Совместная покупка недвижимости на Майорке: как на самом деле работают доли собственности

Совместная собственность на Майорке: доли pro indiviso, почему нет автоматического права пережившего совладельца и что если один из владельцев хочет выйти.

Пары, друзья и родственники покупают недвижимость на Майорке совместно гораздо чаще, чем можно подумать по статистике, а испанское право регулирует совместную покупку совсем не так, как ожидают многие иностранные покупатели, особенно те, кто привык к британской системе совместной собственности. Если разобраться в базовых правилах до подписания escritura (нотариального договора купли-продажи), а не после, это защитит всех участников, если обстоятельства со временем изменятся.

О режиме gananciales — режиме совместно нажитого имущества, который распространяется на многие супружеские пары, — мы рассказали в отдельной статье. Здесь речь пойдёт о более общей картине, ведь она в равной степени касается и незарегистрированных пар, и друзей, и родственников, покупающих жильё вместе.

Стандартный вариант: собственность pro indiviso

Когда два или более человека покупают недвижимость в Испании вместе, стандартной формой является pro indiviso — в целом это аналог tenancy in common (долевой собственности) в английском праве. Каждый владелец получает определённую процентную долю во всём объекте, а не конкретную физическую его часть, и доли вовсе не обязаны быть равными. Распространено деление 50/50, но 60/40, 70/30 или любое другое соотношение так же допустимо, а проценты прямо указываются в Escritura Pública.

Почему ваша доля должна соответствовать фактически уплаченной сумме

Проценты, записанные в договоре, должны действительно отражать финансовый вклад каждого покупателя. Если один из покупателей оплачивает 70 процентов цены, а в договоре указано деление 50/50, испанская налоговая служба может расценить разницу как дарение от одного покупателя другому, что потенциально влечёт налог на дарение. Это одна из самых распространённых ошибок иностранных покупателей: они по умолчанию выбирают равные доли просто потому, что так кажется справедливым, не подозревая, что это может создать непредвиденные налоговые риски.

Почему доля не переходит к другому совладельцу автоматически

Именно это отличие от британской совместной собственности чаще всего застаёт покупателей врасплох. В Испании не признаётся joint tenancy с автоматическим правом пережившего совладельца. При собственности pro indiviso, если один из совладельцев умирает, его доля не переходит автоматически к пережившему совладельцу. Она входит в наследственную массу умершего и передаётся согласно его завещанию, а при отсутствии завещания — по правилам наследования по закону Испании или страны его происхождения, в зависимости от обстоятельств. Для незарегистрированных пар это, в частности, означает, что вы можете оказаться совладельцем собственного дома вместе с детьми, родителями или братьями и сёстрами покойного партнёра, вместо того чтобы унаследовать его долю целиком. Испанское завещание, которое прямо решает этот вопрос, например предоставляя пережившему партнёру usufructo — право пожизненно проживать в объекте и пользоваться им, — стоит обсудить с юристом до покупки, а не после того, как что-то случится.

Что происходит, если один из владельцев хочет продать

Любой совладелец при собственности pro indiviso может в любой момент подать так называемый acción de división — иск с требованием к суду разделить совместное имущество. В случае неделимого объекта, такого как дом или квартира, это обычно заканчивается продажей по решению суда, часто с аукциона, а вырученные средства делятся пропорционально зарегистрированным долям владельцев. Этот путь долгий, дорогой и редко приводит хоть кого-то к желаемому результату. Именно поэтому с самого начала стоит заключить между покупателями грамотно составленное частное соглашение о совместной собственности в дополнение к самому договору, где будет прописано, как на практике решаются вопросы будущей продажи, выкупа доли или разногласий о пользовании объектом.

Прекращение совместной собственности в будущем

Если впоследствии совладельцы захотят официально разделить свои интересы — будь то после расставания или просто из-за изменившихся планов, — в испанском праве для этого есть особый механизм, extinción de condominio (прекращение общей собственности), при котором один владелец выкупает доли остальных и становится единственным собственником. При таком оформлении сделка облагается налогом по значительно более низкой ставке, чем обычная передача недвижимости, поскольку рассматривается как прекращение совместной собственности, а не как новая продажа. Поэтому с налоговой точки зрения этот путь гораздо выгоднее, чем формальная продажа доли выходящим владельцем оставшемуся по обычному договору купли-продажи.

Правильная структура с первого дня

Совместная покупка на Майорке отлично подходит очень многим покупателям, но лучше всего она работает тогда, когда доли отражают реальный вклад каждого, когда все понимают, что автоматического права наследования между совладельцами нет, и когда рядом с договором купли-продажи есть частное соглашение на случай изменения обстоятельств. Всё это несложно устроить до подписания — и гораздо труднее уладить потом.