Покупка недвижимости на Майорке гражданином США: что нужно знать американским покупателям в 2026 году
Американцы могут свободно покупать недвижимость на Майорке, но их ждут FATCA, отсутствие «золотой визы» и особые правила ипотеки. Что важно в 2026 году.
Содержание
Американские покупатели всё заметнее на рынке Майорки (Mallorca). Покупателей из Северной Европы остров привлекает уже несколько десятилетий, но запросы из США стабильно растут с 2022 года — благодаря сочетанию благоприятного курса доллара к евро, привлекательного образа жизни и растущего понимания того, что Испания — серьёзная долгосрочная база, а не только место для отпуска.
Хорошая новость проста: для американцев нет никаких ограничений на покупку недвижимости в Испании по признаку гражданства. Вид на жительство не нужен. Специальное разрешение не нужно. Нужно другое — чётко понимать несколько конкретных моментов, в которых покупка для американца заметно отличается от покупки для европейца и в которых ошибка в деталях стоит реальных денег и времени.
«Золотой визы» больше нет
Испанская программа «золотой визы» (Golden Visa), дававшая право на проживание в обмен на инвестиции в недвижимость от 500 000 €, закрылась в апреле 2025 года. Если вы встречали упоминания о ней в старых путеводителях — она больше не действует. Покупка недвижимости на Майорке сегодня не даёт никакого пути к испанскому виду на жительство.
Для американских покупателей, которые рассматривали покупку отчасти как путь к европейской базе, это существенное изменение. На саму возможность купить оно не влияет, но меняет разговор о дальнейших шагах, если вы хотите проводить на острове много времени.
Остаются альтернативы: Non-Lucrative Visa (для тех, кто может подтвердить достаточный пассивный доход и не собирается работать в Испании) и Digital Nomad Visa (виза цифрового кочевника), введённая в 2023 году в рамках испанского закона о стартапах (Startup Act). Digital Nomad Visa предназначена для удалённых сотрудников неиспанских компаний. Требование к доходу в 2026 году — около 2850 € в месяц для одного заявителя, с увеличением на каждого иждивенца. Она даёт первоначальный вид на жительство сроком до трёх лет с продлением ещё на два и путь к постоянному виду на жительство после пяти лет легального проживания.
NIE и процесс покупки
Для любой покупки недвижимости в Испании нужен NIE — Número de Identificación de Extranjero, ваш испанский налоговый идентификационный номер. Без него нельзя подписывать договоры, платить налоги или открыть счёт в испанском банке. Американским покупателям стоит учесть это в сроках. NIE можно получить лично в испанском консульстве в США или в самой Испании. Сроки оформления различаются, но разумно заложить несколько недель, особенно если вы подаёте заявление из США.
В целом покупка в Испании занимает обычно два-три месяца от принятого предложения до получения ключей, иногда немного дольше — в зависимости от юридического статуса объекта, например если требуется военное разрешение (подробнее ниже) или нужно урегулировать вопросы наследства или прибрежной концессии.
Открыть счёт в испанском банке — практическая необходимость, а не просто бюрократия. Через него проходят переводы и платежи по ипотеке, а испанские правила противодействия отмыванию денег обязывают покупателей документально подтвердить происхождение средств на покупку. Крупные переводы со счетов в США привлекают внимание, поэтому заранее подготовленные документы — банковские выписки, подтверждение источника дохода, документы по инвестиционным счетам — избавят от задержек в дальнейшем.
FATCA и что это значит для вашей ипотеки
Именно здесь опыт американского покупателя сильнее всего отличается от опыта британца или немца. Закон о налоговой отчётности по иностранным счетам (FATCA) обязывает иностранные финансовые учреждения, включая испанские банки, сообщать в IRS сведения о счетах американских налоговых резидентов. Это создаёт административную нагрузку, которой некоторые небольшие испанские банки предпочитают избегать. На практике они отказывают клиентам из США не из-за правового запрета, а просто потому, что бумажная работа того не стоит.
С крупными банками иначе. BBVA, Bankinter, Sabadell, Santander и сервис HolaBank от CaixaBank кредитуют граждан США после выполнения требований FATCA. Для вас как покупателя это означает дополнительные документы: форма W-9, налоговые выписки IRS и подписанная декларация о соблюдении иностранного налогового законодательства теперь стандартные требования. Заложите на рассмотрение заявки на неделю-две больше, чем для европейского заявителя, и будьте готовы к небольшому увеличению маржи по ставке, которая покрывает дополнительные расходы банка на комплаенс.
Нерезиденты в Испании обычно получают ипотеку в размере 60–70 процентов от стоимости объекта, то есть первоначальный взнос составляет 30–40 процентов плюс расходы на покупку. Расходы на покупку — налог на передачу собственности, нотариус, реестр и услуги юриста — обычно добавляют к цене ещё 10–12 процентов. Стандартные сроки ипотеки с фиксированной ставкой — от 15 до 25 лет, при этом ставки привязаны к Euribor плюс маржа банка около 1,0–2,0 процента.
Налоговые обязательства в США
В отличие от граждан большинства стран, граждане США облагаются налогом на доходы по всему миру независимо от места проживания. Покупка недвижимости на Майорке добавляет уровень отчётности, который не затрагивает британских, немецких или скандинавских покупателей в той же мере.
Основные обязательства:
FBAR (форма FinCEN 114): подаётся, если совокупная стоимость ваших иностранных финансовых счетов, включая испанский банковский счёт, в какой-либо момент календарного года превышает 10 000 $. Эта отчётность подаётся в IRS отдельно, а не в составе налоговой декларации.
Форма 8938 (отчётность по FATCA): подаётся, если ваши иностранные финансовые активы превышают определённые пороги. Для одиноких налогоплательщиков, проживающих в США, порог — 50 000 $ на конец года или 75 000 $ в любой момент в течение года. Для супружеских пар и американцев, живущих за границей, пороги выше.
Доход от аренды: любой доход от сдачи недвижимости необходимо указывать в американской налоговой декларации в приложении Schedule E, независимо от суммы. Испания также облагает этот доход в рамках налога на доходы нерезидентов, но благодаря соглашению об избежании двойного налогообложения между США и Испанией вы, как правило, получите зачёт налогов, уплаченных в Испании.
Испанский налог на имущество (wealth tax): на Балеарских островах действуют собственные ставки налога на имущество для активов свыше 700 000 €. Для владельца-нерезидента он применяется к испанской недвижимости за вычетом ипотеки. Американцы не освобождены от него, и его нужно учитывать в ежегодных расходах на владение.
Всё это не повод отказываться от покупки. Но это значит, что бухгалтер, знающий и американское, и испанское налоговое право, — не опция, а практическая необходимость.
Касается ли американцев военное разрешение?
Испания требует от покупателей не из ЕС, приобретающих некоторые сельские объекты — финки, загородные поместья и недвижимость в районах, признанных важными для обороны, — получить военное разрешение до завершения сделки. Это требование установлено законом 1975 года о зонах, представляющих стратегический интерес для национальной обороны.
На Балеарских островах требование распространяется на граждан стран вне ЕС, покупающих сельские или сельскохозяйственные земли. Большинство городских квартир, таунхаусов и обычных вилл в жилых районах Кальвии (Calvià) — включая Санта-Понсу (Santa Ponsa), Нова-Санта-Понсу (Nova Santa Ponsa) и окрестности — это не затрагивает. Если вы рассматриваете сельскую финку или объект со значительным участком сельхозземли, юрист подскажет, нужно ли разрешение. Если нужно, процедура несложная и не является серьёзным препятствием, но добавляет к срокам несколько недель.
Шенгенские реалии
Владение недвижимостью на Майорке не меняет вашего статуса посетителя Испании из страны вне ЕС. Американцы могут находиться в Шенгенской зоне без визы до 90 дней в течение любых 180 дней. Если вы хотите проводить здесь больше времени — в том числе подолгу жить в своём доме на Майорке, — понадобится виза или вид на жительство. Для работающих американцев самый практичный путь — Digital Nomad Visa. Non-Lucrative Visa подходит пенсионерам и тем, у кого значительный пассивный доход и кто не работает.
Запуск ETIAS — Европейской системы информации о поездках и разрешений на них, обязательной предварительной регистрации для посетителей Шенгенской зоны из стран вне ЕС, — снова отложен, и теперь ожидается, что как условие посадки на рейс она начнёт применяться не раньше апреля 2027 года.
Почему Майорка и почему сейчас
Американских покупателей привлекают те же фундаментальные факторы, которые сделали Майорку самым стабильно растущим рынком элитной недвижимости в Европе за последнее десятилетие. Средняя цена по острову в 2026 году достигла 7370 € за квадратный метр, согласно независимому исследованию Steinbeis Transfer Institute, опубликованному в марте, — рост на 9,8 процента за год. На юго-западе, где работает Imperial Properties, цены на удачно расположенные объекты приближаются к 10 000 € за квадратный метр.
Предложение в премиальном сегменте структурно ограничено. Новое строительство жёстко регулируется, а первоклассные объекты с видом на море и бассейном составляют лишь около 2 процентов всего доступного предложения. Этот рынок не раздувается и не сдувается в зависимости от новостей. Его определяют география, ограничения застройки и устойчивая база международных покупателей, которая не проявляет признаков сокращения.
Для американских покупателей, которые хорошо подготовились — разобрались с FATCA, нашли двуязычного юриста, назначили налогового консультанта по США и Испании и выбрали банк с отделом для нерезидентов, — процесс вполне управляем. Главное — относиться к нему как к структурированному проекту, а не к тому, что можно уладить по ходу дела.
Если вы только начинаете изучать возможности на юго-западе Майорки, команда Imperial Properties работает с международными покупателями с 1985 года. Мы поможем вам разобраться в рынке, конкретных районах и практических вопросах ещё до того, как вы возьмёте на себя какие-либо обязательства. Смотрите актуальные предложения по всей Майорке или свяжитесь с нами напрямую.