Покупка недвижимости на Майорке в 2026 году: полное руководство для иностранных покупателей

Покупка недвижимости на Майорке в 2026 году — это выход на один из самых стабильно растущих рынков недвижимости Европы. Средние цены по острову выросли на 9,8% до 7 370 € за квадратный метр, на юго-западе они приближаются к 10 000 € за квадратный метр, а спрос со стороны покупателей из Северной Европы, Великобритании и США остаётся на исторически высоком уровне. Рассматриваете ли вы основное жильё, второй дом или долгосрочную инвестицию, первый и важнейший шаг — разобраться в рынке, процессе покупки, правовых и налоговых вопросах. В этом руководстве обо всём этом рассказано понятно и подробно.

Рынок в 2026 году: о чём говорят цифры

Независимый институт Steinbeis Transfer Institute, который уже двенадцать лет подряд проводит самое всестороннее исследование рынка недвижимости Майорки, опубликовал результаты за 2026 год в марте. Ключевой показатель — средняя цена по острову 7 370 € за квадратный метр, что означает рост на 9,8% в годовом выражении. С 2015 года цены выросли примерно на 97%, что подтверждает структурный тренд, обусловленный устойчивым спросом и ограниченным предложением.

Рынок давно перерос простой рост цен. Исследование 2026 года фиксирует явный структурный сдвиг: доля элитной недвижимости в общем предложении растёт, предложение в нижнем ценовом сегменте заметно сокращается, а премиальные объекты с видом на море и бассейном составляют сейчас лишь около 2% всего доступного фонда.

Могут ли иностранцы покупать недвижимость на Майорке?

Да, без ограничений. Рынок недвижимости Испании полностью открыт для иностранных покупателей любой национальности. Нет ни минимальной суммы покупки, ни ограничений по гражданству, ни лимита на количество объектов, которыми может владеть иностранец. Важно учитывать, что программа «золотой визы» в Испании прекращена в апреле 2025 года. Покупка недвижимости на Майорке больше не даёт прямого пути к испанскому виду на жительство.

Шаг первый: получение номера NIE

NIE (Número de Identificación de Extranjero — идентификационный номер иностранца) — налоговый идентификационный номер, обязательный для любой значимой юридической или финансовой операции в Испании: подписания договора купли-продажи, уплаты налогов, открытия счёта в испанском банке, подключения коммунальных услуг и многого другого. Без него ни одна сделка с недвижимостью не состоится. Настоятельно рекомендуем начать оформление NIE как можно раньше.

Наймите независимого юриста

Перед тем как брать на себя какие-либо обязательства по покупке, обязательно привлеките независимого испанского юриста по недвижимости. Ваш юрист должен быть по-настоящему независимым — не связанным с продавцом, застройщиком или каким-либо агентом, участвующим в сделке. Его задача — провести юридическую проверку, подтвердить чистоту права собственности, проверить наличие задолженностей (которые в Испании привязаны к объекту, а не к продавцу), убедиться в соответствии объекта градостроительным нормам и защищать ваши интересы на всех этапах.

Процесс покупки шаг за шагом

Когда объект выбран и цена согласована, резервационный депозит снимает объект с продажи. Затем подписывается частный договор купли-продажи (contrato de arras) с задатком, как правило, в размере 10% от цены. По испанскому законодательству, если покупатель отказывается от сделки, задаток остаётся у продавца; если отказывается продавец, он обязан вернуть задаток в двойном размере. Завершение сделки происходит у нотариуса, где подписывается escritura pública (нотариальный договор купли-продажи) и выплачивается оставшаяся сумма. Затем договор регистрируется в Registro de la Propiedad (реестре собственности). Весь процесс от предложения до завершения сделки обычно занимает от четырёх до двенадцати недель.

Налоги и расходы при покупке

Заложите в бюджет дополнительно от 10% до 14% сверх цены покупки на все налоги и сборы.

Ежегодные налоги для нерезидентов

IBI — ежегодный муниципальный налог на недвижимость, рассчитываемый от кадастровой стоимости; для обычного жилого объекта он, как правило, составляет от 500 до 3 000 € в год. Налог на доходы нерезидентов (IRNR) платят все владельцы-нерезиденты, даже если объект не сдаётся в аренду. Условный арендный доход в размере 1,1% от кадастровой стоимости облагается по ставке 19% для резидентов ЕС/ЕЭЗ или 24% для резидентов стран вне ЕС. Налог на имущество (Wealth Tax) взимается, если чистая стоимость активов в Испании превышает 3 000 000 €.

Ипотека для покупателей-нерезидентов

Испанские банки кредитуют покупателей-нерезидентов максимум на 60%–70% оценочной стоимости на срок 20–25 лет. Покупателю нужно внести из собственных средств не менее 30%–40% цены покупки, плюс 10%–14% на налоги и сборы. Многие покупатели в верхнем сегменте рынка приобретают недвижимость без ипотеки.

Лицензии на туристическую аренду

Рынок краткосрочной аренды на Майорке жёстко регулируется. Правительство Балеарских островов ограничило число лицензий на туристическую аренду примерно 90 000 по всем островам, а в Пальме и на Ибице новые лицензии не выдаются. Если доход от аренды — одна из причин, по которым вы покупаете недвижимость на Майорке, прежде чем двигаться дальше, убедитесь, что у объекта есть действующая туристическая лицензия.

Работа с Imperial Properties

Imperial Properties уже много лет работает с иностранными покупателями в самых востребованных районах Майорки. Мы сотрудничаем с сетью независимых юристов, налоговых консультантов, валютных специалистов и управляющих недвижимостью, которые десятилетиями обслуживают клиентов на Майорке. Посетите www.imperial-properties.com, чтобы ознакомиться с актуальными предложениями, или свяжитесь с нашей командой напрямую.