отремонтирован. Открытые пространства, парковка и близость к побережью или марине здесь весят больше, чем во внутренних районах. Объекты с любыми градостроительными нарушениями, в том числе со статусом fuera de ordenación, и агенты, и оценщики оценивают осторожнее, поскольку это влияет на то, что примут кредитор и будущий покупатель.
Правильная цена с самого начала
Завышенная запрашиваемая цена редко корректируется безболезненно. Обычно это приводит к медленной и всем заметной череде снижений цены, которая заставляет покупателей гадать, что не так с объектом, вместо одной уверенной цифры, отражающей его реальную стоимость. Начать с рыночной оценки, основанной на действительно сопоставимых сделках, и понимать, что банковская tasación может дать иной результат, если покупателю нужно финансирование, — самый ясный способ установить цену, которая продержится до завершения сделки, а не будет пересматриваться по ходу дела.