Покупка на стадии строительства на Майорке: банковские гарантии, которые вас защищают
Как испанский закон защищает покупателей строящегося жилья на Майорке: банковские гарантии, Ley 57/1968 и Ley 20/2015, и что проверить до оплаты.
Содержание
Каждый год покупатели на юго-западе Майорки подписывают договоры на дома, которых ещё не существует. Вилла — это пока комплект архитектурных чертежей, жилой комплекс — огороженный участок с разрешением на строительство на воротах. Платить реальные деньги за недвижимость, которая существует только на бумаге, — это как будто прыжок в неизвестность, и в некоторых странах так оно и есть. В Испании всё иначе: закон перекладывает риск на банк, а не на вас.
Именно эту часть покупки на стадии строительства глянцевые буклеты обычно обходят стороной: банковскую гарантию. Это не бонус и не приятная опция от добросовестного застройщика. Это требование закона, и понимание того, как оно работает, — самое полезное, что вы можете сделать, прежде чем подписать частный договор купли-продажи новостройки на Майорке.
Что на самом деле означает покупка на стадии строительства
Покупка на стадии строительства, или sobre plano, означает, что вы приобретаете недвижимость до завершения строительства, а иногда и до его начала. Как правило, вы подписываете частный договор купли-продажи и вносите депозит за бронирование, затем следуют поэтапные платежи, привязанные к этапам строительства, а остаток выплачивается при завершении, когда вы подписываете escritura (нотариальный акт купли-продажи) у нотариуса.
Привлекательность очевидна: цены на стадии строительства обычно фиксируются рано, до полной застройки комплекса, а покупатели могут выбрать отделку, планировку и иногда ориентацию квартиры в корпусе. Риск столь же очевиден: вы отдаёте деньги за то, чего физически ещё нет. Именно этот пробел и призвано закрыть испанское законодательство.
Закон, который стоит за каждым платежом
Закон Испании 57/1968 об авансовых платежах при строительстве и продаже жилья обязывает любого застройщика, получающего деньги от покупателей до передачи объекта, защищать эти средства одним из двух способов: банковской гарантией (aval bancario) или страховым полисом (seguro de caución). Застройщик должен зачислять платежи покупателей на специальный счёт, отдельный от своих общих средств, и обеспечивать каждый платёж индивидуальным гарантийным документом, в котором выгодоприобретателем указаны вы.
Это не общее обещание, что «всё покрыто». Испанская судебная практика однозначна: покупателю нужен индивидуальный гарантийный сертификат на каждый внесённый платёж, а не просто ссылка на некий общий полис, который, по словам застройщика, где-то существует.
Ley 20/2015: реформа 2016 года
Первоначальный закон 1968 года был усилен законом Ley 20/2015, действующим с января 2016 года. Для покупателей сегодня важнее всего два изменения. Во-первых, банки, принимающие платежи за строящееся жильё без подтверждения наличия действительной гарантии, могут нести солидарную ответственность за эти деньги, — то есть если что-то пойдёт не так, вы, возможно, сможете предъявить требование напрямую банку, а не только застройщику. Во-вторых, банковская гарантия действительна только после того, как застройщик получил разрешение на строительство проекта. Гарантия, выданная до появления разрешения, реальной защиты не даёт, поэтому договоры бронирования, подписанные до выдачи разрешения, никогда не должны предусматривать платежей сверх небольшого возвратного депозита за бронирование.
Что на самом деле покрывает банковская гарантия
Если комплекс не достроен или сдан настолько поздно или с такими дефектами, что вы решаете отказаться от сделки, действительная гарантия даёт вам право вернуть сто процентов всего уплаченного плюс законные проценты — напрямую от банка или страховщика, выдавшего гарантию. Верховный суд Испании неоднократно подтверждал эту позицию в решениях против банков, которые проводили платежи, не проверив надлежащее оформление гарантий, и обязывал их вернуть всю сумму с процентами — даже спустя годы после первоначальных платежей.
На практике это означает, что ваш риск как покупателя строящегося жилья на Майорке — это не «надеяться, что застройщик достроит проект». Это «убедиться, что документы в порядке, а если нет — позволить закону сделать своё дело».
Что проверить перед внесением депозита
Несколько проверок — в идеале их проводит независимый юрист, а не рекомендованный застройщиком, — охватывают почти всё, что может пойти не так:
Убедитесь, что у застройщика есть действующее разрешение на строительство именно этого проекта, а не только права на землю. Запросите индивидуальный документ о банковской гарантии, где выгодоприобретателем указаны лично вы, на точную сумму конкретного платежа, выданный признанным испанским банком. Проверьте, что средства покупателей поступают на указанный в договоре обособленный специальный счёт, а не на общий счёт застройщика. Убедитесь, что в самом частном договоре купли-продажи письменно указано, что застройщик вернёт авансовые платежи с законными процентами в случае непередачи объекта, и назван банк или страховщик-гарант.
Ничего экзотического в этом нет. Это стандартная юридическая проверка (due diligence), которую любой компетентный испанский юрист по недвижимости проводит как само собой разумеющееся, и она обходится гораздо дешевле, чем обнаружить отсутствие гарантии после того, как проект встал.
Что делать, если гарантии нет
Покупатели, внёсшие депозиты без надлежаще оформленной гарантии, не обязательно остаются ни с чем. Согласно действующей судебной доктрине, если банк принимал депозиты на счёт, не требуя обязательных гарантий, возврата можно требовать от самого банка — даже если застройщик с тех пор обанкротился или исчез. Такая возможность существует потому, что закон рассматривает требование о гарантии как норму публичного порядка, от которой покупатель не может отказаться, даже если подписал договор, пытавшийся её исключить. Это не значит, что деньги вернутся автоматически или сразу, — обычно требуется обращение в суд, — но правовая конструкция твёрдо на стороне покупателя.
Покупка на стадии строительства на юго-западе Майорки
Новое строительство в муниципалитете Кальвия (Calvià), от Санта-Понсы (Santa Ponsa) до Порт-д’Андрача (Port d'Andratx), остаётся активным, и продажи на стадии строительства — обычная часть этого рынка. Основы не зависят от местоположения: одни и те же гарантии Ley 57/1968 и Ley 20/2015 действуют, будь то бутиковый проект вилл или крупный жилой комплекс. Различается другое — насколько тщательно конкретные застройщики и их банки соблюдают требования к документам, и именно поэтому перечисленные выше проверки важнее репутации застройщика или лоска его шоурума.
Покупка строящегося жилья на Майорке может быть действительно удачным способом приобрести новый дом по сегодняшним ценам и с отделкой на ваш выбор. Защита, заложенная в испанском законе, означает, что главная задача — не надеяться на лучшее, а убедиться, что гарантия существует, оформлена на вас и на нужную сумму, ещё до того, как хоть один платёж уйдёт с вашего счёта.