Продажа недвижимости на Майорке нерезидентом: налоги, расходы и весь процесс
Продажа недвижимости на Майорке нерезидентом в 2026 году: налог 19% на прирост капитала, удержание 3%, plusvalía municipal, вычеты и продажа из-за рубежа.
Содержание
Продажа недвижимости на Майорке нерезидентом связана с рядом юридических и налоговых обязательств, которые заметно отличаются от процедуры для налоговых резидентов Испании, и если разобраться в них заранее, вы избежите сюрпризов, способных усложнить даже простую сделку. Основных элементов три: налог 19% на прирост капитала с любой прибыли от продажи, удержание 3% от полной цены продажи у нотариуса в качестве авансового платежа по этому налогу и муниципальный налог plusvalía, который взимает местная мэрия. Помимо этого, при расчёте чистой выручки нужно учесть расходы на саму сделку — комиссию агентства, нотариуса, gestoría. В этом руководстве мы понятно разбираем каждый элемент с проверенными цифрами, действующими в 2026 году.
Одно важное замечание, прежде чем перейти к деталям: испанская программа «золотой визы», которая давала право на резидентство покупателям из стран вне ЕС, приобретавшим недвижимость дороже 500 000 €, завершилась в апреле 2025 года. Продажа недвижимости на Майорке больше никак не влияет на получение резидентства — ни в одну, ни в другую сторону. Налоговые и правовые рамки продажи нерезидентом это изменение не затронуло.
Налог на прирост капитала для нерезидентов
Когда нерезидент продаёт недвижимость на Майорке, любая прибыль от продажи облагается Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) — налогом на доходы нерезидентов. В 2026 году ставка составляет 19% для резидентов ЕС и ЕЭЗ и 24% для резидентов других стран. На практике благодаря соглашениям об избежании двойного налогообложения, которые Испания заключила с Великобританией, США, Германией и большинством других стран, откуда приезжают международные покупатели Майорки, большинство продавцов платят по ставке 19% независимо от гражданства — ваш налоговый консультант подтвердит вашу ситуацию с учётом страны налогового резидентства.
Налоговая база — чистый прирост: разница между ценой продажи и первоначальной ценой покупки с поправкой на допустимые расходы с обеих сторон. Вы вправе вычесть из прироста следующие расходы при условии их документального подтверждения: уплаченную цену покупки, налог на передачу ITP или НДС, уплаченные при покупке, расходы на нотариуса и земельный реестр при первоначальной покупке, юридические расходы при покупке и продаже, комиссию агентства за текущую продажу, стоимость документально подтверждённых улучшений или пристроек (но не текущего ремонта), а также муниципальный налог plusvalía, если его платит продавец. Поэтому все документы о первоначальной покупке и счета за любые работы на объекте действительно стоит сохранить к моменту продажи — каждый документально подтверждённый евро расходов уменьшает налогооблагаемый прирост на евро.
Удержание 3% у источника
Удержание 3% — механизм, с помощью которого испанские налоговые органы следят за тем, чтобы продавец-нерезидент не завершил продажу и не уехал из страны, не рассчитавшись по налогу на прирост капитала. При подписании у нотариуса покупатель удерживает 3% от полной цены продажи и перечисляет их напрямую в налоговые органы по форме 211 в течение месяца после продажи. Продавец при завершении сделки получает 97% согласованной цены.
Эти 3% — не дополнительный налог, а авансовый платёж в счёт окончательного налога на прирост капитала. В течение четырёх месяцев после продажи продавец (или назначенный им налоговый представитель) должен подать форму 210, чтобы рассчитать фактический налог на прирост. Возможны три исхода: если удержанные 3% в точности покрывают налог 19% с прироста, больше ничего делать не нужно; если удержанные 3% превышают налог — так бывает, когда прирост невелик по сравнению с ценой продажи или объект продан с убытком, — излишек возвращается продавцу; если 3% меньше полной суммы налога, разницу нужно доплатить. Возврат от испанской налоговой службы обычно приходит через шесть–двенадцать месяцев, поэтому продавцам стоит планировать денежные потоки с учётом этого.
Пример расчёта: если объект продан за 500 000 €, покупатель удерживает у нотариуса 15 000 € (3%). Если налогооблагаемый прирост после вычетов составляет 60 000 €, налог по ставке 19% равен 11 400 €. Продавец подаёт форму 210, налог в 11 400 € засчитывается против удержанных 15 000 €, и к возврату причитается 3 600 € — с учётом сроков обработки.
Plusvalía municipal
Plusvalía municipal — местный налог, который взимает мэрия Кальвии (Calvià) или другого муниципалитета, где находится объект, с увеличения стоимости городской земли под недвижимостью. Он применяется только к земле, а не к зданию, и рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земли и количества лет владения. Чем дольше срок владения, тем выше применяемый коэффициент — до определённого максимального срока. Налог нужно уплатить в течение 30 дней после продажи.
Существенное изменение, введённое в 2021 году и теперь действующее в полной мере, позволяет продавцам выбирать между двумя методами расчёта: традиционным методом коэффициентов на основе кадастровой стоимости или объективным методом, основанным на фактическом росте стоимости земли. Если земля не подорожала, продавец может оспорить plusvalía или запросить освобождение — это важная защита, которой до 2021 года не было. Ваша gestoría или юрист рассчитают оба варианта и подскажут, какой даёт меньшую сумму налога. По общему правилу испанского законодательства plusvalía платит продавец, хотя, как и любые расходы, это можно оговорить в договоре купли-продажи.
Прочие расходы продавца
Помимо налоговых обязательств, продавец несёт ряд практических расходов при продаже недвижимости на Майорке. Самый крупный — комиссия агентства недвижимости: на рынке Майорки стандартная комиссия обычно составляет 5% плюс IVA (НДС 21%) от согласованной цены продажи. Она полностью вычитается при расчёте налога на прирост капитала, что снижает фактические затраты. Нотариальный сбор за договор купли-продажи по стандартной испанской практике обычно платит покупатель, хотя по договорённости это может быть иначе. Собственные юридические расходы продавца и услуги gestoría по подаче налоговой декларации и формальностям после продажи обычно составляют 1 000–2 000 € и также вычитаются из прироста.
Таблица чистой выручки для нерезидента, продающего недвижимость на Майорке за 700 000 €:
| Статья | Сумма |
|---|---|
| Согласованная цена продажи | 700 000 € |
| Удержание 3% у нотариуса | −21 000 € |
| Сумма, полученная при завершении сделки | 679 000 € |
| Комиссия агентства (5% + 21% IVA) | −42 350 € |
| Юридические услуги и gestoría (примерно) | −1 500 € |
| Plusvalía municipal (зависит от объекта и срока владения) | Переменная величина |
| Налог на прирост капитала по форме 210 (19% чистого прироста) | Переменная величина |
| Возврат излишка удержанных 3% (6–12 месяцев) | Переменная величина |
Продажа без приезда на Майорку
Продавцу-нерезиденту не нужно приезжать на Майорку, чтобы завершить сделку. Стандартная и настоятельно рекомендуемая практика — выдать доверенность (заверенную нотариально и апостилированную в стране вашего проживания) надёжному испанскому юристу или gestoría. Доверенность даёт им право подписать у нотариуса договор от вашего имени, подать налоговую форму 210, получить возврат удержанных 3%, если он положен, и оформить все формальности после продажи. Всю сделку можно провести дистанционно, а средства перевести на ваш банковский счёт за пределами Испании. Для продавцов из Великобритании, США, Германии, Скандинавии и других стран это стандартный подход, который работает эффективно, если представитель хорошо проинструктирован и имеет опыт сделок с недвижимостью на Майорке.
Защита от двойного налогообложения
Большинство продавцов из Великобритании, Германии, США, Франции, Нидерландов, Скандинавии и других основных стран-покупателей защищены от уплаты налога с одного и того же прироста дважды — в Испании и у себя на родине — благодаря сети испанских соглашений об избежании двойного налогообложения. По большинству этих соглашений налог на прирост капитала, уплаченный в Испании, засчитывается в счёт налоговых обязательств в стране проживания. До завершения сделки стоит проконсультироваться с налоговым консультантом в стране вашего резидентства, чтобы точно понять, как испанский налог на прирост капитала соотносится с налогом на этот прирост у вас на родине.
Типичные сроки
Продажа недвижимости на Майорке от согласования предложения до завершения сделки обычно занимает от четырёх до двенадцати недель. Последовательность такова: предложение и задаток за бронирование, частный договор (contrato de arras — предварительный договор с задатком) с задатком 10%, проверка объекта и подготовка, подписание у нотариуса с оплатой остатка и удержанием 3%. После завершения сделки у продавца есть четыре месяца на подачу формы 210. Plusvalía нужно уплатить в течение 30 дней. Возврат удержанной суммы, если он положен, приходит от испанской налоговой службы в течение шести–двенадцати месяцев после подачи формы 210.
Все наши объекты на продажу на Майорке