Разрешение на бассейн в Кальвии: что нужно до начала строительства

Разрешение на бассейн в Кальвии — первое, что нужно оформить до начала земляных работ. У мэрии три процедуры, от простого уведомления до лицензии с проектом, а её градостроительное руководство определяет, где стоит бассейн и какой высоты его платформа.

Мы продаём виллы в Кальвии с 1985 года, и бассейн — один из первых вопросов покупателей. В этом обзоре собрано то, что говорят документы самой мэрии, чтобы вы знали, о чём спросить архитектора до покупки участка или проектирования бассейна.

Три процедуры мэрии Кальвии

Мэрия Кальвии (Ajuntament de Calvià) оформляет строительные работы по трём основным процедурам, описанным на страницах отдела градостроительства и в бланках заявлений:

• Предварительное уведомление (comunicación previa, CPO): для простых работ без проекта, по статье 148.1 закона Балеарских островов о градостроительстве (LUIB). Вы сообщаете мэрии, что собираетесь делать, прикладываете требуемые документы, и у мэрии есть 10 дней на техническую проверку. Если выявлены недостатки, начинать работы нельзя. После начала их нужно завершить не более чем за 24 месяца.
• Лицензия по распоряжению мэра (DEC): для работ, которые нельзя провести по уведомлению, для работ по узакониванию прежнего нарушения и для работ, требующих лицензии, но не проекта. Срок рассмотрения — три месяца, максимальный срок выполнения работ — 36 месяцев.
• Лицензия с базовым проектом: для работ, которым по общеиспанскому закону о строительстве (Ley 38/1999, LOE) нужен проект, подготовленный и подписанный квалифицированным специалистом.

В бланках предварительного уведомления и лицензии по распоряжению перечислены документы для каждой процедуры. Есть и четвёртый случай: работы стоимостью до 3000 евро целиком внутри существующего здания на городской земле не требуют никаких процедур. Но новый бассейн в саду к таким работам не относится.

Какая процедура нужна: разрешение на бассейн в Кальвии

Процедура зависит от самих работ, и прежде всего от того, нужен ли для них проект по закону о строительстве. Это техническая оценка, и делать её должен ваш архитектор или инженер-строитель: он учтёт размер бассейна, грунт, конструкцию и другие работы, которые ведутся одновременно.

Здесь важны два правила мэрии. Во-первых, работы, для которых нужна лицензия, нельзя разбивать на несколько мелких уведомлений, чтобы её обойти. Во-вторых, неверная процедура имеет последствия: мэрия вправе приостановить работы, начатые по неподходящей процедуре. Правильный выбор с самого начала экономит время и деньги.

Где можно разместить бассейн

Градостроительное руководство Кальвии в вопросах размещения рассматривает бассейн почти как часть дома. Бассейны подчиняются тем же правилам расположения, что и первый этаж здания, а измерение ведётся по верхнему краю чаши. На практике ограничения для первого этажа вашей виллы, например отступы от границ участка, распространяются и на бассейн.

Поэтому форма участка так важна. В узком саду или на крутом склоне места для бассейна остаётся меньше, чем кажется на первый взгляд, когда отступы нанесены на план.

Платформы, склоны и террасирование

Многие участки в Кальвии спускаются к морю, поэтому бассейны часто стоят на насыпной платформе. Руководство устанавливает предельные высоты:

• На участке с уклоном менее 20 % платформа может подниматься до 1 метра.
• На участке с уклоном 20 % и более — до 1,5 метра.

В зонах отступов террасирование — подсыпка или выемка грунта — ограничено 1 метром. Участок на склоне с видом на море — именно то, что ищут многие покупатели, но эти ограничения определяют, сколько ровной террасы и площади под бассейн на нём получится.

Деревья и бассейны: правило 10 метров

Постановление Кальвии о зелёных зонах, опубликованное в официальном бюллетене Балеарских островов (BOIB № 19 от 13 февраля 2021 года), требует высаживать деревья с агрессивной корневой системой дальше 10 метров от бассейнов. В руководстве названы эвкалипты, фикусы, клёны, ивы и сосны.

Правило действует в обе стороны. Если вы строите бассейн, планируйте посадки вокруг него. Если сажаете новые деревья рядом с существующим бассейном, выбирайте породы, которых нет в списке. Оливы, цитрусовые и многие средиземноморские кустарники — популярный выбор для сада с бассейном.

Когда разрешено вести работы

Постановление Кальвии о шуме ограничивает шумные работы в туристических зонах в сезон. С 1 мая по 31 октября шумные работы там разрешены только по будням с 10:30 до 13:00. Поскольку земляные и бетонные работы — самые шумные этапы строительства бассейна, многие владельцы на побережье переносят их на осень и зиму.

Если ваш дом находится в туристической зоне, попросите подрядчика сразу учесть это расписание. Бассейн, начатый в октябре, с завершёнными до мая шумными этапами, гораздо проще в организации, чем стройка, начатая в начале лета.

Что проверить перед началом

• Нужен ли для работ проект? Попросите архитектора подтвердить это письменно и указать подходящую процедуру.
• Где проходят отступы от границ участка? Нанесите их на план до того, как выбирать размер и форму чаши.
• Какой уклон у участка? От него зависит допустимая высота платформы.
• Растут ли ближе 10 метров деревья с агрессивными корнями? Учтите это при планировке сада.
• Находится ли дом в туристической зоне? Тогда планируйте шумные этапы вне сезона.
• Собраны ли все документы? Неполный пакет задерживает проверку в мэрии.

Кроме того, заранее договоритесь с подрядчиком о порядке работ: сначала земляные работы и чаша, затем платформа и отделка, и только потом сад. Так проще соблюсти и сроки процедуры, и ограничения по шуму, и правила о деревьях.

И наконец, сохраняйте все бумаги — уведомление или лицензию, документы о завершении работ, счета подрядчика. При продаже дома покупатель и его юрист почти наверняка попросят их показать, и полный комплект документов ускоряет сделку.

Покупка виллы с бассейном

Если на вилле, которую вы покупаете, уже есть бассейн, попросите у продавца документы на него: лицензию или уведомление и документы о завершении работ. Ваш юрист и архитектор проверят, соответствует ли бассейн разрешённому. Если вы покупаете участок под строительство, попросите архитектора сделать эскиз бассейна до заключения сделки: размещение, высота платформы и отступы определяют, что реально построить.

Бассейн, построенный по правилам, заметно повышает ценность дома на юго-западе острова, а документы — часть этой ценности при будущей продаже.

Полезно также заранее обсудить с архитектором бюджет и сроки: время на оформление по каждой процедуре разное, и его лучше заложить в план с самого начала, особенно если вы хотите пользоваться бассейном уже следующим летом.

Как мы помогаем

Мы каждый день работаем с покупателями и владельцами по всей Кальвии и можем познакомить вас с местными архитекторами и юристами, которые хорошо знают процедуры мэрии. Если вы думаете о продаже, начните с бесплатной оценки без обязательств или посмотрите наши объекты по всей Майорке.

Звоните нам по телефону +34 971 692 434, пишите в WhatsApp или на help@imperial-properties.com.