Продажа недвижимости на Майорке нерезидентом: налоги, процесс и типичные ошибки

Продажа недвижимости на Майорке нерезидентом: удержание 3%, налог 19% на прирост капитала, plusvalía municipal, IRNR, энергосертификат и все расходы 2026 года.

Продажа недвижимости на Майорке нерезидентом — процесс более простой, чем ожидает большинство владельцев, но в нём есть ряд особых требований и налоговых механизмов, которые достаточно отличаются от порядка в Великобритании, Германии, Скандинавии и других странах, откуда обычно приезжают продавцы, чтобы застать человека врасплох. Самые частые ошибки вовсе не драматичны. Это, например, неподанные декларации по налогу на доходы нерезидентов к моменту продажи, непонимание того, что такое удержание 3% и как вернуть переплату, путаница между plusvalía municipal и налогом на прирост капитала, а также незнание того, что энергетический сертификат теперь обязателен ещё до выставления объекта на продажу. Ничто из этого не является непреодолимым препятствием, но со всем этим гораздо проще справиться, если разобраться заранее, а не обнаружить на полпути. В этом гиде — полная картина: налоги, процесс, расходы, сроки и конкретные правила, действующие для продавцов-нерезидентов на Майорке в 2026 году.

Удержание 3% — что это и зачем оно нужно

Самая характерная особенность продажи испанской недвижимости нерезидентом — удержание 3%. Когда нерезидент продаёт недвижимость в Испании, покупатель по закону обязан удержать 3% согласованной цены покупки и перечислить их напрямую в налоговую службу Испании (Agencia Tributaria, AEAT) в течение одного месяца после завершения сделки. Это не налог как таковой, а предоплата в счёт налога продавца на прирост капитала, которую государство удерживает в качестве гарантии, поскольку продавец-нерезидент теоретически мог бы получить всю сумму и уехать из страны, вовсе не заплатив налог на прирост капитала.

3% рассчитываются от полной валовой цены покупки, а не от прибыли. При продаже за 1 000 000 € покупатель удерживает 30 000 € и перечисляет их в AEAT за продавца по форме Modelo 211. Продавец получает чистую сумму — в данном случае 970 000 € — при подписании у нотариуса.

Удержание — это не сам налог, и именно здесь многие продавцы путаются. Если фактический налог продавца на прирост капитала меньше 30 000 € — что часто случается у продавцов, купивших много лет назад по гораздо более низкой цене и имеющих значительную прибыль, которая после вычета расходов даёт налог ниже суммы удержания 3%, — продавец может подать заявление о возврате разницы. Если фактический налог на прирост капитала выше удержанных 3%, продавец обязан доплатить разницу в AEAT. Заявление о возврате подаётся по форме Modelo 210 в течение трёх месяцев после завершения сделки и подачи покупателем формы 211. AEAT обычно рассматривает возвраты от 6 до 18 месяцев, а вести процедуру должен налоговый представитель или юрист продавца в Испании, поскольку для этого процесса нерезиденты обязаны иметь фискального представителя в Испании.

Налог на прирост капитала — ставки и расчёт прибыли

Продавцы-нерезиденты платят налог на прирост капитала в Испании в рамках IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes — налог на доходы нерезидентов) по фиксированной ставке 19% с чистой прибыли. Ставка 19% применяется к продавцам из ЕС и ЕЭЗ и — после реформы 2015 года, уравнявшей ставки, — к продавцам из стран вне ЕС, включая британцев после Brexit. Исторические ставки 21–24%, ранее действовавшие для продавцов из стран вне ЕС, больше не применяются; ставка одинакова — 19% — независимо от гражданства продавца.

Прирост капитала рассчитывается как разница между чистой ценой продажи и чистой стоимостью приобретения. Чистая цена продажи — это согласованная цена минус подтверждённые расходы на продажу: комиссия агента, нотариальные расходы, приходящиеся на продавца, гонорар юриста продавца и уплаченный налог plusvalía municipal. Чистая стоимость приобретения — это первоначальная цена покупки плюс расходы, понесённые при покупке (ITP или НДС, нотариальные расходы, гонорар юриста, сборы земельного реестра, уплаченные покупателем), плюс стоимость капитальных улучшений, сделанных за время владения, при условии что они надлежащим образом подтверждены счетами и разрешениями на строительство. Расходы на текущее содержание — покраску, уход за садом, мелкий ремонт — не вычитаются. Капитальные улучшения — новый бассейн, полная реконструкция кухни с разрешением на строительство, пристройка — вычитаются при наличии надлежащих подтверждений.

На практике это означает, что продавцы, которые владеют недвижимостью на Майорке много лет и провели за это время значительные документально подтверждённые улучшения, часто обнаруживают, что их налогооблагаемая прибыль заметно ниже простой разницы между ценой покупки и ценой продажи. Привлечь испанского налогового консультанта, чтобы смоделировать прибыль до окончательного согласования цены, всегда имеет смысл — расчёт может преподнести сюрпризы в обе стороны.

Британские продавцы после Brexit и соглашение об избежании двойного налогообложения между Великобританией и Испанией

Граждане Великобритании, продающие недвижимость на Майорке в 2026 году, платят ту же ставку налога на прирост капитала 19%, что и любой другой продавец из страны вне ЕС. Соглашение об избежании двойного налогообложения между Великобританией и Испанией (DTA), которое после Brexit остаётся в полной силе, отдаёт Испании первоочередное право облагать налогом прибыль от продажи испанской недвижимости. DTA предусматривает механизм зачёта, исключающий двойное налогообложение: британские продавцы декларируют испанский прирост капитала в HMRC и получают зачёт уплаченного в Испании налога, так что Великобритания не облагает одну и ту же прибыль дважды. Конкретное взаимодействие испанского и британского налога на прирост капитала (со своими ставками и ежегодным необлагаемым минимумом) зависит от полной налоговой ситуации человека и требует консультации специалиста, знакомого с обеими системами.

Plusvalía municipal — налог, о котором часто забывают

Plusvalía municipal — официально Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (налог на увеличение стоимости городских земель) — это местный муниципальный налог на рост кадастровой стоимости земельной составляющей объекта за период владения. Он не связан с налогом на прирост капитала и уплачивается в местный муниципалитет (в Санта-Понсе (Santa Ponsa) и на юго-западе это Ajuntament de Calvià) в течение 30 дней после завершения сделки.

Plusvalía рассчитывается от кадастровой стоимости земли (а не от общей стоимости объекта и не от рыночной цены продажи) и количества лет владения с применением коэффициентов, которые муниципалитет устанавливает каждый год. Для объекта, которым владели десять лет в муниципалитете Кальвиа (Calvià), сумма plusvalía обычно составляет от 3 000 до 15 000 € в зависимости от кадастровой стоимости земли. По общему правилу её платит продавец, хотя стороны могут договориться иначе в договоре, — но в практике рынка Майорки платят продавцы.

Plusvalía претерпела существенные правовые изменения после решения Верховного суда Испании 2021 года, признавшего прежний метод расчёта неконституционным в случаях, когда кадастровая стоимость объекта фактически не выросла. Действующая методика расчёта, введённая Королевским декретом-законом 26/2021, даёт продавцам два варианта: объективный метод (официальные коэффициенты, применяемые к кадастровой стоимости) или метод реальной прибыли (коэффициент применяется к фактической прибыли от продажи). Продавец может выбрать тот метод, при котором налог ниже. Для большинства продавцов на нынешнем рынке, где цены значительно выросли, объективный метод обычно даёт меньшую сумму plusvalía, чем метод реальной прибыли, но это нужно проверять в каждом конкретном случае силами gestoría или юриста, ведущих сделку.

Убедитесь, что декларации IRNR поданы до продажи

Владельцы недвижимости на Майорке, не являющиеся резидентами, обязаны ежегодно подавать декларацию IRNR (по форме Modelo 210) по вменённому доходу от испанской недвижимости — как правило, 1,1 или 2% кадастровой стоимости в год, облагаемых по ставке 19 или 24% в зависимости от гражданства. Многие владельцы-нерезиденты не знают об этой обязанности, особенно те, кто купил много лет назад, когда контроль был менее строгим, или кто никогда не сдавал недвижимость и считал, что подавать в Испании ничего не нужно.

Чтобы продажа прошла гладко, юрист покупателя, как правило, запрашивает подтверждение того, что налоговые обязательства продавца в Испании исполнены. Неподанные декларации IRNR создают при завершении сделки осложнения, которых можно избежать при небольшом планировании. Если вы не подавали декларации IRNR за некоторые или все годы владения недвижимостью на Майорке, первый шаг перед выставлением объекта на продажу — привлечь испанского налогового консультанта, чтобы урегулировать ситуацию. Штрафы за несвоевременную подачу вполне посильны, если заняться этим заранее, — и становятся куда сложнее, если всё обнаруживается за столом у нотариуса.

Энергетический сертификат — обязательное условие до выставления на продажу

С 2013 года действующий энергетический сертификат (Certificado de Eficiencia Energética) обязателен для любой недвижимости, продаваемой в Испании. Без него объект нельзя законно рекламировать к продаже, а нотариус не завершит сделку. Сертификат выдаёт квалифицированный специалист, он действует 10 лет и оценивает объект по шкале от A (наиболее эффективный) до G (наименее эффективный). Большинство старых майоркинских вилл без серьёзной энергетической модернизации получают класс E или F. Сертификат для типичной виллы стоит от 150 до 400 € и оформляется за несколько дней. Это одно из тех требований, которые порой удивляют продавцов, ещё не продававших недвижимость в Испании, — если упомянуть о нём в начале процесса, не придётся спешить в последний момент.

Полная стоимость продажи — что вычитается из цены

Продавцам-нерезидентам на Майорке стоит заложить следующие расходы, которые вычитаются из валовой выручки от продажи:

Комиссия агента: на рынке Майорки обычно 5–6% цены продажи, хотя это зависит от агентства и типа объекта. Это самая крупная статья расходов при продаже, и её следует согласовать письменно до выставления объекта на рынок.

Налог на прирост капитала: 19% чистой прибыли после вычета расходов, как описано выше. Удержание 3% покрывает его частично или полностью; излишек возвращается, недостачу нужно доплатить.

Plusvalía municipal: от 3 000 до 15 000 € для большинства объектов юго-запада Майорки в зависимости от кадастровой стоимости и срока владения.

Нотариальные и юридические расходы: нотариальные расходы продавца относительно скромны — обычно 300–600 € за его часть. Гонорары юриста и gestoría со стороны продавца составляют 1 000–3 000 € в зависимости от сложности.

Погашение действующей ипотеки: если объект в ипотеке, её необходимо погасить на той же встрече у нотариуса, рассчитавшись из выручки от продажи. Нотариальные расходы на снятие ипотеки добавляют 200–500 €.

Энергетический сертификат: 150–400 €.

В целом расходы на продажу майоркинской недвижимости нерезидентом — без учёта налога на прирост капитала, который зависит от прибыли, — обычно составляют 6–8% валовой цены продажи. При продаже за 1 000 000 € с заметной прибылью общие вычеты вместе с налогом на прирост капитала могут достигать 15–20% цены. Точно смоделировать эти расходы до согласования цены — одно из самых практичных действий, которые может предпринять продавец.

Сроки — от решения до завершения сделки

Для нерезидента, продающего недвижимость на нынешнем рынке Майорки, реалистичный график от начала до конца выглядит так. Подготовка — получение энергетического сертификата, урегулирование неподанных деклараций IRNR, сбор документов о покупке и счетов за улучшения — занимает от двух до четырёх недель. Выставление и продвижение — от публикации до получения серьёзного предложения на нынешнем рынке для качественного объекта по правильной цене — может занять от нескольких недель до нескольких месяцев в зависимости от объекта, цены и рыночной ситуации. От предложения до contrato de arras (договора о задатке): после того как покупатель найден и условия согласованы, договор arras обычно подписывается в течение двух-трёх недель. От arras до завершения сделки: при покупке за наличные сделка может завершиться через четыре-шесть недель. Если покупателю нужна ипотека, срок увеличивается до 12–16 недель. После завершения сделки начинается процедура возврата удержанных 3% — если возврат положен, рассчитывайте на 6–18 месяцев рассмотрения в AEAT.

Если вы думаете о продаже своей недвижимости на Майорке и хотели бы обсудить процесс или получить оценку объекта, наша команда с радостью поможет.

Телефон или WhatsApp: +34 971 692 434  |  Написать в WhatsApp
Email: help@imperial-properties.com

Читайте наш гид по налоговому резидентству в Испании для владельцев недвижимости на Майорке

Читайте наш гид по ипотеке для нерезидентов на Майорке