Продажа недвижимости на Майорке с арендатором: договор аренды, право преимущественной покупки и цена
Арендатор в вашей недвижимости на Майорке? Что происходит с договором при продаже, 30-дневное право арендатора на покупку и как он влияет на цену.
Содержание
Продать недвижимость на Майорке с живущим в ней арендатором можно, но договор аренды переходит вместе с объектом. По испанскому Закону о городской аренде покупатель занимает ваше место арендодателя, и в большинстве случаев арендатору сначала нужно предложить купить жильё по той же цене и на тех же условиях — на решение у него есть 30 календарных дней.
Такая ситуация встречается чаще, чем многие думают. Владелец сдал квартиру, пока работал за границей, или купил второй дом как инвестицию, а теперь хочет продать его, пока там всё ещё живёт долгосрочный арендатор. Арендатор сам по себе продаже не мешает, но он меняет круг покупателей, порядок оформления документов и нередко цену. Вот как это работает на практике.
Какие правила применяются
Эта статья посвящена долгосрочной жилой аренде, когда арендатор живёт в объекте как в своём доме. Такие отношения регулируются Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) — Законом о городской аренде 1994 года с изменениями 2013 года и марта 2019 года.
Краткосрочная сдача туристам — совсем другое дело. Короткие туристические проживания исключены из сферы LAU и регулируются отдельно туристическим законодательством, поэтому объект, сдаваемый отдыхающим, можно продать без каких-либо из описанных ниже прав арендатора. Если же ваша недвижимость помесячно сдаётся одному и тому же человеку, который в ней живёт, это почти наверняка жилая аренда, как бы ни назывался договор.
Что происходит с договором аренды при продаже
Статья 14 LAU однозначна: покупатель сданного жилья принимает на себя права и обязанности арендодателя. Для договоров, подписанных начиная с 6 марта 2019 года, покупатель связан договором как минимум в течение первых пяти лет его действия или семи лет, если первоначальным арендодателем была компания. Это действует, даже если договор аренды никогда не регистрировался в Реестре собственности.
На практике это означает следующее:
- Арендатор остаётся, с той же арендной платой и на тех же условиях.
- Покупатель получает арендную плату с момента завершения сделки и отвечает за ремонт, залог и всё остальное, чем занимается арендодатель.
- Продажа не прекращает договор аренды, и арендатору не нужно ничего подписывать, чтобы её разрешить.
Для договоров, подписанных по прежним редакциям закона, действуют несколько иные правила о сроках и о защите покупателя, поэтому дата вашего договора имеет значение. Ваш юрист проверит это в первую очередь.
Право арендатора на покупку: tanteo и retracto
Статья 25 LAU даёт арендатору жилья преимущественное право купить арендуемый дом. Оно работает в два этапа.
- Tanteo — право преимущественной покупки. Перед продажей вы обязаны официально уведомить арендатора о решении продать, о цене и основных условиях. После этого у арендатора есть 30 календарных дней со дня, следующего за уведомлением, чтобы заявить, что он покупает на этих условиях. Уведомление должно быть сделано так, чтобы его можно было доказать, — обычно через burofax или через нотариуса.
- Retracto — право вступить в сделку после её заключения. Если вы не уведомили арендатора, упустили важные условия или продали дешевле либо на более выгодных условиях, чем указали в уведомлении, арендатор может выкупить объект у нового владельца по фактически уплаченной цене. На это у него есть 30 календарных дней с момента, когда покупатель уведомит его о совершённой сделке.
Уведомление действует не бессрочно. Его сила истекает через 180 календарных дней, поэтому если на согласование продажи уходит больше шести месяцев, уведомление нужно направить повторно. Право распространяется на продажу, а не, например, на дарение внутри семьи.
Мог ли арендатор отказаться от этого права?
Да. Для договоров, подписанных начиная с 6 июня 2013 года, LAU позволяет арендатору отказаться от права на покупку прямо в договоре, и многие современные договоры содержат именно такой пункт. Проверьте свой. Даже если отказ прописан, у вас остаётся одна обязанность: сообщить арендатору о намерении продать не менее чем за 30 дней до подписания сделки.
Документы у нотариуса
В купчей должно быть указано, сдан объект или свободен. Если он сдан, Реестр собственности не зарегистрирует покупателя владельцем, пока уведомления арендатору не будут надлежащим образом сделаны и подтверждены. Поэтому нотариус и ваш юрист задолго до завершения сделки попросят burofax или нотариальное уведомление либо договор аренды с отказом от права. Наш материал о том, что проверяет нотариус, рассказывает об остальных этапах подписания.
Позаботьтесь, чтобы покупатель также получил копию договора аренды, последние квитанции об оплате, сведения о залоге и любых гарантиях, а также о договорённостях по коммунальным услугам. Аккуратно собранные документы успокаивают покупателей и ускоряют процесс.
Как арендатор влияет на цену
Именно на этот вопрос большинство продавцов на самом деле хотят получить ответ. Арендатор в доме меняет круг ваших покупателей.
- Инвесторы часто охотно покупают объект с арендатором, ведь он приносит доход с первого дня. Они будут оценивать его в основном по арендной плате, оставшемуся сроку договора и надёжности арендатора.
- Покупатели, которые хотят жить в доме сами, — а на юго-западе это большая часть рынка — обычно хотят получить свободное жильё. Многие вообще не рассматривают сданные объекты.
Поскольку вторая группа больше, свободный объект обычно привлекает больше покупателей. Поэтому многие владельцы разговаривают с арендатором ещё до выхода на рынок. Иногда арендатор сам хочет купить. Иногда он готов съехать раньше по взаимному согласию, нередко с помощью в покрытии расходов на переезд. В других случаях договор близок к окончанию, и разумно подождать несколько месяцев. Если ваш договор прямо позволял вернуть жильё для собственных нужд или нужд близкого родственника, это ещё один путь, но он ограничен законом и требует аккуратного подхода.
Наша статья о том, как проводится оценка недвижимости на Майорке, объясняет, как мы определяем цену предложения — с арендатором или без него.
Налоговые моменты, о которых стоит помнить
Продажа облагается налогами в обычном порядке: налогом на прирост капитала с любой прибыли и муниципальным налогом plusvalía, о котором рассказывает наш материал о налоге plusvalía. Сданный объект не является вашим основным жильём, поэтому льготы для основного жилья не применяются. Доход от аренды до даты продажи также нужно задекларировать, как объясняется в нашей статье о том, как облагается доход от аренды. Всегда уточняйте свою ситуацию у налогового консультанта.
Чем мы можем помочь
Мы продаём дома в Кальвии (Calvià) с 1985 года, в том числе немало объектов с арендаторами. Мы можем оценить недвижимость в обоих вариантах — со сдачей и свободной, — обсудить с вами варианты действий в отношении арендатора и вместе с вашим юристом подготовить уведомления, чтобы продажа прошла чисто. Начните с бесплатной оценки без обязательств или посмотрите наши актуальные предложения в Санта-Понсе (Santa Ponsa) и Нова-Санта-Понсе и по всей Майорке.
Звоните нам по телефону +34 971 692 434, пишите в WhatsApp или на help@imperial-properties.com.