Сколько времени занимает продажа недвижимости на Майорке? Реалистичный график

Сколько длится продажа недвижимости на Майорке? Реалистичный график от подготовки документов через arras до сделки и что вызывает задержки.

В Испании нет установленного законом графика продажи недвижимости, и именно поэтому так много владельцев задают нам этот вопрос с лёгкой тревогой во взгляде. Честный ответ таков: хорошо подготовленный объект на Майорке с реалистичной ценой обычно проходит путь от выставления на продажу до завершённой сделки за два–шесть месяцев, хотя две половины этого процесса — поиск покупателя и последующее юридическое оформление сделки — развиваются совершенно по-разному, и их стоит рассматривать по отдельности.

Если знать, что происходит на каждом этапе и примерно сколько он длится, весь процесс даётся гораздо спокойнее.

До выставления на продажу: приведите документы в порядок

Этап, который большинство продавцов недооценивают, — подготовка. Ещё до начала продвижения вам понадобятся актуальная Nota Simple (выписка из Реестра собственности), действующий сертификат энергоэффективности, подтверждение оплаты IBI и взносов в сообщество собственников, а также подтверждение того, что объект соответствует своему зарегистрированному описанию и не имеет незадекларированных пристроек. Сбор этих документов обычно занимает одну–две недели, если всё просто, и дольше, если нужно устранить расхождение или продлить сертификат. Этим стоит заняться до выставления объекта, а не после поступления предложения, поскольку задержки на этом этапе — одна из самых частых причин, по которым сделка позднее срывается.

Поиск покупателя

У этого этапа самый широкий разброс сроков, и именно на него вы можете повлиять больше всего. Объект с правильной ценой и хорошей подачей в востребованной части юго-запада может получить серьёзное предложение за считаные недели. Объект с завышенной ценой или в менее популярном месте может месяцами оставаться на рынке, как бы его ни продвигали. Подача важнее, чем ожидает большинство продавцов: чёткие, хорошо освещённые фотографии, точное описание и цена, основанная на профессиональной оценке, а не на желаемом, значительно сокращают эту фазу. О том, как на самом деле проводится профессиональная оценка, мы рассказали в отдельном руководстве, ведь правильная цена с первого дня позволяет избежать медленных и заметных снижений, которые настораживают покупателей.

Принятие предложения и подписание arras

После того как вы приняли предложение, частный договор о задатке — contrato de arras — обычно подписывается в течение нескольких дней или пары недель. В этот момент покупатель вносит задаток, как правило 10 процентов от цены, и обе стороны обязуются совершить сделку на согласованных условиях. С этого момента по-настоящему начинается отсчёт юридической части сделки.

Между arras и завершением сделки

На период между подписанием arras и завершением сделки у нотариуса приходится бóльшая часть оставшегося времени, и обычно он длится от четырёх до восьми недель. В это время юрист покупателя проводит юридическую проверку, при необходимости оформляется ипотека, и назначается встреча у нотариуса. Если покупателю нужна ипотека, этот этап может растянуться до десяти–двенадцати недель, поскольку банк должен провести собственную оценку и официально одобрить кредит, прежде чем выдать средства. Это одна из главных причин, по которым покупатели за наличные, как правило, закрывают сделку заметно быстрее, чем те, кто рассчитывает на финансирование.

День завершения сделки и после него

Само завершение сделки — подписание Escritura Pública у нотариуса — это одна встреча, но оформление документов вокруг неё продолжается ещё несколько недель. Если вы продавец-нерезидент, покупатель по закону обязан удержать 3 процента от цены продажи и уплатить их в Agencia Tributaria (Налоговое агентство) от вашего имени в качестве аванса в счёт налога на прирост капитала, который вы можете быть должны. Этот процесс, как и налоговую картину для продавцов-нерезидентов в целом, мы подробнее описали в других статьях этого блога.

Что на самом деле замедляет процесс

По нашему опыту, затянувшиеся сделки редко задерживаются из-за нотариуса или реестра. Их задерживают неполные документы, обнаруженные слишком поздно, покупатель и продавец, которые оба живут за границей и не могут согласовать время подписания, или объект с незадекларированной пристройкой либо градостроительным нарушением, выявленным в ходе юридической проверки. Доверенность решает проблему графика для отсутствующих покупателей или продавцов, а правильно подготовленные до выставления документы решают почти всё остальное.

Реалистичные сроки

В итоге хорошо подготовленный объект с покупателем за наличные может перейти от принятого предложения к передаче ключей всего за шесть–восемь недель. Если покупатель берёт ипотеку, реалистичнее рассчитывать на десять–двенадцать недель от предложения до завершения сделки. Если прибавить время на поиск этого покупателя, общий срок в два–шесть месяцев от выставления на продажу до завершённой сделки — вполне разумное ожидание для большинства объектов на Майорке, цена которых с самого начала установлена правильно.