Покупка недвижимости на Майорке в 2026 году: полный гид по расходам

Покупка недвижимости на Майорке (Mallorca) — одно из самых удачных решений, которое может принять иностранный покупатель, и одновременно одно из тех, чью реальную итоговую стоимость чаще всего недооценивают. Цена в объявлении — лишь отправная точка. На Балеарских островах налоги на передачу собственности, гербовый сбор, услуги нотариуса, юридические расходы и текущие платежи за владение добавляют к цене покупки ощутимую сумму, причём структура этих расходов зависит от того, покупаете ли вы объект на вторичном рынке или новостройку. В этом гиде мы понятно описываем каждую статью расходов и приводим примеры расчётов для самых актуальных ценовых сегментов рынка Майорки, чтобы каждый, кто покупает недвижимость на острове в 2026 году, мог уверенно планировать бюджет с первого дня.

Золотое правило: закладывайте 10–14 процентов сверх цены покупки

Самое надёжное практическое правило при покупке недвижимости на Майорке — заложить дополнительно 10–14 процентов сверх согласованной цены на все налоги, сборы и сопутствующие расходы. Для объекта на вторичном рынке эта цифра обычно ближе к 12–14 процентам из-за прогрессивной шкалы балеарского налога на передачу собственности. Для новостройки структура иная, но итог в целом сопоставим: как правило, 12–13 процентов, если сложить НДС и гербовый сбор с расходами на юриста и нотариуса.

Налог на передачу собственности (ITP) при покупке на вторичном рынке

При покупке недвижимости на Майорке на вторичном рынке у частного продавца самая крупная дополнительная статья расходов — налог Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, или ITP (налог на передачу имущества). Он рассчитывается по прогрессивной шкале от общей цены покупки, и каждая ступень облагается по своей ставке. Действующая шкала ITP на Балеарских островах:

Важно понимать, что ITP — прогрессивный налог: каждая ставка применяется только к той части цены, которая попадает в соответствующий диапазон, а не ко всей сумме. Так, при покупке недвижимости на Майорке за 1 500 000 € вы платите 8% с первых 400 000 €, 9% со следующих 200 000 €, 10% со следующих 400 000 € и 12% с оставшихся 500 000 € — а не 12% со всей суммы. ITP необходимо уплатить в Налоговое агентство Балеарских островов в течение 30 дней после подписания публичного акта у нотариуса.

Сниженная ставка ITP 4% применяется к покупателям основного жилья для собственного постоянного проживания, если цена объекта не превышает 270 151,20 € и выполняются другие условия. Эта льготная ставка недоступна при покупке второго дома или инвестиционного объекта.

НДС и гербовый сбор при покупке новостроек

Если вы покупаете на Майорке новостройку или объект, впервые передаваемый застройщиком, ITP не применяется. Вместо него покупатель платит НДС (IVA) в размере 10% от цены покупки плюс гербовый сбор (Actos Jurídicos Documentados, или AJD). На Балеарских островах ставка AJD составляет 1,2% от цены покупки для большинства объектов и 1,5% для объектов дороже 1 000 000 €. Таким образом, общая налоговая нагрузка на новостройку — примерно 11,2–11,5%, что немного ниже, чем при сопоставимой покупке на вторичном рынке в верхних ценовых диапазонах. IVA и AJD необходимо уплатить в течение 30 дней после подписания публичного акта.

Услуги нотариуса

Любая сделка с недвижимостью в Испании оформляется у нотариуса, который составляет и заверяет публичный акт купли-продажи. Нотариальные тарифы в Испании регулируются государством и поэтому довольно единообразны. При покупке недвижимости на Майорке закладывайте на услуги нотариуса от 600 € до 2 000 € в зависимости от сложности и стоимости сделки. Для дорогих покупок свыше 2 000 000 € расходы у верхней границы этого диапазона — обычное дело. Услуги нотариуса по традиции оплачивает покупатель, хотя в принципе это может быть предметом договорённости сторон.

Сборы Реестра собственности

После подписания публичного акта у нотариуса объект необходимо официально зарегистрировать на имя покупателя в Реестре собственности (Registro de la Propiedad). Сборы Реестра на Балеарских островах обычно составляют от 300 € до 1 200 € в зависимости от стоимости объекта. За объект стоимостью 500 000 € регистрационный сбор, как правило, составляет около 700–900 €. Регистрация обязательна по закону и защищает право собственности покупателя от любых будущих споров и претензий.

Услуги юриста: почему нужен независимый представитель

Мы настоятельно рекомендуем всем покупателям, и особенно иностранцам-нерезидентам, покупающим недвижимость на Майорке, привлекать независимого испанского юриста по недвижимости. Квалифицированный юрист проведёт юридическую проверку объекта: подтвердит право собственности по выписке Nota Simple из Реестра собственности, проверит наличие непогашенной ипотеки, обременений и залогов, подтвердит соответствие градостроительным нормам и отсутствие нарушений в разрешениях на строительство, а также изучит условия договора купли-продажи до внесения какого-либо задатка.

Услуги юриста при покупке недвижимости на Майорке обычно стоят около 1% от цены покупки, с практическим минимумом около 2 500 € и верхним диапазоном 8 000–15 000 € для сложных сделок с дорогими объектами, корпоративными структурами или одновременным оформлением ипотеки. Это одна из самых выгодных форм защиты, доступных в любой сделке с недвижимостью.

Номер NIE

Каждый покупатель недвижимости на Майорке, не являющийся гражданином Испании, должен иметь Número de Identidad de Extranjero (NIE) — испанский идентификационный налоговый номер иностранца. Без NIE невозможно завершить покупку недвижимости, открыть счёт в испанском банке, платить налоги или подписывать официальные документы. NIE можно получить в консульстве Испании в своей стране или в Управлении по делам иностранцев на Майорке. Многие покупатели выдают испанскому юристу доверенность на получение NIE от их имени — так при необходимости всю покупку можно провести дистанционно.

Примеры расчёта расходов при покупке недвижимости на Майорке

Следующие примеры показывают общую сумму дополнительных расходов, которую стоит заложить при покупке недвижимости на Майорке в разных ценовых сегментах (для покупки на вторичном рынке):

Текущие расходы на содержание недвижимости на Майорке

После завершения сделки владение недвижимостью на Майорке влечёт ряд ежегодных расходов, которые стоит учитывать в долгосрочном бюджете. Самые значимые из них:

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) — ежегодный муниципальный налог на недвижимость, который каждый муниципалитет рассчитывает на основе кадастровой стоимости объекта. На практике IBI для объектов премиум-сегмента в районе Кальвии (Calvià) или Андрача (Andratx) обычно составляет от 3 000 € до 8 000 € в год, хотя сумма сильно зависит от кадастровой стоимости и муниципалитета.

Налог на доходы нерезидентов (IRNR) платят все владельцы недвижимости в Испании, не являющиеся резидентами. Даже если объект не сдаётся в аренду, испанская налоговая служба исходит из условного арендного дохода в размере 1,1% от кадастровой стоимости и применяет к нему ставку 19% для резидентов ЕС (24% для резидентов стран вне ЕС). Итоговая сумма налога в большинстве случаев невелика, но декларацию нужно подавать ежегодно.

Налог на богатство на Балеарских островах взимается с активов свыше 3 000 000 € на человека. Правительство Балеарских островов повысило этот порог в 2024 году с 700 000 €, поэтому большинство покупателей в сегменте до трёх миллионов не платят налог на богатство за свою недвижимость на Майорке.

Взносы сообщества собственников (comunidad de propietarios) платят владельцы объектов в комплексах с общей инфраструктурой — бассейном, садами или охраной. Суммы сильно различаются: от нескольких сотен евро в год в простых комплексах до 5 000 € и более в год в премиальных комплексах с полным консьерж-сервисом и обслуживанием.

Коммунальные услуги и обслуживание виллы с тремя-четырьмя спальнями на юго-западе острова обычно обходятся примерно в 250 € в месяц за электричество, воду и базовые услуги, плюс сезонные расходы на обслуживание бассейна, уход за садом и охранную сигнализацию.

Договор о задатке (contrato de arras)

При покупке недвижимости на Майорке после согласования цены следующим стандартным шагом становится подписание частного договора о задатке (contrato de arras penitenciales), обычно с внесением задатка в размере 10% от согласованной цены. По такому договору, если покупатель отказывается от сделки без законных оснований, задаток он теряет. Если отказывается продавец, он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере. Договор arras и его условия всегда должен проверить независимый юрист покупателя до подписания.

Покупка на Майорке вместе с Imperial Properties

В Imperial Properties мы уже много лет сопровождаем иностранных покупателей при покупке недвижимости на Майорке. От выбора подходящего объекта и района до организации поиска, координации юридической проверки и сопровождения сделки до самого завершения — мы делаем всё, чтобы покупка недвижимости на Майорке прошла для вас как можно проще и осознаннее. Свяжитесь с нами напрямую, чтобы обсудить ваши требования и районы острова, которые лучше всего подходят вашему образу жизни и инвестиционным целям.