Покупка причального места на Майорке: сколько это стоит и как устроен рынок
Причальное место на Майорке: как работают концессии марин, цены в Пуэрто-Порталсе и Порт-Адриано, текущие расходы и где искать места на продажу.
Содержание
Год за годом арендовать причальное место на Майорке, особенно в маринах премиум-класса, быстро превращается в упражнение на терпение. Спрос стабильно превышает предложение. Летние ставки в лучших портах для крупных судов начинаются от нескольких сотен евро в сутки. Долгосрочные договоры аренды, если они вообще доступны, как правило, привязаны к срокам концессии и почти не дают гарантий. Для владельцев лодок, которые собираются держать судно на Майорке постоянно, покупка причального места давно стала более разумным решением — а в последние годы этот рынок заметно вырос.
В этой статье мы рассказываем, как устроен рынок покупки причальных мест на Майорке, чем марины отличаются друг от друга с точки зрения инвестиций и что нужно понимать покупателям, прежде чем вступать в сделку, которая сложнее, чем кажется на первый взгляд.
Что вы покупаете: концессию, а не право собственности
Прежде всего важно понимать, что в Испании почти во всех случаях вы покупаете не само причальное место в собственность. Вы приобретаете концессию — долгосрочное право аренды, предоставленное испанским государством, которое сохраняет за собой окончательное право собственности на портовую инфраструктуру. Концессии выдаются на фиксированный срок, и по его истечении причальное место возвращается государству, если концессию не продлят на условиях, согласованных в тот момент.
Сроки концессий различаются в зависимости от марины и оставшегося срока первоначального разрешения. Например, в Порт-Адриано (Port Adriano) концессии, предлагавшиеся на рынке, заканчивались около 2037 года. В Moll Vell в Пальме некоторые концессии действуют до 2036 года. В Пуэрто-Порталсе (Puerto Portals) концессии действовали до 2031 года, хотя обсуждалось их продление. Оставшийся срок концессии — ключевой фактор стоимости любого причального места: место, у концессии которого осталось 20 лет, стоит значительно дороже, чем место с концессией, истекающей через пять лет, и цена должна прямо это отражать.
Когда концессия приближается к окончанию, неопределённость условий продления сказывается и на стоимости, и на ликвидности. Покупателям всегда следует получить юридическое подтверждение даты окончания концессии и условий её продления, прежде чем идти дальше.
Основные марины и их характер
На юго-западном побережье находятся три из самых значимых для покупателей причальных мест марин острова, и у каждой своё позиционирование.
Пуэрто-Порталс, примерно в 10 километрах к западу от Пальмы, — марина, которая больше всего ассоциируется с люксовым сегментом острова. Здесь 639 причальных мест для судов длиной до 60 метров, круглый год работают рестораны и бутики, а светская жизнь делает её одним из самых заметных адресов морской жизни Майорки. Причальные места здесь редко выставляются на продажу и быстро уходят, когда это происходит. Цены на крупные места в Пуэрто-Порталсе при длительном сроке концессии исторически исчислялись семизначными суммами. Местные жители уже десятилетиями называют её «мариной миллионеров», и цены соответствуют этому позиционированию.
Порт-Адриано расположен между Пуэрто-Порталсом и Санта-Понсой (Santa Ponsa); его реконструкцию проектировал Филипп Старк, что придало марине узнаваемый архитектурный облик. Здесь 482 причальных места для судов длиной до 80 метров, что делает её одной из марин острова с наибольшей глубиной доступа. Инфраструктура здесь новее, чем в Пуэрто-Порталсе, а коммерческое предложение — рестораны, модные бутики — ориентировано на состоятельную международную публику. Концессии здесь продавались со сроком окончания, как правило, в середине — конце 2030-х годов.
Club Nautico Santa Ponsa — более традиционная клубная марина на этом участке побережья, укрытая соснами и ценимая за практичность: хорошая инфраструктура, лояльные члены клуба и конкурентные цены по сравнению с люксовыми маринами. Она особенно популярна у владельцев лодок, которым нужна рабочая база, а не престижный адрес. Причальные места здесь не выставляются на открытый рынок так регулярно, как в частных маринах, и свободные места обычно появляются через сам клуб или через специализированных брокеров.
Сколько стоят причальные места
Цены на рынке причальных мест Майорки очень разнятся и нигде централизованно не публикуются. Основные факторы — расположение марины, длина судна, на которое рассчитано место, оставшийся срок концессии и конкретное положение внутри марины (близость к входу, расстояние до инфраструктуры, защищённость от непогоды).
Общая картина по публично упоминавшимся сделкам и предложениям брокеров такова: небольшие места (10–12 метров) в маринах среднего уровня продавались по ценам от нескольких десятков тысяч евро — это отражает более короткие сроки концессии и менее престижное расположение. Места на 15–20 метров в маринах премиум-класса со значительным оставшимся сроком концессии продавались по ценам от суммы, приближающейся к миллиону, до более чем миллиона евро. Места для судов от 30 метров в Пуэрто-Порталсе в последние годы выставлялись и продавались по ценам от одного до двух миллионов евро.
Эти цифры приведены для ориентира, а рынок движется вслед за спросом, который в последние годы стабильно растёт: популярность острова как яхтенного направления увеличивается, а предложение качественных причальных мест за ней не поспевает.
Текущие расходы
Покупка причального места избавляет от неопределённости аренды, но не от текущих расходов. Ежегодные взносы марины — за охрану, обслуживание, доступ к воде и электричеству, услуги начальника порта — взимаются во всех маринах и зависят от размера места и самой марины. Они уплачиваются, даже если место не используется, и составляют основные расходы на содержание.
Когда место не используется, его, как правило, можно сдавать в субаренду через систему управления марины и получать арендный доход. Суточные ставки в разгар лета в маринах премиум-класса составляют от 50 до нескольких сотен евро за ночь в зависимости от размера судна, так что удачно расположенное место при активной субаренде может частично или полностью покрывать ежегодные взносы.
Покупка облагается налогами — как правило, IVA (НДС) по ставке 21%, если продавец — компания, или ITP (налогом на передачу имущества), если продавец — частное лицо, по ставкам, установленным действующей шкалой правительства Балеарских островов. К стоимости сделки добавляются расходы на юриста, регистрацию и нотариуса. Испанский юрист по недвижимости с опытом именно в сделках с морскими концессиями совершенно необходим: это не стандартное оформление недвижимости.
Где найти причальные места на продажу
Причальные места на Майорке не появляются на обычных порталах недвижимости. Большинство сделок проводят специализированные брокеры — компании, которые занимаются именно продажей и арендой мест в маринах по всем Балеарским островам. Сами марины иногда ведут листы ожидания или знают владельцев, желающих продать место частным образом. Это рынок, построенный на связях, и сделки здесь рождаются из рекомендаций не реже, чем из официальных объявлений.
Тем, кто всерьёз задумывается о покупке причального места на юго-западе — в дополнение к покупке недвижимости или как самостоятельной инвестиции, — начать стоит с поиска специализированного брокера с прямыми связями в интересующих маринах и с юридической консультации ещё до того, как делать какое-либо предложение.
Чтобы подобрать недвижимость на юго-западе Майорки с морским образом жизни, посмотрите наши предложения в Санта-Понсе или все доступные объекты на imperial-properties.com.