Покупка меблированной недвижимости на Майорке: опись, договор и стоимость обстановки
Покупка меблированной недвижимости на Майорке: что входит по закону, как составить опись, оценить обстановку и проверить всё при передаче.
Содержание
Когда вы покупаете меблированную недвижимость на Майорке, ничто из движимых вещей не входит в сделку автоматически только потому, что было на месте во время просмотра. Единственный надёжный документ о том, что остаётся, а что уходит, — подписанная поштучная опись, приложенная к частному договору и упомянутая в купчей.
Продажа с мебелью на острове — обычное дело. Многие дома здесь — вторые дома или дома для отдыха, и владельцы, которые уезжают, часто обратно в Великобританию, Германию или Скандинавию, редко горят желанием везти диваны и обеденные столы через всю Европу. Для покупателя меблированная вилла или квартира означает, что можно приехать с чемоданом и сразу начать жить, — это настоящее преимущество, если вы перевозите семью или хотите наслаждаться домом с первых же выходных.
Но это добавляет и детали, которые легко упустить. Кому принадлежит садовая мебель? Входят ли в продажу картины на стенах? Что будет, если холодильник исчезнет между просмотром и визитом к нотариусу? Вот как правильно с этим обращаться.
Встроенное и движимое: что говорит испанский закон
Основную границу испанское право проводит в статье 334 Гражданского кодекса. Всё, что прикреплено к зданию так, что его нельзя снять, не сломав или не повредив сам предмет, считается частью недвижимости. Поэтому встроенная кухня, встроенные шкафы, сантехника, облицованные камины и подобные вещи обычно переходят вместе с домом, независимо от того, перечислил их кто-то или нет.
Всё остальное — движимое имущество, и оно принадлежит продавцу, если договор не предусматривает иного. Диваны, кровати, столы, ковры, лампы, телевизоры, отдельно стоящая бытовая техника, садовая мебель, барбекю и картины — всё это по эту сторону границы. Между ними — серая зона: сплит-кондиционеры, роботы для чистки бассейна, уличное освещение, шторы и жалюзи или винный шкаф, встроенный в кухонный модуль. Именно из-за таких вещей возникают споры, поэтому называйте их поимённо.
Самое простое правило мы даём каждому клиенту: если вы хотите что-то получить — запишите это; если продавец хочет что-то оставить себе — запишите и это. Чёткий список защищает обе стороны и избавляет от неловкого разговора в день сделки.
Опись: как составить её правильно
Хорошая опись составляется по комнатам и включает террасу, сад, гараж и кладовые. Для каждого предмета указывается краткое описание, количество, а для всего ценного — марка или модель. Лучшая защита — датированные фотографии, приложенные к списку: они показывают состояние на момент договорённости.
В описи также следует указать, что исключено. Семейные фотографии и личные вещи — это очевидно, но владельцы часто хотят оставить себе какую-то картину, старинный сундук или садовые скульптуры. Если эти вещи уезжают, в списке должно быть так и написано, чтобы никто не думал иначе.
Приложите опись к договору arras или частному договору купли-продажи, пусть обе стороны подпишут или завизируют каждую страницу, и убедитесь, что купчая на неё ссылается. Если вы ещё не знакомы с этапом arras, наша статья о том, что будет, если отказаться от сделки после подписания arras, объясняет, почему этот договор так важен.
Как согласовать стоимость обстановки
Покупатель и продавец могут либо включить обстановку в общую цену, либо указать для неё отдельную сумму. Включить проще. Выделить отдельно имеет смысл, если мебель действительно ценная — например, дизайнерские предметы, качественная садовая мебель или полный комплект новой техники, — потому что движимое имущество облагается налогом иначе, чем сама недвижимость.
Сумма должна быть реалистичной. Балеарское налоговое агентство ATIB может проверить заявленную в сделке стоимость, а с 2022 года налоговая база налога на передачу имущества не может быть ниже valor de referencia (референтной стоимости) Catastro, если она выше заявленной цены. Поэтому перенос части цены в завышенную стоимость мебели не снижает налог на недвижимость ниже этого порога, зато вызывает вопросы. Держите стоимость обстановки в соответствии с реальной ценностью вещей, подкрепляя её фотографиями и, если есть, счетами. Ваш юрист или gestor проконсультирует по налогообложению вашей покупки, а на сайте ATIB опубликованы действующие региональные правила.
Ипотека и мебель
Если вы покупаете в ипотеку, помните, что банковская оценка, tasación, оценивает недвижимость, а не её обстановку. Испанские банки рассчитывают кредит от меньшей из двух сумм — цены покупки или оценки, поэтому любые деньги за мебель обычно идут из ваших собственных средств.
Это ещё одна причина заранее согласовать отдельную сумму за обстановку, чтобы цена в купчей, оценка и ипотечное предложение совпадали. Банки не любят сюрпризов за столом подписания так же, как и покупатели.
Состояние, передача и финальный осмотр
Пропишите в договоре, что недвижимость и перечисленная обстановка будут переданы в том состоянии, в котором их осматривали, с учётом нормального износа. Затем организуйте финальный осмотр незадолго до визита к нотариусу. Возьмите с собой опись, проверьте, что всё перечисленное на месте и работает, и убедитесь, что всё исключённое вывезено.
Обратите внимание и на практические мелочи: включена ли техника, работает ли оборудование бассейна, есть ли пульты от ворот и кондиционеров, ключи от всех замков и коды сигнализации. Если чего-то не хватает или что-то сломано, договориться о решении гораздо проще до подписания, чем после. Техническое обследование перед покупкой охватывает само здание — об этом наш материал о техническом обследовании при покупке на Майорке, — а проверка обстановки остаётся за вами.
Наконец, оформите страховку со дня завершения сделки и убедитесь, что она покрывает не только здание, но и обстановку. Наша статья о страховании жилья для покупателей на Майорке объясняет, на что обратить внимание.
Продавцам: продажа с мебелью
Если вы продаёте, заранее решите, что оставляете, а что забираете, и сообщите об этом агенту до фотосъёмки. Покупатели влюбляются в то, что видят, поэтому если какой-то яркий предмет не остаётся, лучше убрать его до просмотров или ясно указать исключение в объявлении.
Если вы сами подготовите опись с фотографиями, после принятия предложения дело пойдёт быстрее. Это помогает и в том случае, если вас не будет на острове в день сделки: благодаря чёткому списку ваш представитель и покупатель смогут провести передачу без звонков через часовые пояса.
Покупаете ли вы дом, готовый к заселению, или продаёте полностью меблированный, мы с радостью поможем с деталями. Посмотрите наши объекты в Санта-Понсе (Santa Ponsa) и Нова-Санта-Понсе или по всей Майорке, звоните нам по телефону +34 971 692 434, пишите в WhatsApp или на help@imperial-properties.com. Если вы думаете о продаже, воспользуйтесь нашей формой бесплатной оценки.
Эта статья носит общий информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Попросите своего юриста проверить опись и стоимость обстановки для вашей конкретной покупки.